Hur du startar ditt eget företag i 6 steg

Det krävs sex steg för att komma igång med ditt eget företag i sex steg, varav det första börjar med en gedigen affärsplan. Nästa steg i processen är att hitta rätt yrkesmän, bilda ett holdingbolag, skaffa finansiering och identifiera bra fastigheter. Det sista steget är att marknadsföra och sälja dina flips med vinst.

Att ha en bra finansieringspartner är viktigt för alla som startar ett husflippningsföretag. LendingHome kan skapa fix and flip-lån på 5-15 dagar eller mindre. Deras räntor är konkurrenskraftiga och de lånar ut upp till 90 % LTV och 75 % ARV. Prekvalificering online tar bara några minuter.

Besök Lending Home

Här är de sex stegen för hur man startar ett företag för att flippa hus:

Skapa en affärsplan för att flippa hus

När du lär dig hur man köper och flippar hus behöver du en affärsplan med definierbara mål, strategier, analyser och finansiering. Den här affärsplanen för husvändning kan hjälpa dig att räkna ut hur många projekt du behöver genomföra för att nå dina mål. Den uppmuntrar också långivare att ta dig mer på allvar och sätter dina vinstförväntningar och exitstrategier på papper.

För att få hjälp med att få din affärsplan på sidan och att se bra ut kan du ta del av vår kompletta guide till affärsplaner för fix-and-flip. I den artikeln går vi igenom hur du utvecklar en effektiv affärsplan för flipping och ger dig en gratis mall. Ladda ner mallen så att du kan se vad en affärsplan för fix-and-flip bör innehålla.

Gratis nedladdningsbar mall

Vad affärsplaner för husflimmer bör innehålla

Då ditt företag för husflimmer är tänkt att gå med vinst är det viktigt att veta vad som ska ingå i din affärsplan. Investerare och långivare läser din affärsplan, så du vill att den ska vara lätt att förstå och innehålla information som en målresumé och en plan för att generera leads.

En bra affärsplan för husvändning innehåller följande sex punkter:

Målresumé

En målresumé för en affärsplan för husvändning bör innehålla:

Särskilda mål: Specifika mål: Specifika mål för husförsäljning och hur du ska uppnå dem
Typer av fastigheter: Specifika mål för husförsäljning och hur du ska uppnå dem: Typ av fastigheter: Enfamiljshus, tvåvåningshus och så vidare
Geografiskt område: Var du köper och säljer fastigheterna
Vem ska utföra arbetet? Entreprenör eller gör det själv
Tidsplan för projektet: 90 dagar eller mindre
Antal projekt: Hur många du har vid ett tillfälle och under ett år
Förväntad avkastning på investeringen (ROI): Sikta på 20 procent eller mer på ett typiskt fix-and-flip-projekt

Lead Generation Plan

Lead generation är en fastighetsterm för hur du ska hitta fastigheter som du kan fixa till och göra vinst på. När du precis har börjat är det vanligt att använda gratis resurser som Zillow och Realtor.com och låta din lokala fastighetsmäklare söka efter leads som uppfyller dina parametrar. En annan källa är FSBO.com, där motiverade säljare säljer sina fastigheter utan att använda sig av en fastighetsmäklare.

När ditt företag väl är igång och går med vinst kan det vara dags att genomföra en riktig plan för att generera leads. Dessa tekniker för att generera ledningar inkluderar att skicka ut flygblad och vykort om fastigheter, sätta upp skyltar eller köpa ledningar. Lead generation tar många former och hjälper till att se till att du aldrig har brist på potentiella flip-projekt.

Marknadsanalys

En marknadsanalys omfattar:

Reksa jämförelseobjekt – inga äldre än sex månader
Demografiska data (t.ex. från United States Census Bureau)
Prisutvecklingen för fastigheter i området
Någon planerad kommande utveckling i området
Antal dagar som en fastighet är på marknaden innan den säljs

Finansieringskällor

Som en del av din affärsplan, måste du bestämma om du ska förlita dig på kontantbesparingar eller använda finansieringskällor. Om du väljer finansiering ökar dina bärande kostnader och därmed också din tidsplan. Finansiering kan dock göra det möjligt för dig att köpa och renovera fler fastigheter på en gång.

