Vous pourriez croire que lorsque vous louez une suite de bureaux, le nombre de pieds carrés que vous payez correspond au nombre de pieds carrés que vous occupez réellement. Cependant, avec les immeubles de bureaux commerciaux, vous recevez (et payez) plus que votre suite.
L’espace de bureau réel que vous occupez est appelé les pieds carrés utilisables, ou USF. Tous les locataires de l’immeuble partagent l’utilisation des parties communes comme les couloirs, les cages d’escalier, les halls, les toilettes, etc. Chaque locataire paie sa part proportionnelle de la location des parties communes en plus de son USF. C’est ainsi que l’on détermine les pieds carrés louables (PCL).
Supposons qu’un immeuble a une superficie de 100 000 pieds carrés et que l’aire commune qui peut être utilisée par tous les locataires de l’immeuble représente 15 000 pieds carrés de la superficie totale. Cela signifie que le bâtiment a un facteur d’aire commune de 15 %.
Si vous occupez 20 000 USF, vous paierez un loyer sur cette superficie plus 15 % (facteur d’aire commune) pour égaler 23 000 RSF.
Un plan d’étage d’immeuble de bureaux où les aires communes occupent 15 % (couloirs, toilettes, hall d’entrée, cage d’escalier, et ainsi de suite), laissant 85 % d’espace louable, peut ressembler à ceci :
Dans le même exemple, si votre loyer est de 20.00 $ par RSF par an, parce que vous louez 23 000 RSF plutôt que 20 000 USF, votre loyer annuel serait de 20 $ x 23 000 RSF = 460 000 $/an (ou 38 333 $/mois).
Veuillez noter que ces exemples de calcul sont considérés comme des pratiques exemplaires, mais qu’ils ne peuvent pas être utilisés comme guide par tous les propriétaires dans toutes les villes.
À propos de l’auteur : Beth Young
Beth Young occupe le poste de vice-présidente senior de Colliers International à Houston, au Texas. Elle développe et exécute des stratégies d’acquisition, de cession et de location pour les investisseurs et les utilisateurs de biens immobiliers de santé et de bureaux. Elle est membre du conseil d’administration de la Harris County Hospital District Foundation, directrice de la Greater Houston Women’s Chamber of Commerce et présidente du Women’s Health Network of the Texas Medical Center.