Pourquoi l’achat d’un condo comme propriété locative est une mauvaise idée

Il n’y a pas longtemps, j’ai échoué dans une tentative d’acheter un condo comme propriété locative. Cinq jours avant la clôture, j’ai dû me retirer de l’affaire. J’ai appris à la dure que les condos ne font pas de bonnes propriétés de location.

En tout, j’ai perdu environ 1 000 $ en raison des coûts associés menant à l’achat. En fin de compte, partir a été la meilleure décision et m’a potentiellement épargné des maux de tête futurs et des coûts supplémentaires.

Avec un goût amer dans la bouche de cette affaire qui a tourné au vinaigre, j’ai recentré mon investissement immobilier sur le crowdfunding où je peux investir depuis mon ordinateur à la maison.

Les deux plateformes sur lesquelles j’investis sont :

• Fundrise (lire mon avis) – La meilleure pour les débutants. 500 $ minimum pour commencer.
• PeerStreet (lire mon avis) – Opérations de dette à faible risque. Plateforme simple. Investisseurs accrédités uniquement. 1 000 $ minimum.

Les deux sont des moyens beaucoup plus simples d’accéder à des transactions commerciales et résidentielles de haute qualité sans les énormes mises de fonds et les risques.

Les autres meilleures plateformes de crowdfunding pour les investisseurs accrédités comprennent :

• EquityMultiple (lire mon avis) – Pour les transactions commerciales et multifamiliales.
• RealtyMogul (lire mon avis)- À la fois des transactions individuelles pour les investisseurs accrédités et des FPI pour les non-accrédités.
• CrowdStreet – Des transactions de premier plan offrant en moyenne 33 % de rendement annuel en février 2019.

Si j’essaie d’acheter une autre propriété locative, la prochaine fois, j’utiliserai probablement un service tel que Roofstock. Roofstock facilite l’achat de locations pré-vérifiées qui génèrent des liquidités dès le premier jour. Il évite les condos et se concentre plutôt sur les maisons individuelles. Il est gratuit de parcourir les propriétés sur leur site Web.

Lisez mon examen de Roofstock ici.

Alors, qu’est-ce qui a mal tourné lorsque j’ai essayé d’acheter un condo comme propriété locative ?

Contexte

J’étais à la recherche d’une nouvelle propriété locative sur Redfin depuis un an. Je possède déjà un condo comme propriété locative dans lequel j’ai déjà vécu. Auparavant, j’ai fait une offre au rabais pour un deuxième condo et j’ai été surenchéri par un flipper qui a payé le prix catalogue.

Depuis, j’ai regardé un certain nombre d’autres propriétés et une a récemment attiré mon attention. Le plus grand attrait de cette unité était son emplacement premium… parfait pour marcher vers toutes sortes de magasins, de restaurants, d’épiceries et tout ce qu’un locataire haut de gamme désire. C’était également un emplacement idéal pour moi, à proximité pour que je puisse le gérer moi-même.

Cette unité était une petite chambre à coucher, principalement mise à jour et en excellent état. L’inspection s’est bien déroulée et j’ai vu très peu de choses qui pourraient potentiellement aller mal avec elle. Bien que petit, je ne peux pas insister assez sur la qualité de l’emplacement, jusqu’au bloc même.

La région métropolitaine de DC est chère pour le logement. Il est également considéré comme un mauvais endroit pour les investisseurs. Mais je ne suis pas intéressé par l’achat d’une propriété dans un autre État parce que je veux la gérer moi-même et ne veux pas de tracas fiscaux supplémentaires.

Je suis prêt à accepter un rendement inférieur sur les liquidités pour une propriété solide dans un excellent emplacement. De nombreuses propriétés dans ma région attirent des locataires de qualité à faible risque, avec des études supérieures et des salaires stables et sains.

Bien que l’achat d’un condo en tant que propriété locative ne soit pas un investissement immobilier idéal en raison des HOA, des dépenses partagées et des associations de copropriétaires, ce sont les propriétés les plus accessibles pour moi à ce stade. Les investisseurs doivent trouver leur propre niche optimale pour l’investissement immobilier là où ils vivent.

