Overview
Deed restriction財産の使用を制限する私的な協定で、証書に記載されている。 多額の補助金で建てられた住宅の長期的な値ごろ感を維持するのに役立つ。その後の住宅の売却を、手頃な価格で所得に見合った借り手に限定することにより、手頃な価格の住宅所有への初期投資の地域社会への長期的価値を保護するのに役立つ。 再販規制は不動産の権利証に添付され、州法によっては数十年以上にわたって実施されることもある。 証書制限付き物件の購入者は、通常、住宅価格の上昇の恩恵の一部（すべてではない）を受けることができるため、制限の条件に従って、次の購入者のために継続的に手頃な価格を維持することができる。 2086>
このセクションでは、証書制限付き住宅所有権の開発に関心を持つコミュニティに対するいくつかの考慮事項について説明する。 この条件は、コベナンツとしても知られ、「土地とともに実行される」ため、現在および将来の住宅所有者を拘束します。 例えば、分譲地内の住宅の外壁塗装の色の選択肢を制限するなど、住宅のサイズや美観の選択に制限を設けるために使用されます。 また、地方自治体や非営利団体も、手頃な価格の住宅所有権を維持する方法として、この手段を採用している。 2086>
証書制限付き住宅所有は、共有持分住宅所有の一形態である。 他の形態としては、コミュニティ・ランド・トラストや持分制限付き協同組合がある。 共有持分の住宅所有は、将来の住宅購入に対して住宅の長期的な値ごろ感を維持することと、購入者が住宅所有を通じて富を築くことを可能にするという2つの目標のバランスをとる住宅所有へのアプローチである。 シェアード・アーキテュード・モーゲージをシェアード・エクイティ・ホームオーナーシップの一形態と見なすかどうかについては意見が分かれるところである。 シェアード・エクイティとホームオーナシップに関する詳細は、National Housing InstituteのShared Equity Homeownershipレポートとハーバード大学のJoint Center for Housing Studiesのレポート、Filling the Void Between Homeownership and Rental Housingを参照。
Deed-resricted homeownershipプログラムは、様々なメカニズムを通じてアフォーダビリティを維持する。 契約条項は、
- 将来の売却時に再販価格がどのように設定されるかを規定することができる。 証書規制は通常、住宅の後続販売価格の上限を設定する計算式を規定する。 共有感謝モーゲージやコミュニティ・ランド・トラストで使用される再販方式と同様に、これらの方式は通常、住宅所有者の富の構築と将来の住宅購入者の値ごろ感の維持という目標のバランスをとるものである。 一例として、再販方式は、住宅都市開発省が算出した地域の世帯収入中央値の変動に連動している場合がある。 AMIと略されることが多い。 例えば、当初の購入価格に、所有者の在任期間中の地域中央値所得の上昇を反映した増額分を加えた価格とすることができる。 例えば、住宅所有者が20万ドルで住宅を購入し、所有者がその住宅に居住している間に地域所得の中央値が15%上昇した場合、販売価格の上限は23万ドルとなる。 この方法は、一度、住宅が手頃な価格になれば、金利が変わらない限り、将来もその同じ所得基準に基づく世帯が一般的に購入できる価格を維持できることを保証するものです。 他の再販方式は、所有者が実現できる同等の住宅の市場価値の上昇の割合を制限し、住宅所有者は、元の購入価格に上昇分の特定の割合（例えば25％）を加えた金額以下で住宅を売却することを要求している
- 適格な買い手のプール。 将来の買い手に関する一般的な制限は、将来の買い手の世帯所得に制限を設定し、例えば、世帯所得の中央値の80％以下とする。 使用に関する一般的な制限は、所有者が住宅を主たる住居として使用し、住宅を一定の居住性基準に維持することを要求することである。
譲渡制限は通常、30年または45年といった定められた期間に適用され、その後失効する。 いくつかのプログラムでは、住宅が売却されるたびに時計が再スタートするので、実際には、証書制限はずっと長い間適用される傾向がある。 メイン州、マサチューセッツ州、オレゴン州、ロードアイランド州、バーモント州などでは、補助金を受けた持ち家に対して「永久」証書制限を認めているところもある。 州法で認められている場合、恒久的な証書規制は、期限付きの証書規制に比べて、長期的なアフォーダビリティを維持する上でより効果的であろう。 関連ブリーフ「Determining the duration of required affordability for dedicated affordable housing」参照。
証書制限の利点の一つは、通常の権利調査において発見されることである。 その結果、これらの制限は「自己強化型」と呼ばれることがある。 しかし、実際には、制限は偶然に、あるいは意図的に見落とされることがある。 多くのコミュニティは、証書制限付き住宅所有権プログラムを成功させるには、不動産がその隙間をすり抜けることがないよう、監視と執行が必要であることを理解するようになった。 また、住宅を売却する際に、その保護内容を確認し、実施するために、一部のコミュニティでは、証書上の制限に加えて、少額の先取特権を申請している。 先取特権は、明確な所有権を持って住宅を売却する前に除去し、支払わなければならないので、無視することは困難である。 また、住宅所有者と定期的に連絡を取ったり、毎年登録することで、ユニットが所有され、良好な状態にあることを確認することができる。
