Attirer des locataires et maintenir l’occupation est essentiel pour posséder une propriété locative réussie. Mais que faites-vous lorsque vous avez du mal à trouver un nouveau locataire ou que vous souhaitez augmenter votre taux de rétention des résidents ? C’est là que les concessions de loyer entrent en jeu. Voici tout ce que vous devez savoir avant de proposer une concession de loyer.
Qu’est-ce qu’une concession de loyer ?
Une concession de loyer est un ajustement ou un compromis qu’un gestionnaire immobilier ou un propriétaire fait aux conditions du bail pour attirer des locataires. La concession de loyer est généralement une incitation temporaire qui profite aux locataires, de sorte qu’ils sont persuadés de signer ou de renouveler un bail. L’une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires utilisent les concessions de loyer est de remplir les postes vacants. Par exemple, la renonciation au premier mois de loyer est une concession de loyer courante qui peut attirer rapidement des locataires. Plus longtemps un logement reste vacant, moins vous ferez de bénéfices en tant que propriétaire. L’idée est que l’argent nécessaire pour une concession de loyer est beaucoup moins que la dépense globale d’avoir une vacance.
Types de concessions de loyer
Une concession peut prendre la forme d’un rabais, d’une remise, d’une compensation monétaire ou d’un bien ou service physique. Un propriétaire annoncera la concession de loyer (ou dans certains cas, négociera les termes d’un bail) pour attirer des locataires potentiels ou retenir les locataires actuels. Les concessions de loyer peuvent être utilisées sur une base unique, mensuelle ou annuelle.
Bien que les concessions de loyer soient accordées à la discrétion du propriétaire, il est courant que les locataires demandent une concession, ce qui entraîne une négociation basée sur les besoins du locataire et la préférence du propriétaire. Bien que les concessions de loyer impliquent généralement un élément matériel ou une réduction des coûts de la part du locataire, les propriétaires font preuve de créativité pour éviter autant que possible les vacances. Par exemple, certains propriétaires donnent aux locataires potentiels des sondages pour voir quelles concessions pourraient fonctionner le mieux.
Voici quelques exemples courants de concessions de loyer :
- Loyer gratuit ou au prorata pour le premier mois
- Loyer réduit pour un bail d’un an
- Frais supprimés, comme les frais d’emménagement, les frais pour les animaux de compagnie, etc.
- Dépôt de garantie réduit ou supprimé
- Mise à jour du décor, nouveaux appareils électroménagers, et diverses rénovations
- Autorisation de peindre un ou des murs
- Paiement des frais de déménagement (un propriétaire paiera un coût de déménagement tel qu’un camion de déménagement ou un casier de stockage)
- Paiement des honoraires du courtier
- Utilisation gratuite des commodités sur place qui sont généralement payantes comme le stationnement, une buanderie ou une unité de stockage
- Internet gratuit ou autres services publics
Ce ne sont là que quelques-unes des concessions de loyer courantes utilisées par les propriétaires. Il existe trois types de concessions de loyer que vous devez connaître en tant que propriétaire, surtout si vous louez ou achetez une propriété pour la première fois.
Les concessions de location
Les concessions de location sont généralement utilisées pour les propriétés nouvellement construites, en particulier les bâtiments commerciaux. Ces types de concessions sont utilisés pour louer rapidement la propriété afin qu’elle puisse atteindre sa capacité ou un objectif d’occupation fixé et devenir rentable.
Concessions de drapeau rouge
Une concession de drapeau rouge peut vous alerter sur les problèmes potentiels d’une propriété locative avant l’achat ou le refinancement. Si vous découvrez qu’il y a des concessions continues juste pour garder la propriété occupée, cela pourrait être un signe de problèmes globaux plus importants avec la propriété locative.
Concession de commercialisation
Ce type de concession est généralement utilisé pour les propriétés d’investissement plus anciennes, comme un bâtiment rénové. La stratégie consiste à commercialiser la propriété légèrement au-dessus des taux de loyer moyens du marché, de sorte que la concession semble amener le taux en ligne avec le reste du marché. Cette méthode est acceptable à faire tant que la propriété est substantiellement occupée et que le prix est approprié en fonction du marché.
Quand utiliser les concessions de loyer
Les concessions de loyer sont généralement utilisées pour attirer des locataires potentiels afin de remplir les postes vacants rapidement. Cette tactique est souvent utilisée lorsqu’un propriétaire ouvre un nouveau grand immeuble locatif, qu’il connaît un marché lent ou qu’il a simplement du mal à trouver des locataires.
En plus d’attirer des locataires potentiels, un propriétaire peut utiliser une concession de loyer pour encourager les locataires actuels à renouveler leur bail. Un propriétaire peut également utiliser des concessions de loyer pour rénover un logement loué. La rétention des résidents est l’un des meilleurs moyens de maintenir la rentabilité de votre propriété locative. Si vous avez un locataire depuis trois ans qui paie à temps tous les mois ou plusieurs mois à l’avance, ce serait une bonne idée de lui accorder une petite concession. Si vous découvrez que vous avez des vacances fréquentes, envisagez d’utiliser une concession de loyer ou une autre forme de rétention des locataires.
Inconvénients des concessions de loyer
Bien que les concessions de loyer attirent rapidement les locataires et peuvent améliorer la rétention des locataires, il existe certains inconvénients. Certaines concessions de loyer seront très difficiles à enlever. Certains locataires pourraient vouloir conserver la concession de loyer après la fin de leur bail. Par exemple, si vous accordez à un locataire l’utilisation gratuite de la laverie ou du parking pendant un an, il pourrait demander que la concession de loyer soit appliquée au nouveau bail. Si vous n’acceptez pas d’ajouter la concession au nouveau bail, il pourrait décider de déménager. De même, si vous avez offert un loyer réduit au moment de la signature du bail, un locataire pourrait demander à conserver le prix réduit. En tant que propriétaire, vous pouvez négocier et accepter de conserver le prix réduit du loyer, mais faites preuve de discernement.
L’utilisation de concessions de loyer est également risquée. Bien qu’il soit peu probable que cela se produise avec une sélection appropriée, un locataire pourrait causer des dommages à la propriété, payer le loyer après qu’il soit dû, ou abandonner la propriété , ce qui pourrait entraîner une expulsion. Par exemple, si vous avez utilisé un dépôt gratuit comme concession de loyer, vous risquez de ne pas avoir d’argent mis de côté pour les réparations.
Vous pouvez utiliser votre bail pour vous protéger lorsque vous utilisez des concessions de loyer. Indiquez dans le bail la date à laquelle la concession de loyer prendra fin et les circonstances qui nécessiteraient la révocation de la concession. Vous devriez également envoyer aux locataires un avis d’augmentation quelques mois avant l’expiration de leur bail si vous avez offert un loyer réduit.
Si vous incluez des règles et des attentes dans votre bail, les concessions de loyer sont une excellente stratégie pour éviter les vacances prolongées et conserver les locataires actuels. N’oubliez pas que le maintien des vacances devient coûteux et interfère avec le profit. Soyez créatif, faites de la publicité pour la concession, et vous aurez une propriété locative rentable en un rien de temps !