Les propriétés d’investissement nécessitent un acompte de 20 % à 25 %. Pour une propriété de 200 000 $, cela équivaut à 40 000 $ ou 50 000 $ nécessaires pour obtenir un bon prêt. Les maisons en rangée feraient un meilleur véhicule d’investissement, mais elles se vendent au moins deux fois ce prix et sont loin d’atteindre la règle du 1% (en tant que règle générale d’investissement immobilier, les loyers perçus par mois devraient être égaux à 1% du prix de vente.

Donc pour une propriété de 200 000 $, les loyers devraient être autour des 2 000 $ par mois). Le prix d’inscription de cette propriété était aux alentours de 200 000 $.

Les condos à proximité peuvent s’approcher de la règle du 1% si une unité est au prix de vente et dans un excellent emplacement. Cette propriété s’approchait de la règle du 1%, mais pas tout à fait. Pourtant, je savais qu’elle serait facilement louée à un locataire de haute qualité et qu’elle aurait très peu d’entretien.

L’offre

Cette propriété particulière était listée légèrement en dessous de la juste valeur marchande par rapport aux chiffres de vente locaux récents. Mais elle n’avait pas besoin de mises à niveau et était prête à être louée. Je voulais proposer un chiffre inférieur au prix de catalogue, mais pas une offre complètement basse.

Je savais qu’une offre basse serait rejetée parce qu’il s’agissait d’une nouvelle inscription de propriété avec des améliorations récentes importantes. Mon agent a également appris qu’ils avaient rejeté certaines offres basses précédentes.

Après avoir discuté avec mon agent, nous avons convenu que mon offre devrait être de 3% en dessous du prix demandé. Ce niveau serait difficile à refuser car le vendeur était motivé. Il était suffisamment élevé pour que nous puissions nous attendre à une contre-offre plutôt qu’à un rejet complet.

Après avoir reçu mon offre, le vendeur a répondu avec une contre-offre me rencontrant à mi-chemin sur le prix. C’était typique selon mon agent. Selon mon expérience passée, lorsque quelqu’un vous demande de le rencontrer à mi-chemin sur une négociation de prix, il ne négocie pas dans une position de pouvoir.

J’étais prêt à perdre cette propriété pour quelques milliers de dollars, j’ai donc rejeté la contre-offre. Après environ 12 heures, le vendeur a accepté à contrecœur mon offre initiale car il était motivé et n’en avait pas d’autres en main.

Le financement

J’ai un type de prêt que j’ai utilisé cinq fois pour l’achat de propriétés et le refinancement. Chaque fois qu’il m’a proposé des taux, je suis allé voir d’autres courtiers pour trouver des taux compétitifs. Il a battu la concurrence par 1/8e à chaque fois.

Tout ce temps, je prévoyais d’acheter ce condo avec 20% d’acompte. Cependant, lorsque j’ai obtenu des devis, le taux sur le condo était 3/8e plus élevé que si je mettais 25%. 4,625 % contre 4,25 %.

Comme il s’agissait d’un investissement à long terme à taux fixe, je voulais absolument le taux le plus bas et j’ai décidé de mettre l’argent supplémentaire pour obtenir le meilleur taux.

Mon prêteur m’a donné quelques raisons pour lesquelles le taux était plus élevé pour une mise de fonds de 20% et c’était tout au sujet des normes de prêt de Fannie Mae (pour les lecteurs internationaux, Fannie Mae est une entité pseudo-gouvernementale qui garantit les prêts pour les banques).

4,25% sur un fixe de 30 ans est un bon taux pour un prêt d’investissement, alors je l’ai verrouillé dès que j’ai pu. À ma surprise, une hypothèque à taux ajustable (ARM) 5/1 était le même taux, donc il semble que Fannie Mae veuille éviter ceux pour les investisseurs, du moins d’après mon expérience.

25% d’acompte équivaut à près de 10 000 $ supplémentaires en acompte, donc je n’étais pas emballé par cela. Cela réduirait mon fonds d’urgence/opportunité à près de zéro. Mais je pourrais reconstruire par la suite et mettre en place une LDC sur ma maison principale pour faire face à toute dépense imprévue qui se présenterait.

