家をひっくり返すことは、一般的にIRSはパッシブな投資とは見なしません。 税法では、反転を「活動的な所得」と定義し、反転した家の利益は、0％～20％の低税率のキャピタルゲインではなく、10％～37％の税率を持つ経常所得として扱われます。
Flipping Housesの税金には通常、自営業税が含まれます。 このような場合、「キャピタルゲイン」と「経常利益」のどちらを取るかというと、「ディーラー」に分類されます。 利益は、最終的な販売価格から購入価格を含む経費を差し引いて計算されます。 IRSによると、不動産ディーラーは、「通常の取引またはビジネスの過程で」不動産を購入し、顧客に販売します。 ほとんどのFix-and-Flip投資家はディーラーとみなされます。彼らは短期的に不動産を保有し、その収入の大部分は家をひっくり返すことから得られます。
反対に、12ヶ月以上保有する不動産から得た利益には、通常、0％から20％の範囲でより有利な長期キャピタルゲインの税率が課されます。 投資家は、物件を賃貸するか、居住するかを選択することができます。 フィックス＆フリップの利益と費用を追跡するには、会計ソフトを使用することをお勧めします。 このような場合、「ディアーズ・オンライン」は、「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」の「ディアーズ・オンライン」に相当します。 現在、経常利益税率は10％から37％の範囲です。 これは、W2 の従業員として通常支払う金額の 2 倍です。
ディーラーとして、フリップにかかる総税率は、税率に応じて、低い方から 52.3%までとなります。 言うまでもなく、利益が完全に自分のものであると誤解しないようにしましょう-サムおじさんはその大きな塊を得ています。 そのため、このようなことが起こるのです。
When Capital Gain Taxes Apply to Flipping Houses
幸運にも、ディーラー定義を回避し、反転住宅から収入の大部分を得て、1年後に住宅を販売する場合、販売からの利益に対して低い資本利得率で課税されます。
ほとんどのフリッパーにとってこれはまれなことで、大半は通常の所得税率で課税されますが、実際に起こることなので触れておきたいと思います。 このような場合、「租税特別措置法」の適用を受けることになりますが、「租税特別措置法」の適用を受けると、自営業税を支払う必要はありません。 短期キャピタルゲインは、ディーラーと定義されても投資家と定義されても、通常の所得税率で課税されます。 しかし、15.3%の自営業税を払わなくて済むというメリットがあるので、それなりの節約にはなります。
Long-Term Capital Gains Taxes on House Flipping
1年以上物件を保有し、ディーラーとして分類されない場合、反転による利益は長期キャピタルゲイン率に基づき課税されることになります。 現在、この税率はほとんどの納税者について 0%から 20%の範囲となっています。
「フリッパーが知っているトリックは、不動産を1年以上保有し、売却益を得た場合、最大で20%の長期キャピタルゲイン税を支払うということです。 1年未満の短期キャピタルゲインのコツは、利益が出なかったフリップを利益が出たフリップと対戦させることです。 これは、あなたが得た正味のキャピタルゲインを減らし、その結果、あなたの税金を減らすことができます」
-ブライアン-マーフィー、弁護士、不動産ブローカー&税の準備教育者、あなたのペースでオンライン
あなたは中小企業を所有し、ディーラーとして提出されているかどうか投資家として提出されて、 TurboTaxのは通例の税務ソフトウェアを提供しています。 あなたはすぐにあなたの費用のすべてをインポートし、オンラインであなたの税金を提出することができます。 そのため、このような弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順の弊順(ⅱ)。 利益は、最終的な販売価格から購入価格を含む経費を差し引いて計算されます。
「不動産課税が難しい理由の1つは、積極的活動か消極的活動かの指定があるためです」（同）。 家をひっくり返すということは、それを購入し、修理して、売るつもりだということです。 つまり、不動産業者とみなされます。 あなたのビジネスは、古い芝刈り機を購入し、それらを修正し、それらを再販しているふりをする。 これは芝刈り機のビジネスであり、家をひっくり返すこともビジネスであるのと同じです」
– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors
購入価格
購入価格には家自体のコストが含まれます。 クロージングコスト、ポイントなどを購入価格の一部とみなすこともできますが、会計処理を簡単にするために、建物自体の実際の購入額を超えるものはすべて費用として扱うのがベストです。
あなたの利益は何かと考えるとき、あなたの利益方程式に融資した金額ではなく、購入価格だけを考えてください。 国税庁は利益を計算する際に、融資を考慮しません。 しかし、あなたはexpost.3808>
経費
購入価格以上の費用は、住宅ローンの金利とポイント、融資手数料、材料や消耗品、労働、閉鎖費用、税金、専門家サービス、およびすべてのマーケティングコストと不動産販売に関わる不動産仲介手数料が含まれています。
購入価格と同様に、IRSは経費の支払い方法にはこだわらないようです。 それが不動産に関連する費用である限り、それは通常、控除可能です。 例えば、あなたが建材のためにあなたのLowesクレジットカードで万ドルを充電する場合、それはproper.3808> 
Profit
利益はあなたが購入価格を含むすべての費用を考慮した後の販売にクリアした金額である。 あなたがすることができる最も重要なことの一つは、あなたがすべての改装費用を控除することを保証するためにあなたの費用の優れた記録を保持することです。 基本的な計算式は 取引利益=販売価格 – 購入価格 – Expenses.
