Tout propriétaire doit prendre les moisissures au sérieux. Danger environnemental de premier ordre, les moisissures se développent dans les endroits chauds et humides, et se développent souvent rapidement dans les sous-sols, les greniers et d’autres parties de bâtiments présentant une mauvaise ventilation et des problèmes d’humidité. Bien que la moisissure soit souvent associée aux bâtiments situés dans des climats humides, aucune propriété locative n’est à l’abri d’une épidémie de moisissure, car elle peut survenir à la suite d’un déversement non surveillé, d’une plomberie défectueuse ou même d’un arroseur de pelouse mal orienté.
Si vous possédez ou gérez une propriété locative en Californie, un problème de moisissure pourrait vous présenter des factures de nettoyage et de réparation coûteuses, ainsi que des poursuites judiciaires de la part de locataires affirmant que la moisissure les a rendus malades.
Lisez la suite pour en savoir plus sur les responsabilités des propriétaires et les droits des locataires en ce qui concerne les moisissures dans les propriétés locatives en Californie.
Stratégies d’auto-assistance des locataires en Californie
Les tribunaux californiens ont reconnu deux stratégies d’auto-assistance légales courantes que certains locataires choisissent de poursuivre après une épidémie de moisissures dans leur appartement ou leur maison locative. La première, connue sous le nom de « rétention du loyer », consiste pour les locataires à décider de ne plus payer le loyer, en prétendant que les moisissures ont rendu leur appartement inhabitable. (Notez qu’indépendamment de ce qui peut figurer dans un bail écrit avec les locataires, les propriétaires en Californie sont liés par la « garantie implicite d’habitabilité », une doctrine juridique qui exige de fournir aux locataires des appartements dans des conditions habitables). La deuxième stratégie, connue sous le nom de » réparation et déduction « , implique que les locataires s’occupent eux-mêmes du nettoyage des moisissures et soustraient ensuite le coût de leur loyer.
Voir California Tenant Rights to Withhold Rent or ‘Repair and Deduct’ pour plus d’informations sur ces stratégies, y compris leurs limites.
Landlord Liability for Mold in California
Il n’existe actuellement aucune loi fédérale couvrant les responsabilités d’un propriétaire en matière de moisissures. En outre, à part les exigences de divulgation (comme discuté ci-dessous), la Californie n’a pas de lois qui traitent spécifiquement des devoirs ou de la responsabilité d’un propriétaire en ce qui concerne la prévention et l’élimination des moisissures. À San Francisco, cependant, les moisissures constituent une « nuisance pour la santé publique » (au même titre que l’accumulation d’ordures ou une infestation de parasites), ce qui signifie que les locataires ont le droit de poursuivre leurs propriétaires pour violation des lois de la ville sur les nuisances s’ils ne parviennent pas à éliminer toute « moisissure visible ou autrement démontrable » située n’importe où « à l’intérieur de tout bâtiment ». (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Les locataires californiens qui estiment avoir été lésés par la présence de fortes concentrations de moisissures dans leur appartement peuvent essayer d’obtenir des dommages et intérêts de leur propriétaire devant le tribunal pour les indemniser de leur perte. Si un juge ou un jury convient que le propriétaire a créé par négligence un problème de moisissure ou a permis qu’il se poursuive dans une propriété, le propriétaire pourrait être tenu responsable de tout préjudice.
Par exemple, un immeuble d’habitation de Santa Rosa, en Californie, présentait un tel niveau de moisissure (ainsi qu’une infestation de rats) que la ville a ordonné à plusieurs locataires apparemment malades de quitter leur logement. Bien que le propriétaire ait donné aux locataires 2 000 $ pour leur relogement, ces derniers le poursuivent en justice pour dommages et intérêts, selon un rapport de presse.
Exigences de divulgation des moisissures en Californie
La Californie exige que les vendeurs d’immeubles résidentiels comptant jusqu’à quatre unités divulguent par écrit toute condition dangereuse connue, y compris les moisissures (Cal. Civ. Code § 1102-1102.17).
La loi californienne exige que les propriétaires fournissent aux locataires une divulgation écrite, avant la signature d’un contrat de location, lorsqu’ils savent, ou ont des raisons de savoir, que les moisissures dépassent les limites d’exposition admissibles ou constituent une menace pour la santé. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Bien que la loi permette l’adoption de limites d’exposition admissibles, le département de la santé de l’État a déterminé qu’il n’était pas possible de le faire. En fait, dans une déclaration sur l’humidité des bâtiments, les moisissures et la santé (publiée en septembre 2011), le département adopte la position selon laquelle la simple « présence de dégâts des eaux, d’humidité, de moisissures visibles ou d’odeurs de moisissures » dans un bâtiment constitue une menace pour la santé. Plutôt que d’essayer de mesurer les niveaux de moisissure ou de déterminer les types spécifiques de moisissure, le ministère recommande fortement de prendre des mesures rapides et diligentes pour remédier à la moisissure et traiter tout problème d’humidité sous-jacent qui pourrait être présent dans un bâtiment.
De plus, alors que la loi fédérale exige des divulgations sur la peinture au plomb, elle n’impose pas une obligation similaire aux propriétaires en ce qui concerne la moisissure.
En dehors de toute obligation de divulgation positive, cependant, si vous décidez de mettre une propriété en vente, vous devriez être prêt à répondre aux questions que les acheteurs potentiels pourraient poser sur les problèmes de plomberie, d’humidité et de ventilation dans votre bâtiment.
Pour en savoir plus sur les exigences de divulgation des propriétaires en Californie, consultez California Required Landlord Disclosures.
Déduction des coûts liés à la moisissure des dépôts de garantie en Californie
Si vous pensez qu’un locataire partant a causé un problème de moisissure (au-delà de l’usure normale) dans un appartement ou une unité locative, vous pouvez souhaiter déduire le coût du nettoyage du dépôt de garantie de ce locataire. La loi californienne autorise les propriétaires à le faire, à condition qu’ils fournissent au locataire une explication écrite des coûts des dommages causés par les moisissures (ainsi que de tout autre dommage réclamé) dans les 21 jours suivant la résiliation du bail du locataire. Si ce montant est inférieur au dépôt de garantie, vous devez restituer le reste du dépôt au locataire avec la documentation écrite des déductions des dommages (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Pour plus d’informations sur les dépôts de garantie en Californie, consultez California Security Deposit Limits and Deadlines.
Prévenir les problèmes de moisissure
Parce que beaucoup de choses sont en jeu, il est important d’essayer d’empêcher un problème de moisissure de se développer dans votre propriété locative en premier lieu, ainsi que de prendre des mesures rapides et efficaces pour éliminer l’excès de moisissure que vous découvrez. Pour plus de conseils à ce sujet, consultez Mold and Your Rental Property : A Landlord’s Prevention and Liability Guide, par Ron Leshnower (Nolo).