La chute

Tout s’est passé en douceur les semaines suivant l’acceptation de mon offre. L’inspection était bonne et cette contingence a été levée. Le vendeur a accepté de régler les problèmes que nous avions identifiés. Tout se passait comme prévu, cependant, j’ai insisté pour recevoir les documents de la copropriété dès le début afin de voir comment l’association était gérée.

Souvent, les documents de la copropriété sont une réflexion après coup, surtout pour les acheteurs d’une première maison. Mais ils sont extrêmement importants. Vous ne voulez pas acheter dans une association de copropriétaires mal gérée. L’achat d’une copropriété signifie que vous devez adhérer à ses règles, à ses règlements et à ses frais.

Si vous ne payez pas, vous pouvez être saisi. Lorsque d’autres propriétaires ne paient pas, vos frais peuvent augmenter rapidement. S’il y a une dette impayée, vous pouvez avoir à faire face à un coût unique pour la rembourser. Des réserves faibles signifient que plus d’augmentations de taux peuvent être nécessaires pour rattraper le retard.

J’ai eu affaire à beaucoup de conneries d’associations de copropriétaires avec mon autre copropriété. Les taux ont augmenté de façon abrupte pendant les premières années et des choses majeures ont mal tourné sur une base régulière.

Avec une meilleure gestion maintenant, il fonctionne plus en douceur avec aucune augmentation au cours des deux dernières années. Mais malgré tout, mon expérience antérieure avec les associations de copropriétaires m’a rendu sceptique.

Mes demandes répétées pour les documents ont été accueillies avec « c’est hors de notre contrôle, nous les obtiendrons quand nous les obtiendrons » de mon agent. L’achat de la propriété est subordonné à la lecture des documents et à l’acceptation de respecter les règles et les exigences de paiement. L’agent du vendeur n’arrêtait pas de dire « vous les aurez et il n’y aura pas de surprises ».

Dans la dernière semaine avant la clôture, j’ai commencé à recevoir des documents limités. Il leur manquait des faits très basiques comme le nombre d’unités faisant partie de l’association et la date de remplacement des toits. J’ai demandé plus d’informations et le vendeur a dû sauter à travers des cerceaux pour les obtenir. Quelque chose n’allait pas.

Les cotisations de la HOA avaient augmenté de 8% par rapport à l’année précédente sans qu’aucune explication ne soit donnée. J’ai dû faire une autre demande spéciale pour voir une étude de réserve. Aucun audit financier n’a été livré, seulement un triste budget d’une page.

Une des exigences de Fannie Mae est que la société de gestion de la copropriété doit fournir un formulaire répondant aux questions. Certains seuils doivent être atteints pour que Fannie garantisse le prêt et protège leurs intérêts et ceux de l’emprunteur.

Pour un prêt d’investisseur, Fannie préfère que les taux d’occupation des propriétaires à l’association de condo soient supérieurs à 50%. Dans ce cas, 56% des unités étaient louées par des investisseurs, donc le taux d’occupation des propriétaires n’était que de 44%.

Pour contourner cela, il est courant que les courtiers en prêts soumettent une lettre pour une exception, qui est souvent accordée. 6% n’est pas un gros problème, même pour Fannie.

Après une analyse plus approfondie, Fannie a choisi de rejeter la demande d’exception. La raison ? Le taux de délinquance des frais de HOA était de 15%, ce qui signifie que 15% des résidents ne payaient pas leurs cotisations. Rien que ça, c’était un énorme signal d’alarme !

Tout cela se passait à mon insu. Si j’avais vu ce taux de 15% de délinquance, je n’aurais pas fait l’offre. Mais ce n’est pas comme ça que le processus fonctionne. Ils ne m’ont jamais donné cette information.

Heureusement et étonnamment, Fannie Mae m’a soutenu. Fannie a rejeté la demande d’exception et, soudainement, je me suis retrouvé sans prêt.