これはあなたの実際の利益ではないかもしれないことをIRSの報告のためにあなたの利益を計算する際に心に留めておいてください。 例えば、購入と改装の資金として使用した住宅ローンの返済がある場合、それはあなたの手持ち資金に食い込みます。 あなたは、この式でこの金額を推定することができます。 販売価格 – 住宅ローン – 費用 = 投資家に利益をもたらす。
年間税金
そこから、あなたの経常利益の税率を使用して課税対象の利益を掛けると、推定年間税負担を与える。 そのため、このような場合にも、「己の信念を貫く」ということが大切です。
ハウスフリップタックス例
| 購入価格と経費 | 経費 | |
|---|---|---|
| 購入価格 | $40,000 | |
| 経費。 | ||
| Loan origination and points | $1,000 | |
| Purchase closing costs | $600 | |
| Rebirth period中の利息 | $200 | |
| Materials cost for rehab | $9,000 | |
| 請負業者の人件費およびその他の費用 | $23,000 | |
| 保有期間中の保険料 | $200 | |
| 購入/修復/売却に関連する出張費 | $100 | |
| Advertising | $400 | |
| Selling commission and closing costs | $4,000 | |
| 購入価格を含まない費用合計 | $38,500 | |
| 購入価格を含む費用合計 | $78,500 | |
| 販売価格 | $105.00 | |
| 利益（販売価格-総費用） | $26,500 |
利益の$26,500から税金を支払うために必要な分を引いて、投資家には$16,350残ることになります。 一般的に、あなたが個人事業主、LLCの一部、またはS法人として登録されている場合、そしてあなたの家の反転事業は利益の年間千ドル以上を作っている、あなたは四半期tax.
あなたがまだ収入を生成していない場合、または他の免除を満たして、あなたは年末にあなたの税金を提出する必要があります。 しかし、ほとんどのハウスフリッパーは、四半期ごとに税金を支払っています。
例えば、1月1日から3月31日までに家をひっくり返して得た収入は、4月15日が納付期限です。 しかし、これらの日が週末や祝日に当たる場合は、翌営業日が納税期限となります。
Schedule C Flipping Houses
これらの見積税については、スケジュールCを記入する必要があります。 このフォームは、1040 Profit and Loss Formとも呼ばれます。
あなたが自分でできることを試して、記録のためのスプレッドシートを設定するか、不動産投資ソフトウェア、または会計や簿記のソフトウェアを使用するかどうかにかかわらず、あなたの反転を正確に会計記録するために必ず何かをしておいてください。 給与や事業所得などの経常利益と相殺するために、無制限に損失を申請することができます。 また、ディーラー活動に関連する追加の経費を請求することもできます」
– Noel Dalmacio, CPA, CFP & founder, Dalmacio Accountancy Corporation
How to Save Money on House Flipping Taxes
flipping as active incomeの基本的配慮を回避することは難しいですが、物件を反転しても通常の所得税にならない特例は存在します。
ここでは、住宅を反転する際の税金を減らす4つの方法について説明します。
投資物件を1年以上保有する
通常の所得税ではなくキャピタルゲイン税を支払うことができるカテゴリーに自分が当てはまる場合、1年以上物件を保有するとうまくいくかどうかを予測します。 1年以上保有すると、短期ではなく長期のキャピタルゲイン税が課されることを覚えておいてください。
上記の26,500ドルの利益の例では、十分に長く保有すれば、長期キャピタルゲイン税は15%以下となる可能性が高いです。 さらに、これは投資とみなされ、活動的な所得ではないので、自営業税を支払う必要はないでしょう。
Make Property Your Primary Residence Before Flipping It
もし、気軽に一軒の物件をひっくり返すなら、改装が完了した後にそこを自分の主たる住居にできないか考えてみてください。 その物件に引っ越せば、最終的な売却時の税金を現役時代の所得からキャピタルゲインに移行できる可能性が高いのです。 また、現在の税法では、売却前の5年間のうち2年間はその物件に住んでいれば、利益に対する課税を完全に回避できる可能性があります。
“Internal Revenue Codeのセクション121では、納税者が所有し「主たる住居」として使用していた物件の売却益から最大25万ドル（共同申告の納税者は50万ドル）を除外できるよう選択することができるとしています。 ‘Principal residence’とは、その不動産が売却前の5年間のうち、通算して2年以上、納税者の主たる住居として所有・使用されていたことを意味します。 この売却益控除は、2年に1回の売却または交換に限定されています。 そのため、複数の不動産のフリッパーが選択的に使用し、最大の課税対象となる利得をもたらすと思われるフリッパー取引に関して選択する必要があります」
– Brian J. Thompson, CPA & Attorney, BrianThompsonLaw.