Det är viktigt att utvärdera avvägningen mellan kostnaderna för att låna pengar och den hävstångseffekt det ger dig. Långivare tar ut poäng och ränta och tar längre tid på sig för att avsluta köpet av en fastighet. Men genom att använda dem frigör det dina pengar för andra projekt. Det gör det också möjligt för dig att köpa projekt som du kanske inte hade haft råd med enbart med kontanter.

Då säger vi att en flipper har 100 000 dollar i besparingar. Föreställ dig att flipparen använder dessa besparingar för att köpa och renovera ett enskilt hem och sedan flippa det för 125 000 dollar. Den personen har just tjänat 25 000 dollar (25 procents vinst) och har inte haft några lånekostnader. Inte dåligt eller hur?

Föreställ dig att samma flipper nu bestämmer sig för att utnyttja sina 100 000 dollar som hävstång. Istället för att betala kontant för ett enda projekt använder flipparen besparingarna för att täcka reparationer och en liten handpenning på flera fastigheter samtidigt som han finansierar resten. Han eller hon gör fem flips precis som det projekt som beskrivs ovan. Varje projekt kräver 20 000 dollar i besparingar i form av handpenning och reparationer, men resten av köpet finansieras.

Kostnaderna för finansieringen är cirka 6 000 dollar per projekt (totalt 30 000 dollar), vilket är mer än den totala vinsten i exemplet ovan. Vinsten före finansieringskostnader var dock 125 000 dollar. Även efter att finansieringskostnaden har räknats in har flipparen tjänat 95 000 dollar, vilket nästan fördubblar hans eller hennes besparingar. Med hjälp av hävstångseffekten kunde flipparen tjäna nästan fyra gånger mer än vad enbart besparingar skulle ha tillåtit.

Om du behöver finansiering för någon av dina fix-and-flip-fastigheter är LendingHome rätt ställe att vända sig till. Innan din kredit ens körs kan du mata in din information och fastighetsdetaljer online, och det ger dig potentiella lånevillkor med räntor som börjar så lågt som 6,99 procent.

Visit LendingHome

Marknadsföring & Försäljningsplan

Marknadsförings- och försäljningsplanen täcker hur du ska marknadsföra och sälja din ombyggda fastighet, inklusive om du kommer att anlita en fastighetsmäklare eller sälja på egen hand. Potentiella långivare och dina partner tittar på den för att se om din exitstrategi är i ordning. Inkludera hur du marknadsför fastigheten och vilka steg du tar för att sälja fastigheten för att uppfylla din ROI.

Business & Personliga biografier

Företags- och personliga biografier ingår i en affärsplan för husvändning för att ge mer insikt om dina kvalifikationer. Där diskuteras också vad ditt företag gör. Varje biografi bör bestå av ett eller två väl genomtänkta stycken. Den bör också nämna om ditt företag är involverat i någon samhällstjänst. Din personliga biografi bör belysa dina kvalifikationer, din utbildning och din branschkunskap.

Hyr rätt yrkesmän för husvändning

Husvändningsproffs är bland annat advokater, revisorer, fastighetsmäklare och entreprenörer. Du kan hitta dem genom investerarreferenser, sökningar och recensioner på nätet och investeringsgrupper.

Den rätta yrkesutövaren för husvändning hjälper dig att bättre förstå hur du ska komma in i husvändning, hjälper dig att förebygga misstag och ser till att din verksamhet följer de rättsliga riktlinjerna.

Inte alla dessa yrkesutövare behövs med en gång och de flesta av dem anlitas per projekt, i stället för som en extra lönekostnad. Om du redan har börjat med ett projekt går det bra att anlita en generalentreprenör först. Om så inte är fallet rekommenderas det att göra en advokat till din första anställning. En fastighetsmäklare kan anlitas när du börjar leta efter hus och specialister som en arkitekt behöver bara anlitas när projektet kräver det.

