Des mois d’ordres de rester à la maison, un nombre croissant d’infections et de décès, le travail à distance alors que les enfants vont à l’école dans la pièce d’à côté, des fermetures d’entreprises par à-coups et aucune fin en vue de la pandémie de COVID-19 ont tous eu un impact inattendu – et sismique – sur le marché immobilier de Miami-Dade. Ce n’est juste pas ce que vous pensez probablement.
« Au fil des semaines, nous devenions tous agités et nos tempéraments s’épuisaient, surtout nous tous collés ensemble dans un minuscule appartement », a déclaré Maria Ester Mercader, qui vit avec son mari et leurs trois fils dans un condo de deux chambres sans balcon à Key Biscayne.
Mercader pensait à acheter une maison depuis quelques années, mais COVID a finalement fait basculer le couple. « Nous nous sommes sentis vraiment tristes pour nos trois garçons qui suppliaient maintenant pour une ‘grande maison’ avec un ‘grand patio' », a-t-elle déclaré.
Mais comme beaucoup de gens de Miami-Dade qui cherchent une maison unifamiliale dans leur gamme de prix, Mercader est resté vide jusqu’à présent.
COVID-19 s’est avéré être une aubaine inattendue pour le marché de l’immobilier résidentiel et un autre obstacle pour les acheteurs de maisons hors de prix. Les taux d’intérêt historiquement bas et la fièvre de la copropriété ont fait grimper la demande (et les prix) des maisons unifamiliales et font même bouger l’aiguille sur le marché léthargique et surpeuplé des copropriétés.
Selon le MiamiReport Q3 Update publié cette semaine par RelatedISG International Realty, une coentreprise cofondée en 2011 par Craig Studnicky, président de RelatedISG, et le PDG de Related Group, Jorge Perez, seulement 0.67% de toutes les maisons unifamiliales du comté de Miami-Dade – soit 4 516 sur 678 860 – sont actuellement inscrites à la vente ou à la location sur le Miami Multiple Listing Service.
Le rapport montre que les pourcentages d’acheteurs étrangers par rapport aux acheteurs américains nationaux ont basculé depuis 2010, passant de 49% d’étrangers et 21% de nationaux à l’actuel 23% d’étrangers pour 49% de nationaux. En utilisant les données des déclarations de revenus, l’étude indique également que la Floride est le choix n° 1 pour les personnes qui déménagent de New York, du New Jersey, de l’Illinois et du Massachusetts.
C’est une énorme amélioration par rapport au mois d’avril, lorsque le monde s’est arrêté et que le volume des transactions immobilières s’est soudainement arrêté à un filet d’eau.
« J’avais déjà vécu d’autres récessions – le début des années 1990, le 11 septembre, la crise bancaire de 2008 – mais en avril, je pensais que nous allions glisser dans la plus grande récession mondiale connue de l’homme », a déclaré Studnicky. « C’était sans précédent. Je pensais qu’il pourrait y avoir des lignes de pain. »
Cinq mois plus tard, le pays est toujours aux prises avec la pandémie, mais le marché immobilier a rebondi avec une force inattendue.
« Les maisons se vendent à un rythme tellement fébrile, l’inventaire devient incroyablement serré et les prix augmentent », a déclaré Studnicky. « Maintenant, les acheteurs disent ‘Montrez-moi des condos’ parce que les maisons sont un marché de vendeurs maintenant. Les acheteurs ne vont plus trouver de bonnes affaires. S’ils veulent une bonne affaire, ce sont les condos maintenant. »
Ron Shuffield, président et directeur général de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, a déclaré que la baisse de l’inventaire des maisons unifamiliales a été spectaculaire. Idéalement, un inventaire de logements sain devrait se reposer entre une offre de six à neuf mois, ce qui signifie qu’il faudrait ce temps pour vendre toutes les propriétés sur le marché.
Mais depuis mai 2020, l’inventaire de maisons unifamiliales a diminué de façon spectaculaire, passant de 7,3 mois d’offre à 3,2 mois à la fin du mois d’août. Les prix de vente médians ont également augmenté en raison de la demande, passant de 375 000 dollars en mai à 425 000 dollars en août (y compris les clôtures de dernière minute). C’est le plus élevé jamais enregistré depuis 2007, lorsque le prix de vente médian avait atteint le chiffre record de 380 000 $, selon l’Association des agents immobiliers de Miami, même si l’inventaire existant était beaucoup plus important.
