Toutes les municipalités du New Hampshire sont familières avec la réglementation de l’utilisation des terres. Même les plus petites villes sont confrontées à des questions de croissance, de développement, de compatibilité des utilisations, de conservation des ressources et de besoin d’infrastructures. Les municipalités disposent d’un certain nombre d’outils bien rodés pour répondre à ces questions, notamment le plan directeur, l’examen des lotissements et des plans d’implantation, les exceptions spéciales et les dérogations, pour n’en citer que quelques-uns. Cependant, une option que les responsables locaux connaissent peut-être moins est le « permis d’utilisation conditionnelle », parfois appelé permis d’utilisation spéciale. Ces permis sont utiles mais peuvent être un peu confus, et cette confusion peut égarer une municipalité. Qu’est-ce qu’un permis d’utilisation conditionnelle, exactement, et comment une municipalité est-elle censée l’utiliser ?
Q. Qu’est-ce qu’un permis d’utilisation conditionnelle ?
A. Un permis d’utilisation conditionnelle est un outil utilisé par les municipalités pour mettre en œuvre des « contrôles innovants de l’utilisation des terres » adoptés conformément à RSA 674:21.
Les activités d’utilisation des terres peuvent être divisées en trois catégories : (1) les utilisations » autorisées » qui sont permises dans certaines zones sans avoir besoin d’un permis spécial (comme une maison unifamiliale dans une zone résidentielle) ; (2) les utilisations interdites qui ne sont pas autorisées dans certaines zones ; et (3) le juste milieu des utilisations qui pourraient être bénéfiques mais qui peuvent créer des problèmes si elles ne sont pas contrôlées correctement. Parmi les exemples d’utilisations intermédiaires, on peut citer la construction dans les zones humides ou les zones tampons des zones humides, l’emplacement des installations de télécommunications ou les lotissements résidentiels groupés.Les permis d’utilisation conditionnelle concernent ces utilisations intermédiaires. En leur imposant certaines conditions et en exigeant un processus d’approbation de permis distinct, la municipalité peut permettre l’utilisation d’une propriété d’une manière qui profitera à la communauté tout en contrôlant les risques potentiels.
Q. De quel pouvoir disposent les municipalités pour exiger des permis d’utilisation conditionnelle ?
A. Dans le cadre de l’octroi du pouvoir de zonage, l’État a donné aux municipalités le pouvoir d’adopter des contrôles innovants de l’utilisation des terres dans le but de promouvoir la santé, la sécurité ou le bien-être général de la communauté. RSA 674:16, I et II. Des contrôles novateurs de l’utilisation des sols peuvent être exigés lorsqu’ils sont soutenus par le plan directeur de la municipalité. RSA 674:21, II.
Les contrôles novateurs de l’utilisation des terres peuvent inclure, mais ne sont pas limités à :
- – des incitations de calendrier;
- – un développement par étapes;
- – une incitation d’intensité et d’utilisation;
- – un transfert de densité et de droits de développement;
- – un développement d’unité planifiée;
- – un développement en grappes;
- – un zonage d’impact ;
- – normes de performance;
- – zonage flexible et discrétionnaire;
- – zonage des caractéristiques environnementales;
- – zonage d’inclusion;
- – normes relatives aux unités de logement accessoires;
- – frais d’impact ; et
- – subdivisions alternatives du plan de village.
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La loi autorise spécifiquement les municipalités à administrer ces contrôles en accordant des permis d’utilisation conditionnelle ou spéciale. RSA 674:21, II. Des questions peuvent toutefois se poser, car la loi ne définit pas ce que sont ces permis ni ne décrit leur fonctionnement.
Q. Quand une municipalité peut-elle exiger un permis d’utilisation conditionnelle ?
A. Afin d’adopter une ordonnance qui exige des permis d’utilisation conditionnelle, la municipalité doit avoir un plan directeur et un conseil de planification. Si ces deux éléments existent, un permis d’utilisation conditionnelle peut être utilisé pour mettre en œuvre n’importe quelle méthode innovante de contrôle de l’utilisation des terres dans la RSA 672:21, et, selon la façon dont la loi est écrite, pour toute autre question qui est abordée dans le plan directeur. RSA 674:21, II. Il est clair que cela peut être fait soit dans le cadre de la promulgation d’une ordonnance de zonage globale, soit comme un amendement à l’ordonnance de zonage. Il semble également acceptable pour une ville avec ou sans zonage global d’adopter une ordonnance autonome traitant d’une méthode innovante spécifique de contrôle de l’utilisation des terres, telle que la réglementation des zones humides, tant qu’elle est promulguée conformément aux exigences légales discutées plus loin.