Några viktiga proffs inom husvändning som du kanske vill anlita är:

Advokat: Välj en advokat som är specialiserad på fastigheter. Han eller hon upprättar kontrakt och ser till att ditt företag följer lokala föreskrifter.
Revisor: Hjälper dig med att sätta upp din företagsstruktur, deklarera skatter för ditt fix and flip-företag, spåra dina utgifter och veta vilka poster som får skrivas av.
Fastighetsmäklare: Ger dig exakta marknadsdata för det område du ska sälja i. De har branschkunskap och ger mer korrekt information än en fastighetswebbplats. I de flesta stater arbetar de på provision och betalas av säljaren.
Generalentreprenör: Se till att generalentreprenören är licensierad i den stad du arbetar i så att han eller hon kan övervaka dina renoveringar. Utan en generalentreprenör måste du övervaka arbetsplatsen själv. Detta förlänger din tidslinje och ger utrymme för fel; båda dessa faktorer minskar vinsten.
Landskapsarkitekt: Hyrs in efter behov. Utan en landskapsarkitekt kan ditt hem sakna utseende, vilket avskräcker köpare och förlänger den tid som ditt hem ligger kvar på marknaden. Detta påverkar dina kostnader och sänker din avkastning.
Arkitekt: De behövs bara för större projekt som att lägga till rum eller ändra hemmets struktur. Om en arkitekt inte anlitas kan husets strukturella integritet äventyras, vilket i slutändan kan kosta dig tusentals dollar.
Handyman: Anlitas för enklare jobb som att måla eller laga hål. Denna person behöver inte ha någon licens. Genom att anlita en hantverkare behöver du inte lägga ner tid och kraft på ett gör-det-själv-projekt.
Assistent: När du har träffat de rätta yrkesmännen och har några renoveringsprojekt i bagaget kanske du vill anlita en assistent som kan hjälpa till med den dagliga verksamheten. En assistent är till för den husvändare som gör fem eller fler fix and flips per år och verkligen driver ett husvändarföretag.

När du anlitar yrkesverksamma är hänvisningar din bästa och mest pålitliga källa. Om någon du känner har haft framgång med den här personen är det troligt att du också kan det, men det är aldrig en garanti. Vänner och familj kan erbjuda hänvisningar, men de mest värdefulla kommer från andra investerare och de investeringsgrupper som du går med i.

Säkerställ att den professionella personen vet hur han eller hon ska utföra det specifika jobb som du anlitar. På så sätt sparar du pengar i det långa loppet. Du vill inte betala för att få samma jobb gjort två gånger om första gången är dåligt utfört.

Sätt upp din House Flipping Business-verksamhet

House flipping business-verksamhet inkluderar att välja en enhet som ett LLC, registrera ditt företag, öppna separata bankkonton och skaffa ett affärskreditkort. Du kan inrätta dessa affärsverksamheter med hjälp av professionella personer som en advokat och en revisor. Dessa affärsverksamheter håller ditt företag organiserat, effektivt och lagligt.

Husflippande affärsverksamheter inkluderar:

Välj en enhet för ditt husflippande företag

Som vi diskuterade kortfattat i steg 2 måste du och din revisor bestämma vilken typ av företag som ska startas. Du kan välja att bilda ett företag DBA, S Corporation, LLC eller vara ensamföretagare. Detta är viktigt av skatteskäl samt för att begränsa ditt ansvar. Om någon halkar och faller på ditt företag vill du inte att de ska kunna stämma dig personligen, så du vill skydda dina personliga tillgångar separat från ditt företag.

För mer information om detta ämne kan du läsa vår guide om hur man startar ett fastighetsholdingbolag.

Registrera ditt House Flipping Business

När du har bestämt dig för hur ditt företag ska läggas upp är det dags att registrera ditt House Flipping Business hos skattemyndigheten (IRS) och ge ditt företag ett Employee Identification Number (EIN), som identifierar det som en affärsenhet. Kontrollera också med din stat och lokala kommun vilka andra affärslicenser och tillstånd du kan behöva. Dessa steg måste följas oavsett om du driver ditt företag för husvändning hemifrån eller från ett kontor.

Öppna ett bankkonto för ditt företag för husvändning

När du har fått ditt EIN-nummer är det dags att öppna ett bankkonto för ditt företag. Detta förhindrar att personliga och affärsmässiga pengar blandas ihop. Det är viktigt från dag ett eftersom du spenderar pengar på bensin för att leta efter fastigheter. Du behöver också dessa separata pengar för att betala din nyanställda advokat och revisor. Det hjälper dig också att eliminera revisioner från skattemyndigheten och komplikationer när din revisor gör dina skatter.

