レントコンセッションとは？ 大家さんのためのガイド

賃貸物件を成功させるためには、テナントを集め、入居を維持することが不可欠です。 しかし、新しいテナントを見つけるのに苦労しているときや、入居者の定着率を上げたいときはどうすればいいのでしょうか？ そこで登場するのが「家賃譲与」です。 ここでは、家賃譲与を提案する前に知っておくべきことを説明します。

家賃譲与とは何ですか？

家賃の譲歩とは、不動産管理者や家主がテナントを引きつけるためにリース条件を調整したり、妥協したりすることです。 家賃の譲歩は通常、テナントに利益をもたらす一時的なインセンティブであるため、テナントはリース契約に署名または更新するよう説得されます。 大家さんが家賃の譲歩をする主な理由の1つは、空室を埋めるためです。 例えば、最初の月の家賃を免除することは、テナントを素早く引きつけることができる一般的なレント・コンセッションです。 空室期間が長ければ長いほど、家主としての利益は少なくなります。 家賃の譲歩に必要なお金は、空室があることによる全体的な経費よりもはるかに少なくて済むという考え方です。

家賃譲歩の種類

譲歩には、リベート、割引、金銭的補償、または物理的な財やサービスの形態があります。 家主は、潜在的なテナントを引き付けたり、現在のテナントを維持するために、家賃の譲歩を宣伝します（または、場合によっては、リース条件を交渉します）。 家賃の譲歩は、1回限り、月単位、年単位で利用することができる。

家賃の譲歩は家主の裁量で行われますが、テナントが譲歩を求めることはよくあり、その結果、テナントのニーズと家主の希望に基づいた交渉が行われることになります。 家賃の譲歩は、借主側の物納やコスト削減が一般的ですが、貸主はできるだけ空室を出さないように工夫をします。 例えば、家主の中には、賃借人候補にアンケートを取り、どのような譲歩が最も効果的かを調べる人もいます。

以下に、家賃譲歩の一般的な例をいくつか挙げます。

• 最初の月の家賃が無料、または日割り計算
• 1年契約の家賃の値下げ
• 入居費用やペット費用などの手数料の免除など。
• 保証金の減額または免除
• 内装の更新、新しい電化製品。
• 壁の塗装を許可する
• 引越し費用の負担（ワゴン車や倉庫など、引越しにかかる費用の1つを家主が負担）
• 仲介手数料の負担
• 駐車場など通常有料の施設利用を無料にする。 ランドリー、倉庫
• 無料インターネットまたはその他のユーティリティ

これらは、家主が使用する一般的な家賃譲歩のほんの一部です。 特に初めて物件を賃貸または購入する場合、大家として注意すべき3つのタイプの家賃譲歩があります。

Lease-up concessions

Lease-up concessionsは、一般的に新築物件、特に商業施設に使われることが多いようです。 この種の譲歩は、物件を迅速にリースして、定員または設定された稼働率目標に達し、収益性を高めるために使用されます。

Red flag concessions

Red flag concessionは、購入または借り換えの前に、賃貸物件に潜在する問題を警告することができます。 物件を維持するためだけに継続的な譲歩があることがわかった場合、それは賃貸物件に大きな全体的な問題がある兆候である可能性があります。

Marketing concession

このタイプの譲歩は、通常、改装された建物など、古い投資物件に使用されます。 この戦略は、市場の平均的な家賃相場より少し高めに物件を販売することで、コンセッションによって他の市場と同じような料金になるように見せかけるというものです。 この方法は、物件が実質的に稼働しており、市場に従って適切な価格が設定されている限り、行っても差し支えない。

When to Use Rent Concessions

Rent concessionsは通常、潜在的なテナントを引き付け、空室を早く埋めるために使用されます。 この戦術は、家主が新しい大規模な賃貸物件をオープンするとき、市場が低迷しているとき、または単にテナントを見つけるのに苦労しているときによく使用されます。

見込みのあるテナントを引きつけると同時に、家主は現在のテナントが契約を更新するように家賃譲歩を使用する場合があります。 また、借主の住戸を改装する際にも、家賃の譲歩を利用することができます。 入居者の維持は、賃貸物件の収益性を維持するための最良の方法の一つです。 毎月、あるいは何ヶ月も前払いする3年目のテナントがいる場合、彼らに小さな譲歩を提供するのは良いアイデアかもしれません。 頻繁に空室があることがわかったら、家賃の譲歩や他のテナント維持の方法を検討してください。

家賃譲与のデメリット

家賃譲与は入居者をすぐに集め、テナントリテンションを向上させることができますが、デメリットもいくつか存在します。 家賃譲与の中には、取り上げるのが大変なものもあるでしょう。 テナントによっては、リース終了後も家賃コンセッションを維持したいと思うかもしれません。 例えば、ランドリー使用料や駐車場代を1年間無料にした場合、テナントは新しい賃貸契約に家賃譲与を適用するよう求めてくるかもしれません。 もし、あなたが更新後の賃貸契約にその譲歩を加えることに同意しなければ、賃借人は退去することになるかもしれません。 同様に、契約時に家賃の減額を提示した場合、借主は減額分の家賃を維持するよう求めてくるかもしれません。 家主としては、交渉して家賃の値下げを維持することに同意することができますが、自分の裁量で判断してください。

家賃の譲歩を利用するのもリスクがある。 適切な審査をすれば起こりにくいことですが、借主が器物破損を起こしたり、家賃を滞納したり、物件を放棄したりする可能性があり、その結果、立ち退きを迫られることがあります。 例えば、家賃の譲歩として敷金を無料にした場合、修繕費の積み立てができないリスクがあります。

家賃譲与を利用しながら、自分を守るために、賃貸契約を利用することができます。 家賃譲与がいつ終了するか、譲与を取り消さなければならない状況をリースに記載する。 また、家賃の減額を提供した場合、リース期限が切れる数ヶ月前に、テナントに値上げの通知を送る必要があります。