「残念ながら、バブルは20/20後知恵で100パーセント確実に認識されるだけだ」と、2008年の住宅暴落と現在の住宅減速の始まりを正確に予測した男は言う。
10億ドルをはるかに超える金額を運用しているJames Starkは、我々は別の不動産低迷の端にいると考えています。 この意見は、前回のクラッシュ以来、不動産市場から「悪い血」が洗い流されたと考える他の多くの投資家の意見に反するものです。
では、何が起こるのでしょうか。 また住宅メルトダウンが起こるのでしょうか？
真実は、誰もはっきりとは知らないということです。 未来を正確に確実に予測することは不可能なのです。 しかし、様々な指標や、世界のトップ投資家の意見を参考にすることはできます。
未来を正確に予測できなくても、不動産市場がどこに向かうのか、手がかりとなる絵を描くことはできます。
手がかりその1 – 現代の金融史上、最も長い強気相場
一般的には、2009年3月9日から2018年8月22日までの期間、つまり3453日が第二次世界大戦以降で最も長い強気相場と言われています。
これは歴史上最長の強気相場ではないと言って、日付を議論したがる人もいます。 しかし、公式記録がどうであろうと、過去10年間、市場が非常にうまくいったことに誰も異論はないだろう。
市場の成功には、多くの理由があります。 強いハイテクセクター、低金利、そして一般的な世界平和を指摘することができます。 また、2008年の安値は、2018年に見た同等かつ逆の高値と一致するはずだと考えることもできます
しかし、人生のあらゆるものと同様に、市場は周期的なものなのです。 そして、もし私たちが強気市場の頂点に近いところにいるならば、それは市場が修正する時間かもしれないことを見るのは難しくありません、それは必然的に並んで不動産を引き下げるでしょう。
Clue #2 – Low interest rates no more.
信じられないかもしれませんが、我々は実際に世界の過去の金利のかなり良い記録を持っています。 実際、過去 10 年間の金利は、5,000 年間の最低水準であることがわかっています。
金利が（人為的に）抑制されて以来、何が起こったのでしょうか。 株式市場、不動産、未公開株、その他考えられるほぼすべての資産クラスが値上がりしました。 それは、お金が安く借りられるようになったからで、その結果、借りたお金で買えるあらゆる資産の貨幣価値が上がったのです。
さて、お金を借りるコストが上がると何が起こるでしょうか？ 資産の価格は下がるという前提です。 これは単純な需要と供給の経済学です。 マネーサプライが増えれば、売り手はより高い価格を要求できる。
経済の中で、不動産ほど一般人にとって金利が重要な場所はない。 それは、住宅購入者がお金を借りるコストは、彼らが買える家の価格に直接相関しているからです。
アメリカンドリームの（不幸な）結果の1つは、あなたが買える家の総価格ではありません。 それは、あなたが買える月々の支払額です！
Clue #3 – Real estate is expensive.
もちろん、これは非常に主観的で不正確な包括的声明です。 ただ、 “不動産は高価である “と言って、 “水はたくさんのお金がかかります “と言っているようなものです
不動産の価格設定に行くので、多くの詳細がある。 融資のコスト、不動産の種類、ゾーニング、建物の築年数、その他多数の品質が、不動産の価格を押し上げたり下げたりします。
しかし、圧倒的に最も重要な一つの詳細があります：場所です。 その物件はどの国、どの都市、どの地域、どの通りにあるのか。 立地は不動産の価格を決定する第一の要因である。
そして、もしあなたがサンフランシスコ、トロント、香港、ロンドンといった都市に住んでいるのなら、ライフスタイルを維持するためにどれだけの費用がかかるか、きっとお気づきでしょう。 安くはありません。
Federal Reserve’s Economic Data を見ると、一貫したデータ ポイントを使って、歴史上の他の時代と比較して、不動産が本当に高いかどうかを判断できます。
米国の住宅価格指数に基づくと、不動産は現在、前回の住宅危機のピーク時よりも割高になっています。
そして、商業用不動産を見てみましょう。
私たちの経済に対して循環的な考え方を用いれば、不動産価格がどこに向かっているかがよくわかると思います。
私たちは、2008年の米国住宅危機よりも大きな不動産クラッシュに向かっているのでしょうか。
おそらくそうではないでしょう。 2008 年のクラッシュを引き起こした他の多くの要素 (銀行の不正な融資基準、調整可能金利の住宅ローンなど) がありました。
しかし、だからといって、不動産価格の下落が見られないというわけではありません。 上に挙げた3つの手がかりを見る限り、近い将来、不動産価格が大きく上昇することを示唆するような議論をすることは非常に困難です。
買い手よ、気をつけろ
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