Les permis d’utilisation conditionnelle pourraient être utilisés de manière appropriée en ce qui concerne :
- la construction ou le remplissage dans les zones humides, les zones tampons des zones humides ou les districts de protection des aquifères ;
- l’emplacement, la construction ou la modification des installations de télécommunications dans certaines zones ;
- le développement d’unités planifiées ou de développements en grappes ; et
- l’emplacement et la configuration de certaines enseignes commerciales dans des zones spécifiques.
Cette liste n’est en aucun cas exhaustive ; les municipalités peuvent utiliser des permis d’utilisation conditionnelle pour traiter tout aspect d’un contrôle innovant de l’utilisation des terres qui est abordé dans le plan directeur et relève du pouvoir de zonage.
Il peut être plus important, cependant, de comprendre quand un permis d’utilisation conditionnelle ne peut pas être utilisé.
Q. Qu’en est-il des règlements de lotissement ou de révision du plan d’implantation ?
A. Les règlements de lotissement et d’examen des plans d’implantation peuvent traiter de la mise en œuvre des permis d’utilisation conditionnelle, mais l’exigence initiale du permis doit provenir de l’ordonnance de zonage.
Le pouvoir d’exiger des permis d’utilisation conditionnelle a été accordé aux municipalités dans le cadre du pouvoir de zonage et doit être exercé par une ordonnance de zonage. RSA 674:21, III. Bien que le « home rule » reste un idéal populaire, la réalité est que les municipalités n’ont que les pouvoirs que le législateur leur accorde. Puisque le pouvoir d’exiger un permis d’utilisation conditionnelle n’a été accordé qu’à l’égard des pouvoirs de zonage, les municipalités ne peuvent pas exiger un tel permis en rapport avec quoi que ce soit d’autre que le zonage et les ordonnances liées au zonage.
Cependant, le lotissement et l’examen du plan d’implantation impliquent nécessairement l’administration par le conseil de planification des normes et des exigences énoncées dans l’ordonnance de zonage, et l’administration des permis d’utilisation conditionnelle est souvent déléguée au conseil de planification. Par conséquent, il serait approprié que les règlements relatifs au plan d’implantation ou au lotissement traitent du processus de demande et d’approbation de ces permis par le conseil.
Q. Un permis d’utilisation conditionnelle peut-il être exigé en vertu d’une ordonnance sur le pouvoir de police ?
A. Non. Comme expliqué ci-dessus, les municipalités n’ont reçu le pouvoir d’exiger des permis d’utilisation conditionnelle que dans le cadre du zonage. Le pouvoir de promulguer des ordonnances dites de « pouvoir de police » (comme le contrôle de la circulation, les ordonnances sur les salons de tatouage ou le bruit) provient d’une autre loi, RSA 31:39. Cette loi ne donne pas aux municipalités le pouvoir d’inclure une exigence de permis d’utilisation conditionnelle dans ces ordonnances. De même, les lois qui confèrent aux municipalités le pouvoir de réglementer certaines activités spécifiques, notamment les cinémas en plein air (RSA 31:41), les pistes de course de véhicules à moteur (RSA 31:41-a) et les remblais dangereux (RSA 31:41-b), n’autorisent pas les permis d’utilisation conditionnelle. Cela signifie qu’une municipalité ne peut pas exiger des permis d’utilisation conditionnelle dans le cadre de ces ordonnances parce que le législateur n’a pas inclus cela dans son octroi de pouvoir.
Q. Comment les contrôles innovants de l’utilisation des terres et les exigences en matière de permis d’utilisation conditionnelle sont-ils promulgués et administrés ?
A. Ces exigences sont promulguées de la même manière qu’une ordonnance de zonage est promulguée. Elles peuvent apparaître comme une partie d’une ordonnance de zonage globale, comme un amendement à une ordonnance de zonage, ou comme une ordonnance autonome qui exerce des pouvoirs de zonage (par exemple, une ordonnance sur les zones humides ou les télécommunications).