Le changement sur le marché des condos est tout aussi spectaculaire, passant d’une offre de 24 mois en mai à une offre de 12,8 mois à la fin août. Les prix de vente médians sur ce marché ont également commencé à grimper – de 259 000 $ en mai à 275 000 $ en août – mais il y a encore suffisamment d’inventaire pour faire des condos un marché d’acheteurs.
« Les gens qui ont été coincés dans un immeuble de 50 étages veulent être dans une maison de ville », a déclaré Shuffield. « Les condos sont une décision de style de vie. C’était très incommode pendant la pandémie. Mais ces inconvénients vont disparaître assez rapidement. À cette époque l’année prochaine, à moins que quelque chose n’arrive à nouveau à la santé mondiale, la vente de condos aura augmenté dans tout le comté. »
Où sont les ventes
La ventilation par Shuffield de l’activité de vente de maisons unifamiliales, de condos et de maisons de ville par municipalité à Miami-Dade montre les quartiers spécifiques où les acheteurs sont allés au cours des trois derniers mois. Parmi les plus gros gagnants :
▪ À Miami Shores (valeur médiane des maisons : 569 608 $), le nombre de ventes conclues a bondi de 42,6 % entre le 1er juin et le 31 août par rapport à la même période l’an dernier. Le volume total en dollars des ventes a augmenté de 29%, passant de 46 millions de dollars à 51 millions de dollars.
▪ Palmetto Bay (valeur médiane des maisons : 310 471 $) a enregistré une augmentation de 6,3% des ventes fermées et un bond de 14% du volume total en dollars des ventes, passant de 65,1 millions de dollars à 74,2 millions de dollars.
▪ Key Biscayne (valeur médiane des maisons : 1 079 895 $) a connu une augmentation de 43% du volume total des ventes en dollars, de 101 millions de dollars à 144 millions de dollars.
La demande pour ces quartiers fait grimper les prix – et transforme l’achat de maisons en un sport de gladiateurs.
« Miami Shores a été un quartier conservateur en matière d’appréciation des prix », a déclaré Ines Hedegus-Garcia, directrice de la stratégie et de l’innovation chez Avanti Way Realty. » Sur le plan de l’investissement, c’est solide… les augmentations ont été progressives « .
» maintenant, nous assistons à de multiples scénarios de surenchère. J’ai un acheteur qui a perdu deux propriétés à Miami Shores et qui a un contrat de sauvegarde sur une autre propriété au cas où la vente en cours échouerait. Nous sommes allés la voir le jour même où elle est apparue sur le MLS et elle avait déjà un contrat. »
« Les gens qui vivent dans les Shores ont tendance à y rester », a-t-elle déclaré. « J’y habite depuis 35 ans. J’ai toujours aimé ma maison, mais je n’ai jamais aimé ma maison. Maintenant, avec la pandémie, j’ai réalisé à quel point ma maison est vraiment géniale. »
Croissance nationale du prix des maisons
Le même phénomène se produit à l’échelle nationale. Selon le rapport mensuel de septembre sur les tendances du logement de realtor.com, le nombre de maisons unifamiliales sur le marché a baissé de 39 % par rapport à septembre dernier, soit 529 000 inscriptions de moins. Les maisons se vendent 12 jours plus vite qu’en 2019 et trois jours plus vite qu’en août 2020. Et le prix de vente médian a grimpé en flèche à 350 000 $, soit une croissance de 11 % d’une année sur l’autre.
Le rapport montre que même si le prix de vente médian des maisons dans la région de Tri-County continue de grimper – 410 000 $ en septembre, légèrement plus bas à l’échelle régionale qu’à Miami-Dade et Broward – le sud de la Floride a pointé à un faible 47 dans la liste des 50 métros américains ayant le plus grand saut dans les prix médians d’une année sur l’autre.
Les cinq premières places de la liste ont été prises par Cincinnati (318 000 $, avec une croissance de 16,9%), Boston (677 000 $, en hausse de 16,4%), Philadelphie (344 000 $, en hausse de 15,6%), Indianapolis (286 000 $, en hausse de 15,2%) et Buffalo (230 000 $, en hausse de 15%).
Seuls Orlando, Pittsburgh et Los Angeles sont arrivés plus bas que la Floride du Sud.
