L’une des plus grandes questions que nous recevons est : « Puis-je utiliser ma résidence principale dans un échange 1031 à imposition différée ? ». Eh bien, peut-être pas tout le monde, mais certainement certains. Mais, pouvez-vous le faire ? La réponse courte de l’IRS est un non catégorique. Cependant, comme c’est généralement le cas dans le cadre de l’Internal Revenue Code, il existe des exceptions.
Envisagez ce scénario : que se passe-t-il si vous décidez de transformer votre résidence principale en propriété locative ? Là, nous arrivons à quelque chose. Si vous transformez votre résidence principale en un bien locatif (c’est-à-dire, vous la louez en fait à des locataires qui en ont la possession, et vous n’occupez plus personnellement la propriété), vous pouvez l’utiliser dans le cadre d’un échange 1031.
Bien que le code des impôts ne précise pas exactement combien de temps vous devez détenir la propriété à des fins de location, la plupart des professionnels de la fiscalité s’accordent à dire qu’un à deux ans suffisent, à condition que vous puissiez démontrer que la propriété est utilisée à des fins commerciales ou d’investissement.
L’IRS est clair sur deux points :
- Il ne suffit pas de déclarer que votre maison est un bien locatif.
- Vous ne pouvez pas du tout vivre dans votre maison tant qu’elle est un bien locatif, et vous devez effectivement la louer pendant une certaine période.
D’accord, vous avez donc établi que votre propriété n’est plus votre résidence principale, mais un bien locatif. Maintenant, vous pouvez faire un échange 1031 et reporter toutes les plus-values de la vente de cette propriété. Car n’oubliez pas que, lorsqu’il est effectué correctement, un échange 1031 vous permet de reporter 100 % de l’impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier. (Pour savoir comment fonctionne un échange 1031, cliquez ici.)
Utiliser une exclusion de la section 121
Bien que convertir votre résidence principale en un bien d’investissement puis procéder à un échange 1031 soit une excellente option, que faire si vous n’avez pas le temps ou les ressources pour le faire ? L’IRS accorde-t-il une marge de manœuvre sur l’impôt sur les plus-values si vous décidez de vendre purement et simplement votre résidence principale ? La réponse est oui, et elle est obtenue grâce à l’exclusion prévue par l’article 121. L’exclusion au titre de l’article 121 n’est cependant pas une méthode de report d’impôt comme le 1031. Elle est plutôt utilisée pour l’exclusion des gains sur votre résidence principale lorsque vous décidez de la vendre. Les célibataires peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ de gains sur le revenu de la vente de leur résidence principale. Ceux qui déclarent conjointement peuvent exclure jusqu’à 500 000 $.
Pour bénéficier de l’article 121, vous devez avoir vécu dans la maison pendant deux des cinq dernières années. Il n’est pas nécessaire que ces 24 mois soient contigus. L’IRS vous permet d’agréger le temps vécu dans la maison au cours d’une période de cinq ans pour satisfaire à l’exigence des deux ans. L’exclusion peut être demandée une fois tous les deux ans.
Et maintenant vous le savez : votre résidence principale ne peut pas être utilisée dans un échange – mais si vous en faites votre ancienne résidence et la conservez comme un investissement, vous êtes libre de procéder à un échange. Toutefois, si la conversion de votre résidence principale en immeuble de placement n’est pas possible, vous pouvez bénéficier d’une exclusion au titre de l’article 121, ce qui peut atténuer une partie de l’impact fiscal. Ainsi, alors que les règles (en particulier celles créées par l’IRS) ne sont pas destinées à être brisées, mettre en lumière les exceptions peut faire une grande différence pour votre portefeuille d’investissement.
Si vous envisagez un échange 1031, contactez-nous pour discuter de vos questions, préoccupations et besoins. Realized aimerait vous aider à réduire le risque, le temps, les coûts et la complexité de la réalisation de votre échange. Appelez-nous au 877-797-1031 ou envoyez-nous un courriel à [email protected].
Ce matériel est destiné à des fins d’information générale et d’éducation uniquement. L’information est basée sur des données recueillies auprès de ce que nous croyons être des sources fiables. Elles ne sont pas garanties quant à leur exactitude, ne prétendent pas être complètes et ne sont pas destinées à être utilisées comme base principale pour des décisions d’investissement. Il ne doit pas non plus être interprété comme un conseil répondant aux besoins particuliers de tout investisseur en matière d’investissement.
Realized n’offre pas de conseils juridiques ou fiscaux. Veuillez consulter le professionnel approprié en ce qui concerne votre situation personnelle.
Les titres de participation sont offerts exclusivement par Thornhill Securities, Inc, un courtier/négociant enregistré et membre de la FINRA/SIPC(« Thornhill »). Les services de conseil en placement sont offerts par Thornhill Securities, Inc., un conseiller en placement enregistré. Realized Holdings, Inc. détient une participation minoritaire dans Thornhill Securities, Inc.
.