Mon courtier en prêts sans état d’âme m’a appelé pour m’annoncer la nouvelle. Il a dit qu’il existait d’autres produits de prêt, mais aucun avec des conditions aussi bonnes. Dans ces circonstances, le taux aurait été de 100 points de base plus élevé et sur un ARM 5/1. Un taux plus élevé a annulé ma rentabilité. Trop de risques.

Sans compter que je ne voulais rien avoir à faire avec ce taux de délinquance. J’ai également découvert que l’association avait changé de société de gestion juste trois mois avant tout cela, et ils étaient déjà mécontents de la nouvelle société ! Et il s’avère que le vendeur faisait partie du conseil d’administration de l’association. Un autre drapeau rouge. Il a vu ce gâchis de première main et voulait partir de là.

Bien qu’étant un vendeur de métier, je trouve que mon courtier en prêts est très bien informé et digne de confiance. J’ai été réconforté par son conseil qui était la même détermination que j’ai faite en entendant le statut du prêt… se retirer de cette affaire. C’est donc ce que j’ai fait.

Lessons Learned Buying a Condo as a Rental Property

Les 1000 $ que j’ai perdus étaient pour l’inspection, l’évaluation et la recherche de titre. Pas cool, mais cela ne me dérange pas trop à ce stade. Cet argent est venu de mes autres réserves de location de condos qui sont très saines.

J’ai maintenant un goût amer dans ma bouche pour les condos. Les maux de tête peuvent être évités en achetant simplement un duplex, une maison de ville ou une maison unifamiliale au lieu d’un condo. Malheureusement, ces autres types de propriété sont beaucoup plus chers dans les meilleurs endroits près de chez moi et nécessiteraient beaucoup plus d’argent d’avance.

J’aurais peut-être pu demander plus de documents sur les condos avant de faire une offre. Compte tenu de la façon dont ce processus s’est déroulé, je ne les aurais probablement pas obtenus.

Préalablement à la clôture, j’ai consolidé beaucoup d’argent dans mon compte chèque pour couvrir l’acompte et les frais de clôture. Rassembler cet argent m’a vraiment donné l’impression qu’il allait me manquer au moment de couper le chèque. J’aime avoir beaucoup d’argent liquide à portée de main pour les urgences et les opportunités.

Après la fermeture, je devrais reconstituer mes réserves et réduire mes investissements en dividendes. Le rendement en espèces aurait été d’environ 9% à la limite supérieure du loyer et de 6% à la limite inférieure après toutes mes dépenses. Il est difficile de trouver de tels rendements dans ma région. Mais s’il y avait eu un casse-tête majeur de l’association ou une augmentation des taux, ce rendement aurait pu chuter rapidement.

L’unité est revenue sur le marché le jour même où nous avons signé le contrat mettant fin à notre transaction. Mon agent a dit que le vendeur s’en fichait car il pensait que l’unité valait beaucoup plus que mon offre. L’unité a été remise en vente quelques jours plus tard. Cette fois, elle se vendra probablement comme une unité occupée par le propriétaire.

Malheureusement pour l’acheteur, il apprendra bientôt la mauvaise gestion de l’association qu’il rejoindra.

Pour l’instant, je mets mes aspirations locatives en attente et dépose de nouveaux capitaux dans Fundrise et PeerStreet et je ne tenterai plus jamais d’acheter un condo comme propriété locative.

À l’avenir, je pourrais envisager une maison unifamiliale clé en main en utilisant un courtier clé en main tel que Roofstock pour trouver des affaires solides et pré-vérifiées.

L’étape suivante est une maison de ville dans un emplacement moins souhaitable, ou plus profondément dans les banlieues. Une maison de ville décente prendrait le double de l’acompte, mais ceux sur lesquels je me suis renseigné ne recueilleraient pas le loyer requis pour que les chiffres fonctionnent. Je vais devoir élargir ma recherche et être plus patient si je veux acheter une deuxième location.

Pour l’instant, je vais doubler mes investissements en dividendes et garder un fonds d’opportunité sain pour d’autres investissements possibles qui se présentent ou un grand ralentissement du marché. Pour l’instant, j’en ai fini avec les locations de condos.

Avez-vous déjà dû vous retirer d’une transaction immobilière ou acheté un condo comme propriété locative ?