För att hålla dina startkostnader låga kan du kolla in BlueVine, ett gratis checkkonto för företag online som är perfekt för företag som inte hanterar kontanter. Med BlueVines mobilapp kan du sätta in checkar, göra betalningar och schemalägga överföringar. Öppna ett gratis konto online på några minuter.

Visit BlueVine

Ansöka om ett kreditkort för ditt House Flipping Business

När du har ett bankkonto för företag rekommenderar vi att du även ansöker om ett kreditkort för företag. Du kan använda företagskreditkortet för att köpa byggmaterial, köpa kontorsmöbler och apparater. De har inga poäng i förväg och vissa av dem erbjuder fördelar som kontantåterbäring på utvalda köp eller flygmiljöpoäng. Deras största plus är att de kan flyta utgifter i 30 dagar utan att betala ränta.

Sätt upp marknadsföringsåtgärder för ditt House Flipping Business

När du har följt alla dessa steg är det dags att sätta upp några marknadsföringsåtgärder för ditt House Flipping Business. Visitkort är ett bra ställe att börja på eftersom de är billiga. Du behöver också en företagswebbplats och en e-postadress för företaget. Din webbplats kan fungera som en portfölj med tidigare projekt för investerare och långivare och kan hjälpa till med att generera ledtrådar genom att ange vilket område du arbetar i och vilken typ av fastigheter du är intresserad av. Genom att följa den här guiden för att inrätta affärsverksamhet kan du se till att ditt företag är lagligt och presenteras på ett professionellt sätt.

För att få hjälp med att komma igång med att registrera ditt företag kan du kontakta Rocket Lawyer. Det är ett online-företag för juridisk teknik som kan hjälpa dig med LLC-arbetet, vilket minskar den tid och de pengar som det skulle ta att anlita en advokat. Det erbjuder paket som kan kosta några hundra dollar beroende på vilken stat du befinner dig i.

Visit Rocket Lawyer

Finn finansieringskällor för ditt House Flipping Business

Antagen att du inte använder alla kontanter finns det typiskt sett tre sätt att finansiera ditt House Flipping Business på, vilket är lån med hårda pengar, rehabiliteringskrediter och lån från investeringsgrupper. Du vill dock förmodligen använda ett hard money- eller rehablån eftersom de är vanligare och kan stängas snabbt.

De tre vanligaste sätten att finansiera ditt husflippningsföretag är:

Lån med hårda pengar för en verksamhet för husförsäljning

Lån med hårda pengar ger snabbare godkännandetider och snabbare finansieringstider än traditionella hypotekslån. Du kan ansöka online och de erbjuder lån i hela landet. Deras låntagarkvalifikationer är mildare än traditionella lån, men deras lånevillkor gäller för kortare tidsperioder. De har också högre räntor än traditionella låneprodukter.

Rehab-lån för ett House Flipping Business

Rehab-lån inkluderar home equity lines of credit (HELOCs), som är eget kapital i ditt nuvarande hem. Beroende på långivaren kan de användas för att fixa till ett annat projekt. HomeStyle renovationslån är Fannie Mae-produkter som används för att köpa och renovera ett hem inom ett och samma lån. De omfattar 15- och 30-åriga lån med fast och justerbar ränta och erbjuder konkurrenskraftiga räntor.

Investeringsgruppslån för en House Flipping-verksamhet

När du går med i en investeringsgrupp kan du träffa investerare som är villiga att sätta in en del pengar för dina affärer. Detta är särskilt troligt om du har erfarenhet inom byggbranschen eller fastighetsbranschen. Dessa grupper är lokala och kan hittas via en Google-sökning eller på en meetup-grupp för fastighetsinvesterare.

Om du vet att du vill använda någon form av finansiering, men inte är säker på var du ska leta, kolla in LendingHome. Det erbjuder lån specifikt för fix-and-flip-fastigheter med konkurrenskraftiga räntor som börjar för förstklassiga låntagare. De finansierar upp till 90 procent LTV och 75 procent ARV. Bli förkvalificerad online idag.