住宅所有者が支払いを遅れないように監視することも重要である。 証書制限は、借り手の最初の抵当権に劣後し、抵当権者の利益が優先されることを意味します。 そのため、借り手が差し押さえを受けると、証書規制が帳消しになることがある。 このことは、コミュニティが証書制限付き住宅所有者プログラムを監視し、住宅所有者を支援するもう一つの理由となる。 この債務劣後は、困窮した市場や大幅な下落の最中にある市場でも課題となる。地域社会は、手頃な価格の住宅所有権の長期的価値を保護しながら、売却の柔軟性を与えるために、証書制限付き住宅の所有者に支援を提供する必要があるかもしれない
証書制限は、しばしば住宅政策図書館で論じた他の政策と組み合わせて使用されている。 例えば、権利譲渡制限は、インクルージョン・ゾーニングによって手頃な価格になったユニットの長期的な手頃さを維持するために使用することができます。 また、土地信託の中には、長期的なアフォーダビリティを維持するために証書制限を利用するものもある。 2086>
Eligibility
証書制限付き住宅所有プログラムは、通常、低・中所得者層を対象としている。 多くのプログラムは、住宅購入者の所得が地域の中央値所得の80パーセント以下であることを要求している。 これは特に連邦政府の資金が使用されるプロジェクトに当てはまる。 ただし、各プログラムが独自に制限を設けている。 例えば、カリフォルニア州のベイエリアの高所得者層が住むノバト市では、住宅購入者の所得が地域平均所得の120パーセント以下であることが条件となっている。 また、地域内に住んでいる、あるいは働いているなど、他の特性を持つ家庭を優遇するプログラムもある。 多くのプログラムはまた、初めての住宅購入者（通常、過去3年間に住宅を所有していないと定義される）を対象としている。
証書制限付き住宅所有ユニットの住宅購入者は、しばしば購入前に住宅購入者教育コースへの参加、および/または住宅所有カウンセリングへの参加を求められるが、これは直接または地元の非営利組織と提携して提供される場合がある。 これらの支援は、住宅購入希望者が、証書制限付き住宅所有が自分にとって良い選択肢であるかどうかを判断し、どの程度の住宅を購入できるかを学び、（必要であれば）クレジットスコアを向上させて、住宅ローンの適用引受要件を満たすのに役立つ。
例
- The Montgomery County Maryland Moderately Priced Dwelling Unit Programは、この高価格帯で手頃な住宅所有のオプションを維持するために共有持分転売方式で証書制限を使用しています。 このプログラムのユニットの多くは、1973年に初めて採用され、12,000ユニット以上を生産してきた郡のインクルージョン・ゾーニング条例によって作られました。
- HelloHousing は、カリフォルニアのベイエリアの複数の自治体で、権利制限付き住宅所有権プログラムを管理しています。 それぞれのプログラムには、独自の規則や制限があります。 例えば、Novato市のプログラムでは、売主が、地域中央値収入の変化と承認された資本整備の減価償却額に基づく上昇分を受け取ることができるよう、証書制限を設けています。
関連資料
- このHUDレポートは、複数の共有持分ホームオーナシッププログラムとそれがいかに手頃な住宅への幅広いアクセスを促進しているかについて述べています。 このレポートでは、サンフランシスコのBelow Market Rate Ownership Programを取り上げ、将来の購入者のために手頃な価格を維持し、購入者に適度な富の創造を可能にする証書制限を実施しています。
- このNational Housing Instituteのレポートでは、他の共有持分住宅所有のモデルとともに証書制限住宅所有プログラムについて議論しています。 このセクションでは、このモデルにおいてどのようにアフォーダビリティが維持されるのか、またこの契約上の制約を取り巻く規制はどのようなものかを議論し、同時に証書制限付き住宅の歴史と普及についても説明している。
- National Community Land Trust NetworkとCornerstone Partnershipが合併したGrounded Solutionsは、恒久的に手頃な価格の住宅開発に対する技術支援とリソースを提供している。 彼らのウェブサイトの証書制限のセクションでは、証書制限付き住宅所有プログラムのさまざまな側面に関する多くの記事とツールを紹介しています。
- Fannie Mae が作成したこのチラシは、住宅に再販制限がある場合の融資について、貸し手のための詳細情報を提供しています。
- “Implementing Restrictions on Ownership”, 2011.
See also:
Limited equity cooperatives
Use of publicly owned property for affordable housing
Community land trusts