Do a Tax-Deferred Exchange for the Flip
A tax-deferred exchange, also known as 1031 exchange, allows you to roll over one gains on property to another property,. この資格を得るには、その不動産を1年以上（IRSの目には長い方が良いと映ります）保有し、テナントに貸す必要があります。 即効性のある物件だけに使うことはできません。 このような場合、「1031Like-kind exchanges（1031現物交換）」についての究極のガイドをお読みください。 これらの経費を帳消しにすることで、課税所得を減らすことができます。 仝囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮々は冱~の吭龍を吭龍している。 これは、あなたの課税所得がどのくらいになるかのより良いアイデアを与えるので、あなたの税金を支払うためにお金を確保することができます。 これは、順番に、あなたの次のflip.
あなたが家を裏返すときに控除することができますいくつかの費用が含まれています：
- 資本支出（反転するつもりで家の購入と改装に関連する費用）。 これらは物件を反転させた後に控除されます。
- 車両費：ガソリン代や修理費、または標準的な走行距離の料金を含むことができます。
- オフィス費用：家賃、光熱費、プリンターインクや紙などのオフィス用品
- 建築許可
- 住宅ローン利息
What Determines Dealer Status for a Real Estate Flipper
物件、車両、在庫など資産を販売し定期的に利益を上げるビジネスは、アクティブビジネスとして分類されます。 したがって、不動産を反転させる投資家は、IRSによって活発なビジネス、すなわち住宅の「ディーラー」として分類される可能性が高く、利益に対する経常利益税が課されます。
1年に12軒の家を反転させ、それらを非常に短い期間保有し、および/または不動産反転事業から収入のほとんどを得ているフィックス＆フリップ投資家はディーラーとみなされ、所得は高い経常利益率で課されることになります。
これは、賃貸物件のような受動的投資所得が、最終的に売却された場合、より有利なキャピタルゲイン率で課税されるのとは対照的です。 しかし、IRS の規約では、何をもって能動的所得とするか、受動的所得とするかは特に明確ではなく、多くの要因が考慮されます。
1年未満しか物件を保有していないアクティブなフィックス＆フリッパーの場合、ほとんどの場合、10％から37％の経常利益税率で課税されます。 このような場合、「租税特別措置法」の適用を受けることになりますが、「租税特別措置法」の適用を受けるためには、「租税特別措置法」の適用を受けることが必要です。 このルールは、業界のガイドラインであり、投資家は、彼らがすべての彼らの修理や改築を完了した後のプロパティの推定値（ARV）の70％以上を支払うべきではありませんと言います。
他の家の反転控除は何ですか？
あなたの不動産投資の費用や控除について考えるとき、交通、ホームオフィス、食事、ワークショップ、書籍などの教育といったものを検討することを確認してください。 また、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」は、「崖っぷち」、「崖っぷち」、「崖っぷち」に分類される。 このような場合、「震災復興支援プロジェクト」を立ち上げ、「震災復興支援プログラム」を実施することで、震災復興に向けた取り組みを進めていくことができます。 例えば、デベロッパーであれば、請負業者のライセンスが必要な州もあります。 ほとんどの場合、あなたは適切に許可と、おそらくビジネスlicense.
Bottom Lineを申請する必要があります。 Flipping Houses Taxes
2017年、家の反転は11年ぶりの高さを記録し、米国では20万件以上の反転がありましたこの熱意に続いて、あなたはあなたの家の反転ビジネスで支払う責任があるどのような税金を知る必要があります。 家屋の反転による利益は、一般的にキャピタルゲインではなく経常利益として扱われるため、利益には通常の所得税と自営業税が課されます
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