私たちが受ける最大の質問のひとつです。 「1031税制優遇交換で、自分のプライマリーレジデンスを使うことができますか？ まあ、すべての人がそうではないかもしれませんが、確かに一部の人はそうでしょう。 しかし、あなたはできるでしょうか。 しかし、内国歳入庁が通常そうであるように、例外もあります。
このシナリオを考えてみましょう： 主たる住居を賃貸物件にすることに決めたらどうでしょうか。 さて、ここからが本題です。 プライマリーレジデンスを賃貸物件に変更した場合（つまり。
税法では、賃貸目的のために不動産を保有する期間を正確に述べていませんが、ほとんどの税務専門家は、不動産が事業または投資目的に使用されていることを証明できれば、1～2年で十分であると認めています。
IRSは次の2点について明確にしています：
- 家が賃貸物件であると宣言するだけでは十分ではありません。
- 賃貸物件である間は家に全く住まず、実際にある程度の期間貸さなければなりません。
さて、これであなたの不動産がもはや主たる住居ではなく、賃貸物件であると立証できましたね。 これで、1031交換を行い、その不動産の売却によるキャピタルゲインをすべて繰り延べることができます。 なぜなら、1031交換を正しく行えば、不動産の売却にかかるキャピタルゲインの税金を100%繰り延べることができるからです。 (1031交換の仕組みについては、こちらをご覧ください。)
Section 121 Exclusionの活用
Primary residenceを投資不動産に変換してから1031交換を行うのは素晴らしい選択ですが、そのための時間やリソースがない場合はどうしたらよいでしょうか。 また、IRSは、プライマリーレジデンスをそのまま売却する場合、キャピタルゲイン税について何らかの猶予を与えてくれるのでしょうか？ 答えはイエスで、121条適用除外で完了します。 しかし、121条除外は1031条のような課税繰り延べ方式ではありません。 121条控除は、1031条のような課税繰り延べ方式ではなく、売却を決定した際に、主たる住居の利得を控除するために使用されます。 独身者であれば、$250,000 までの売却益が控除されます。 また、夫婦で申告する場合は、$500,000まで除外することができます。
セクション121を利用するためには、過去5年間のうち2年間はその家に住んでいる必要があります。 この24ヶ月は連続した期間である必要はありません。 IRSでは、5年間の居住期間を通算して2年間の要件を満たすことができます。
そして今、あなたは知っています：あなたのプライマリーレジデンスは交換に使用することはできませんが、あなたがそれをあなたの元の住居にして、投資としてそれを保持している場合、あなたは交換を進める自由があることです。 しかし、プライマリーレジデンスを投資物件に転換することが不可能な場合、121条除外を受けることができ、税金の負担を軽減することができるかもしれません。 このように、ルール（特にIRSが作成したもの）は破られることを意図していませんが、例外にスポットライトを当てることで、投資ポートフォリオに大きな違いが生まれます。
1031交換を検討中の方は、ご質問や懸念、ニーズについて弊社までご連絡ください。 リアライズドは、交換を完了するためのリスク、時間、コスト、および複雑さを軽減するお手伝いをしたいと思います。 お電話（877-797-1031）またはメール（[email protected].
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