Comme indiqué ci-dessus, le pouvoir d’une municipalité d’exiger un permis d’utilisation conditionnelle provient de RSA 674:16 (l’octroi général du pouvoir de zonage) et de RSA 674:21 (permettant l’utilisation de contrôles innovants de l’utilisation des terres et de permis d’utilisation conditionnelle). Ces deux lois exigent que les ordonnances soient promulguées selon les procédures de promulgation des ordonnances de zonage de RSA 675:2-5. Bien que la procédure exacte puisse varier selon que la municipalité est une ville ou un village et selon la forme de gouvernement qu’elle utilise, toutes les ordonnances de zonage requièrent au moins une audience publique, annoncée et menée conformément à la loi RSA 675:7, et un vote de l’organe législatif local (conseil municipal, maire/conseil ou conseil des échevins, ou assemblée municipale). C’est un domaine où les détails comptent ; une ordonnance de zonage qui n’est pas adoptée en utilisant toutes les procédures requises peut être déclarée nulle et inapplicable.
Une ordonnance innovante de contrôle de l’utilisation des terres doit désigner la personne ou le conseil qui l’administrera, et doit inclure les normes pour guider l’administrateur dans cette tâche. L’administrateur peut être le conseil de planification, le conseil des sélectionneurs, le conseil d’ajustement du zonage ou toute autre personne ou conseil que l’ordonnance désigne. Si le conseil de planification n’est pas l’administrateur, il doit néanmoins examiner et commenter par écrit toutes les propositions, et l’administrateur doit soit intégrer les commentaires du conseil de planification dans sa décision, soit exposer ses conclusions et décisions sur les commentaires du conseil de planification. RSA 674:21, II.
Il existe une différence importante entre les contrôles innovants de l’utilisation des terres et les autres pouvoirs de zonage. Ordinairement, lorsqu’un conseil de planification rend une décision qui implique l’interprétation d’une ordonnance de zonage, la décision devrait faire l’objet d’un appel auprès du conseil d’ajustement de zonage de la municipalité. Toutefois, si le conseil de planification se voit confier la responsabilité d’administrer un contrôle novateur de l’utilisation des terres, les décisions du conseil concernant les demandes de permis d’utilisation conditionnelle doivent faire l’objet d’un appel directement auprès de la cour supérieure au lieu de passer d’abord par le ZBA. RSA 676:5, III.
Q. Quelle est la différence entre un permis d’utilisation conditionnelle et une exception spéciale ?
A. La principale différence est le conseil qui administrera l’approbation. Les permis d’utilisation conditionnelle et les exceptions spéciales sont des outils de zonage utilisés pour permettre le développement d’utilisations bénéfiques qui peuvent causer des problèmes si elles ne sont pas contrôlées correctement. Chacun d’entre eux doit être autorisé dans l’ordonnance de zonage avec les conditions et les normes que le conseil d’administration doit trouver avant de délivrer l’approbation. Cependant, les permis d’utilisation conditionnelle peuvent être administrés par toute personne ou conseil choisi par la ville. RSA 674:21, II. Le conseil de planification est souvent le conseil de choix pour cette tâche ; dans ce cas, le processus de permis d’utilisation conditionnelle peut être combiné avec l’examen du plan du site pour un processus d’approbation plus rationnel. Les exceptions spéciales, en revanche, doivent être délivrées par le conseil d’ajustement du zonage. RSA 674:33, IV. Cela signifie qu’un promoteur souhaitant obtenir une exception spéciale doit normalement passer devant deux commissions, l’une pour la révision du lotissement/plan d’implantation et l’autre pour l’exception spéciale. Cela peut être un processus plus lourd pour les développeurs, mais peut également fournir une couche supplémentaire d’examen et de commentaires du public, ce qui peut être une bonne idée pour les utilisations ou les situations qui sont controversées ou complexes.
Donné le choix entre les permis d’utilisation conditionnelle et les exceptions spéciales, par conséquent, une municipalité peut souhaiter considérer : (1) quelle utilisation ou quel sujet l’approbation traitera, (2) quel conseil ou fonctionnaire est le mieux placé pour examiner et décider d’une demande concernant cette utilisation ou ce sujet, et (3) s’ils souhaitent ou non que plusieurs conseils examinent différents aspects de la même proposition.