Liberty Bank
最近、ある規制当局から、ある集合住宅の不動産に長期リースがかかっていないのに、なぜ賃貸料を評価するのかという質問を受けたことがあります。 私はまず、この問い合わせを別の間違った知識を持った規制当局のものと見なすことにしました。 しかし、さらに考えてみると、この質問はそれほど誤った情報ではなく、答えもそれほど単純ではないのだと思います。
不動産鑑定士辞典によると、fee simpleの定義は以下の通りです。 「課税、土地収用、警察権、エスキートの政府権限によって課される制限にのみ従う、他のいかなる利益または遺産によっても妨げられない絶対的所有権」
業界で通常使用されているリース料率は、他人にリースされている不動産の料金単純持分と同等です。 この見解は、フィー・シンプル・リースの不動産は2組の財産権構成要素を含み、一方は不動産持分（フィー・シンプル持分）、他方は動産持分（リース契約）であるという前提に基づいている。
リース物件に、類似のリース物件の市場全体の相場と同じリース料が設定された場合、その物件のリース料の価値はゼロであるとするものである。 また、その不動産のfee ownerに対するリース契約の純寄与価値もゼロであり、このことは、リースされたfee interestの市場価格がfee simple interestの市場価格と等しくなることを直接的に意味する。 不動産が賃貸されているか、所有者が住んでいるかにかかわらず、不動産の不動産が持つ財産権の完全な束は、不動産証書の締結と動産リースの譲渡を通じて、付与者から被付与者に取引されるため、同一にすることができるのである。
リース契約は、不動産所有権の権利の束からいかなる権利も取り除くものではなく、むしろ不動産所有権に追加されるものである。 この権利の束は、契約上のリース期間が市場水準にあるリース物件は、「市場」での価値、すなわち不動産の不動産価値と数値的に同等であるとされる、一般に認められた鑑定実務に合致している。 これは、不動産がリースか持ち家かにかかわらず、すべての譲渡物件に同じ不動産権利が存在することを意味し、鑑定評価の目的が不動産のみの評価である場合、鑑定士は個人資産の要素（リース）の増分値を削除すればよいことになる。
Appraisal Instituteは最近、不動産権利シンポジウムを開催し、fee simple estateの評価に関する意見の相違を議論しました。 長年の評価理論では、物理的な土地や建物そのものではなく、不動産の持分や権利を評価するとされてきました。 評価基準では、評価報告書において権利関係を明らかにし、報告することが求められている。 鑑定士は、伝統的に、fee simple、leased fee、leasehold などの用語を用いてこの作業を達成してきた。 不動産がリースされており、リース権の価値が求められている場合、評価プロセスは、リースを反映し、賃料が市場より高いか低いことによる損失または利益、あるいは空きスペースをリースするための時間やコストによる損失を考慮することになる。 しかし、一般的にリースとして販売されている不動産のfee simple estateを評価するための譲渡である場合、それが使用されているかのように評価されるべきか、それとも空き地のように評価されるべきかという疑問が生じます。
この問題は、たとえリースが存在しても、法律または規制が一般的に不動産の評価を要求する土地収用や資産課税において重要である。 また、賃貸収入がローンの返済に必要であるが、予期せぬ空室のリスクがある場合、住宅ローン融資における重要な問題である。 近年、固定資産税の控訴審において、不動産の適切な評価方法が問題となるケースが多く、いくつかの州では、評価目的のための評価方法を規定する法律が採択または提案されています。
定義が改訂された場合、鑑定士は不動産（fee simple, leasehold, or life estate）と、評価に反映される不動産に付随する実際のまたは仮定された利益を決定し、鑑定書に明記する必要があります。 不動産が賃貸されている、あるいは賃貸される可能性が高い場合、評価によって答えるべき問題（すなわち、解決すべき問題）に応じて、評価は既存のリースに従う、市場価格と条件でのリースに従う、あるいは空室のように市場価格と条件でのリースが可能であるとして行うことができる。 だから、この質問は私が考えていたほど簡単なものではなかったのだ。 鑑定評価の世界がどのような方向に進もうと、一つはっきりしていることは、鑑定士と依頼者は、どの利益を評価すべきかを明確にしなければならないということである。
Steve Hurlbut は Liberty Bank, Hartford, Conn.
のチーフ鑑定士兼バイスプレジデントである。