L’accession à la propriété avec restriction d’acte

Vue d’ensemble

Restriction d’acteConventions privées qui limitent l’utilisation d’une propriété, comme indiqué dans un acte de propriété. Elles aident à maintenir l’abordabilité à long terme des maisons construites avec des subventions importantes.Elles aident à sauvegarder la valeur à long terme pour la communauté de l’investissement initial dans l’accession à la propriété abordable en limitant toute vente ultérieure de la maison à des emprunteurs éligibles au revenu à un prix abordable. Les restrictions de revente sont jointes à l’acte de propriété et peuvent être appliquées pendant plusieurs décennies ou plus, selon la législation de l’État. Les acheteurs de propriétés soumises à des restrictions dans l’acte de propriété sont généralement autorisés à conserver une partie, mais pas la totalité, des avantages de l’appréciation du prix de la maison, préservant ainsi l’abordabilité continue pour le prochain acheteur, conformément aux termes de la restriction.

L’accession à la propriété soumise à des restrictions dans l’acte de propriété peut être utilisée pour préserver l’abordabilité à long terme dans toute communauté. Elle peut être particulièrement précieuse lorsque de grandes quantités d’aide sont nécessaires pour mettre les prix des maisons à la portée des familles à revenu faible et modéré, et lorsque des augmentations rapides des prix des maisons sont attendues.

Cette section décrit certaines des considérations pour les communautés intéressées à développer l’accession à la propriété restreinte par acte de propriété.

Approche

Les restrictions par acte de propriété placent des conditions sur l’acte de propriété établissant certaines limites ou utilisations acceptables. Les conditions, également connues sous le nom de conventions, « courent avec la terre » et, par conséquent, lient les propriétaires actuels et futurs. Les restrictions dans l’acte de propriété sont utilisées depuis des années par les promoteurs et les associations de copropriétaires, généralement pour limiter la taille des maisons ou les choix esthétiques, par exemple en limitant le choix des couleurs de peinture extérieure acceptables pour les maisons d’un lotissement. Les collectivités locales et les organisations à but non lucratif ont également adopté cet outil comme méthode de préservation de l’accession à la propriété à un prix abordable. Pour ce faire, des restrictions d’acte sont placées sur la propriété qui limitent les conditions des ventes futures afin de maintenir l’abordabilité pour les acheteurs ultérieurs.

L’accession à la propriété avec restrictions d’acte est une forme d’accession à la propriété à capitaux partagés. D’autres formes comprennent les Community Land Trusts et les coopératives à capital limité. L’accession à la propriété avec participation à la mise de fonds est une approche de l’accession à la propriété qui équilibre le double objectif de maintenir l’abordabilité à long terme des maisons pour les futurs achats de maisons et de permettre aux acheteurs de se constituer un patrimoine grâce à l’accession à la propriété. Les avis divergent quant à savoir si les prêts hypothécaires à appréciation partagée doivent être considérés comme une forme d’accession à la propriété avec participation à la mise de fonds. Pour plus d’informations sur l’équité partagée et l’accession à la propriété, consultez le rapport Shared Equity Homeownership du National Housing Institute et le rapport du Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard intitulé Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

Les programmes d’accession à la propriété avec restrictions de droits préservent l’abordabilité par le biais de divers mécanismes. Les clauses restrictives peuvent régir :