Visit Lending Home

Identifiera de rätta fastigheterna att fixa och flippa

När du väl har en affärsplan, ett fix-and-flip-team, en verksamhet som är inrättad och finansiering på plats är det dags att börja identifiera de rätta fastigheterna för att fixa och flippa för en vinst. Ha din budget och tidsplan i åtanke och kom ihåg att oavsett hur bra din affärsplan är måste du fortfarande identifiera rätt fastighet för att uppfylla din ROI. Grannskapet bör vara ditt huvudfokus eftersom du kan ändra fastigheten men inte grannskapet.

Nedan följer de viktigaste faktorerna för att identifiera hus rätt för fastighetsflippning:

Grannskapets läge: Välj ett kvarter som är bekvämt i förhållande till där du bor och arbetar eftersom du kan behöva göra flera platsbesök
Välskött kvarter: Du kan ändra husets utseende, men inte grannskapets
Närliggande bekvämligheter: Det kan handla om parker, bibliotek, skolor, restauranger och shopping.
Marknadsstatistik: Jämförbara objekt och hur länge fastigheterna har legat på marknaden
Bostäder utan strukturella problem: Undvik problem kring grunden som sjunkande golv för att undvika att tid och pengar går åt till att åtgärda dem, vilket också kan inkludera extra tillstånd
Reparationer som ger mervärde: Lägg till mest värde till dina fix-and-flip-projekt som stora garderober, öppna planlösningar, renoverade kök och uppdaterade badrum
Fastighetens storlek: Du kan ta bort icke bärande väggar för att öppna upp rummen, men det är dyrt att lägga till kvadratmeter till ett hus
Utrymme: Fokusera mindre på planlösningen och mer på storleken: Du kan lägga till en vacker yta, men du kan inte lägga till en trädgård om det inte finns utrymme

Köpa, renovera, marknadsföra & Sälja fastigheter

Du är nu redo att köpa, renovera, marknadsföra och sälja fastigheter med vinst. I allmänhet tar det 15 till 30 dagar att stänga en fastighet med hjälp av kontanter eller ett lån med hårda pengar. Därefter kan det ta cirka 30 till 120 dagar att renovera fastigheten, beroende på dess skick. Du bör börja marknadsföra fastigheten när renoveringen är tillräckligt klar för att ta bilder. Fastigheten kan säljas på några dagar eller ta månader, beroende på prissättning och den lokala marknaden.

De flesta husvändare börjar med gratis onlinesajter och fastighetsmäklare för att köpa, marknadsföra och sälja sin fastighet. En fastighetsmäklare kan hjälpa dig att hitta ett hus att köpa, förhandla om försäljningspriset och hjälpa dig att sälja huset när det är renoverat. Andra sätt att hitta fastigheter att köpa är banditskyltar och gula bokstäver.

Nu när du vet hur du ska hitta fastigheten behöver du bara renovera den, och det är där dina proffs på husvändning kan hjälpa dig. Din generalentreprenör renoverar fastigheten, och det är viktigt att samarbeta med honom eller henne för att hålla sig till en tidslinje eftersom varje dag som du inte har sålt fastigheten är ytterligare en dag med att betala bärande kostnader. Ju snabbare du slutför renoveringen, desto snabbare kan du marknadsföra och sälja fastigheten, vilket innebär att du förhoppningsvis gör en vinst och behåller fastighetsflippning.

Misstag att undvika när du startar ditt eget House Flipping-företag

Som med alla företag finns det några oundvikliga misstag som du gör när du lär dig hur man startar ett House Flipping-företag. Men ju fler misstag du kan undvika, desto mer pengar kan du tjäna så att din ROI blir högre. Ju mindre tid du behöver ägna åt att rätta till misstagen, desto kortare kan din tidslinje bli.