« De nombreux acheteurs ont tendance à mettre leur recherche de maison en attente après le début de l’année scolaire, mais l’apprentissage à distance et le désir de plus d’espace ont continué à alimenter l’intérêt des acheteurs en septembre », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef pour realtor.com. « L’intérêt anormalement élevé des acheteurs, associé à des stocks historiquement bas et à des taux hypothécaires favorables, crée une tempête parfaite sur le marché du logement. Bien que ce soit une bonne nouvelle pour tous ceux qui cherchent à vendre leur maison, cela a créé une énorme concurrence entre les acheteurs. »
Premiers acheteurs
Les ventes de maisons en attente, un autre indicateur de la vigueur du marché, sont également en hausse. L’Association nationale des agents immobiliers (NAR) rapporte que les ventes de logements en attente ont augmenté en août de 24,2% par rapport à l’année précédente et de 8,8% par rapport à juillet 2020. Toujours selon la NAR, 33 % de tous les acheteurs de maison américains en juillet étaient des primo-accédants, avec un âge médian de 33 ans et un revenu du ménage de 74 900 $.
À Miami-Dade, la croissance de ce groupe démographique a été explosive.
« Un tiers des prêts hypothécaires que nous avons vus de juin à août étaient des acheteurs d’une première maison, une croissance de 200% sur un an », a déclaré Alberto Carrillo, directeur commercial de district de Miami Beach pour The Keyes Company. « Lorsqu’il y a un manque de confiance des consommateurs dans l’économie, les gens gravitent vers le logement parce que c’est tangible. C’est un besoin essentiel, donc il ne perd pas sa valeur. »
Il soupçonne que la région pourrait voir une course aux divorces d’ici la fin de l’année après que les gens soient restés bloqués dans leur maison pendant si longtemps, mais dit que « l’immobilier ne ralentira pas. »
Carrillo a déclaré que l’un des quartiers avec l’activité de vente la plus élevée est Edgewater – spécifiquement le code ZIP 33137, où Keyes a vu une augmentation des ventes de 141% d’une année sur l’autre et une diminution des ventes au comptant de 47% à 24%. La valeur médiane des maisons dans cette zone, qui se compose principalement de condos et de maisons en rangée, est de 310 471 $, selon Zillow.
Le rapport de septembre 2020 Elliman sur les nouveaux contrats signés indique également une demande croissante. Miami-Dade a connu une augmentation d’une année sur l’autre de 20,8% des contrats signés – 1 335 contre 1 105 – avec la plupart de ceux-ci allant à des maisons dans la gamme de prix de 400 000 $ à 800 00 $. Les nouvelles inscriptions pour les maisons en septembre dont le prix est inférieur à 399 999 $ ont chuté de 72% par rapport à la même période l’an dernier.
Le marché des condos a connu une augmentation plus modeste des contrats signés dans l’ensemble – 7% – mais la majorité d’entre eux étaient dans la gamme de prix de 200 000 $ à 500 000 $. Les nouvelles inscriptions globales ont chuté de 46,4 % d’une année à l’autre, avec les plus fortes baisses dans les gammes de prix abordables (200 000 $ à 299 999 $) et de 500 000 $ à 599 999 $.
Attirer les investisseurs
Le boom des ventes attire également de nouveaux investisseurs dans la région. Jadon Newman, fondateur et PDG de Noble Capital Group, une société de capital-investissement basée à Austin et spécialisée dans les prêts immobiliers, a déclaré que sa société prévoyait de s’étendre à 25 marchés aux États-Unis – dont Miami-Dade – après s’être concentrée sur le Texas au cours des 18 dernières années.
« Nous examinons les indicateurs avancés tels que la pénurie de logements et la croissance démographique, qui sont des facteurs importants à Miami », a déclaré Newman. « La seule façon pour un marché de continuer à respirer est que les nouvelles constructions commencent et qu’il y ait une réhabilitation du parc immobilier plus ancien dans le centre-ville et les zones universitaires. Ces marchés commencent à s’assouplir un peu, avec des gens qui partent en banlieue « .
« Cette pandémie a fait ressortir tout le courage nécessaire pour changer de vie », a déclaré Newman. « Mais l’impact final de la pandémie reste à déterminer ». Pouvez-vous économiser de l’argent en laissant vos employés travailler à domicile ? Si oui, comment cela affectera-t-il le marché immobilier ? »