• La façon dont le prix de revente est fixé lors des ventes futures. Les restrictions dans les actes prescrivent généralement une formule qui fixe un plafond au prix de vente ultérieur de la maison. Comme les formules de revente utilisées avec les hypothèques à appréciation partagée et par les fiducies foncières communautaires, ces formules équilibrent généralement les objectifs de création de richesse pour le propriétaire et de maintien de l’abordabilité pour les futurs acheteurs de maison. Par exemple, la formule de revente peut être liée à l’évolution du revenu médian de la régionRevenu médian des ménages de la région, calculé par le Department of Housing and Urban Development. Souvent abrégé en AMI… Par exemple, le prix peut être fixé au prix d’achat initial plus une augmentation reflétant l’accroissement du revenu médian de la zone pendant la durée d’occupation du propriétaire. Par exemple, si les propriétaires ont acheté la maison pour 200 000 $ et que le revenu médian de la région a augmenté de 15 % pendant que le propriétaire occupait la maison, le prix de vente maximum serait de 230 000 $. Cette approche garantit qu’une fois que la maison est rendue abordable, elle reste généralement abordable pour les ménages basés sur ce même niveau de revenu à l’avenir, à moins que les taux d’intérêt ne changent. D’autres formules de revente limitent le pourcentage de toute appréciation de la valeur marchande de maisons comparables que le propriétaire peut réaliser, exigeant que le propriétaire vende la maison pour pas plus que le prix d’achat original plus un pourcentage spécifié de l’appréciation, tel que 25 pour cent.
• Le pool d’acheteurs éligibles. Les restrictions communes sur les futurs acheteurs fixent des limites sur le revenu du ménage d’un futur acheteur, par exemple à ou en dessous de 80 pour cent du revenu médian du ménage.
• Les utilisations acceptables. Les restrictions communes sur l’utilisation comprennent l’obligation pour le propriétaire d’occuper la maison en tant que résidence principale et de l’entretenir selon certaines normes d’habitabilité.

Les restrictions sur les droits d’occupation s’appliquent généralement pendant une période définie, comme 30 ou 45 ans, après quoi elles expirent. Dans certains programmes, l’horloge redémarre chaque fois que la maison est vendue, de sorte qu’en pratique, les restrictions de l’acte de propriété ont tendance à s’appliquer pendant beaucoup plus longtemps. Certains États, dont le Maine, le Massachusetts, l’Oregon, le Rhode Island et le Vermont, ont autorisé des restrictions de propriété « perpétuelles » pour les logements subventionnés occupés par leur propriétaire. Lorsque la loi de l’État le permet, les restrictions perpétuelles sont plus efficaces pour préserver l’abordabilité à long terme que les restrictions limitées dans le temps. Voir le mémoire connexe, Déterminer la durée de l’abordabilité requise pour les logements abordables dédiés.

Un avantage des restrictions d’acte est qu’elles devraient être découvertes lors d’une recherche de titre de routine. Par conséquent, ces restrictions sont parfois appelées « auto-application ». Dans la pratique, cependant, les restrictions peuvent être négligées, accidentellement ou volontairement. De nombreuses collectivités se sont rendu compte que la réussite des programmes d’accession à la propriété avec restrictions par acte notarié nécessite un suivi et une mise en application pour s’assurer que les propriétés ne passent pas entre les mailles du filet. Pour s’assurer que les protections sont identifiées et appliquées lors de la vente de la maison, certaines communautés déposent également un privilège, souvent pour un montant nominal, en plus des restrictions sur l’acte de propriété. Les privilèges sont plus difficiles à ignorer puisqu’ils doivent être retirés et payés avant qu’une maison puisse être vendue avec un titre clair. Un contact régulier avec les propriétaires ou des exigences d’enregistrement annuel peuvent également aider à s’assurer que les unités sont occupées par le propriétaire et en bon état.

Il est également important de surveiller que le propriétaire ne prend pas de retard dans ses paiements. Les restrictions liées à un acte sont subordonnées à l’hypothèque de premier rang de l’emprunteur, ce qui signifie que les intérêts du titulaire de l’hypothèque priment. Par conséquent, les restrictions liées à l’acte peuvent être annulées si l’emprunteur fait l’objet d’une saisie. C’est une raison supplémentaire pour les collectivités de surveiller et de soutenir les propriétaires de maisons dans le cadre de programmes d’accession à la propriété avec restrictions liées à l’acte. Cette subordination de la dette est également un défi dans les marchés en difficulté ou les marchés au milieu d’un déclin important : les localités peuvent avoir besoin de fournir une assistance aux propriétaires de maisons soumises à des restrictions par acte de propriété afin de leur donner la flexibilité d’une vente tout en protégeant la valeur à long terme de l’accession à la propriété abordable.

Les restrictions par acte de propriété sont souvent utilisées en conjonction avec d’autres politiques discutées dans la bibliothèque des politiques de logement. Par exemple, les restrictions de l’acte de propriété peuvent être utilisées pour préserver l’abordabilité à long terme des unités rendues abordables par le zonage inclusif. Certaines fiducies foncières communautaires utilisent également les restrictions liées aux actes pour maintenir l’abordabilité à long terme. Les logements soumis à des restrictions par acte notarié peuvent également bénéficier de l’application d’abattements ou d’exemptions fiscales.