Några misstag att undvika när du börjar vända hus är bland annat:

Göra arbete själv som du inte är kvalificerad för, som rör- eller elarbeten
Overspendera för mycket på renoveringar; Kom ihåg att du inte kommer att bo i fastigheten
Köpa en fastighet som ligger mer än en timme från där du bor eftersom det är besvärligt varje gång du behöver träffa en entreprenör i fastigheten

”Ett misstag är att tro att du kan göra allt själv. Det är viktigt att ha ett bra team som stöder dig. De flesta människor har inte de färdigheter som en fastighetsmäklare, heminspektör, långivare, entreprenör och stager besitter. Omge dig med ett erfaret team som har bevisad erfarenhet av att göra den typ av flips som du är intresserad av så har du större chans att lyckas.”

– Tom Dewell, President, Commercial Bath Refinishing

”Ett annat misstag är att inte förstå siffrorna eller att inte räkna med det oväntade. Affärer kan snabbt gå i negativ riktning, särskilt på en het marknad där det inte finns någon stor vinstmarginal. Till exempel drastiska ändringar av arbetets omfattning, brist på arbetskraft, kostnader för att hålla kvar fastigheten på grund av att den inte säljs så snabbt som förväntat och så vidare.”

– Aisha J. Thomas, Principal, The Thomas Agency, LLC

Frequently Asked Questions (FAQs)

Kan man sälja hus utan pengar?

Generellt sett finns det tre sätt att sälja hus utan pengar. Du kan sälja fastigheten i grossistledet, finansiera fastigheten med en långivare som inte kräver någon handpenning eller samarbeta med en investerare som finansierar köpet i utbyte mot en del av det egna kapitalet.

För mer specifik information om att vända hus utan pengar, läs vår fördjupade guide till tre sätt att vända hus utan handpenning.

Hur mycket pengar kan du tjäna på att vända hus?

En av anledningarna till att investerare vill veta hur man startar ett företag för att vända hus är för att de ska kunna tjäna pengar. Hur mycket pengar du kan tjäna på att vända hus har många variabler. Hur mycket pengar du kan tjäna beror på din budget, tidslinje, geografiskt läge och hur mycket arbete och material kostar. Generellt sett är en bra tumregel att du bör göra en avkastning på 20 procent eller mer på varje husflippning.

Kontrollera dessa proffstips för att maximera avkastningen på fix-and-flip-investeringar.

Vad är 70-regeln vid husflippning?

70-regeln vid husflippning betraktas som en barometer för många husflickare. Generellt sett bör du inte betala mer än 70 procent av en fastighets ARV plus reparationskostnader. Om en fastighets ARV till exempel är 80 000 dollar och dina beräknade reparationer är 20 000 dollar bör du inte betala mer än 70 procent av 100 000 dollar, vilket är 70 000 dollar.

Hur mycket pengar behöver du för att sälja ett hus?

Hur mycket pengar du behöver för att sälja ett hus beror på anskaffningskostnaden, renoveringskostnaderna, kostnaderna för att bära upp huset samt marknadsförings- och försäljningskostnaderna. Den totala kostnaden för att sälja ett hus motsvarar i allmänhet cirka 10 procent av fastighetens inköpspris. Kostnaderna varierar beroende på var huset ligger, fastighetstyp och omfattningen av de renoveringar som behövs. Tänk på att genom att lära dig hur man startar ett företag för att vända hus vet du vilka steg du ska följa och kan spara pengar på vägen.

Se vår fördjupade guide om hur mycket det kostar att vända ett hus för att få mer information om de utgifter som är involverade i att vända hus.

The Bottom Line

När du har lärt dig hur du ska komma igång med att vända hus, är nästa steg att bekräfta att det ger den bästa avkastningen på dina investeringar av tid och pengar. Efter att ha följt vår steg-för-steg-guide om hur man startar ett företag för husvändning kan du skapa en affärsplan och anlita rätt yrkesmän. Du kan också sätta upp affärsverksamheten, hitta finansieringskällor, identifiera rätt fastigheter att fixa och vända och lära dig hur man marknadsför och säljer de fixade fastigheterna.

Att ha en bra finansieringspartner är viktigt för alla som startar ett företag för husvändning. LendingHome kan ge upphov till fix-and-flip-lån på 15 dagar eller mindre. Deras räntor är konkurrenskraftiga och de lånar ut upp till 90 procent LTV och 75 procent ARV. Att förkvalificera sig online tar bara några minuter.