Eligibilité

Les programmes d’accession à la propriété soumis à des restrictions par acte notarié ciblent généralement les familles à revenu faible ou modéré. De nombreux programmes exigent que les acheteurs de maison aient des revenus qui ne dépassent pas 80 % du revenu médian de la zone. Ceci est particulièrement vrai pour les projets où des fonds fédéraux sont utilisés. Toutefois, chaque programme fixe ses propres restrictions. Par exemple, dans la ville de Novato, en Californie, où les coûts sont élevés, les acheteurs ne peuvent avoir des revenus supérieurs à 120 % du revenu médian de la région. Certains programmes accordent la préférence aux familles présentant d’autres caractéristiques, comme celles qui vivent ou travaillent déjà dans la communauté. De nombreux programmes ciblent également les acheteurs d’une première maison (généralement définis comme n’ayant pas été propriétaires d’une maison au cours des trois années précédentes).

Les acheteurs d’une unité de propriété restreinte par un acte sont souvent tenus de suivre un cours de formation à l’accession à la propriété et/ou de participer à des conseils d’accession à la propriété avant l’achat, qui peuvent être offerts directement ou en partenariat avec une organisation locale à but non lucratif. Ces soutiens peuvent aider les acheteurs potentiels à déterminer si l’accession à la propriété soumise à des restrictions par acte de propriété est une bonne option pour eux, à connaître le montant de la maison qu’ils peuvent se permettre et à améliorer leur cote de crédit (si nécessaire) afin qu’ils répondent aux exigences de souscription applicables à un prêt hypothécaire.

Exemples

• Le programme d’unités de logement à prix modéré du comté de Montgomery Maryland utilise des restrictions par acte de propriété avec une formule de revente à équité partagée pour maintenir des options d’accession à la propriété abordables dans cette zone à prix élevé. Bon nombre des unités de ce programme ont été créées par l’intermédiaire de l’ordonnance de zonage d’inclusion du comté, qui a été adoptée pour la première fois en 1973 et a produit plus de 12 000 unités.
• HelloHousing gère des programmes d’accession à la propriété avec restriction d’acte pour plusieurs municipalités de la région de la baie de Californie. Chaque programme a ses propres règles et restrictions. Par exemple, le programme de la ville de Novato place des restrictions dans l’acte de propriété qui permettent aux vendeurs de recevoir une part de l’appréciation qui est basée sur le changement du revenu médian de la zone ainsi que sur la valeur amortie des améliorations d’immobilisations approuvées.

Ressources connexes

• Ce rapport du HUD discute de multiples programmes d’accession à la propriété à capitaux partagés et de la façon dont ils facilitent un accès plus large à des logements abordables. Le rapport met en évidence le programme d’accession à la propriété au-dessous du taux du marché de San Francisco, qui comportent des restrictions d’acte pour préserver l’abordabilité pour les futurs acheteurs et permettre une modeste création de richesse pour les acheteurs.
• Ce rapport du National Housing Institute comprend une discussion sur les programmes d’accession à la propriété avec restrictions d’acte, ainsi que d’autres modèles d’accession à la propriété à capitaux partagés. La section aborde la façon dont l’abordabilité est maintenue dans ce modèle et quelles sont les réglementations entourant cette contrainte contractuelle, tout en décrivant l’histoire et la prévalence des maisons soumises à des restrictions par acte de propriété.
• Grounded Solutions, une fusion du National Community Land Trust Network et du Cornerstone Partnership, fournit un soutien technique et des ressources pour développer des logements abordables en permanence. La section  » deed-restrictions  » de leur site Web présente de nombreux articles et outils sur les différents aspects des programmes d’accession à la propriété avec restriction d’acte. La bibliothèque de documents types offre des exemples de conventions d’acte de plusieurs États.
• Fannie Mae a élaboré ce dépliant qui fournit plus d’informations aux prêteurs sur la réalisation d’un prêt lorsqu’une maison a des restrictions de revente.

1. « Implementing Restrictions on Ownership, » 2011.

Voir aussi:
Coopératives à capital limité
Utilisation de biens publics pour le logement abordable
Fiducies foncières communautaires

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