ニューハンプシャー州のすべての自治体は、土地使用規制に精通している。 最も小さな町でさえ、成長、開発、用途の互換性、資源の保全、およびインフラの必要性といった問題に直面しています。 自治体には、これらの問題に対処するために、マスタープラン、分譲地や敷地計画の審査、特例、変形など、使い古された手段が数多くあります。 しかし、自治体職員があまり知らないオプションとして、「条件付使用許可」（特別使用許可と呼ばれることもある）がある。 この許可は便利ですが、少し分かりにくいので、自治体を迷わせることになるかもしれません。 条件付使用許可とは何か、そして自治体はどのように使用することになっているのか、正確に教えてください。 条件付使用許可とは何ですか。 条件付使用許可は、RSA 674:21に従って採用された「革新的な土地使用管理」を実施するためにコミューンが使用する手段である。
土地使用活動は、3つのカテゴリーに分けることができる。 (1) 特別な許可を必要とせずに特定の地域で許可される「許可」用途（住宅地内の一戸建てなど）、(2) 特定の地域では許可されない禁止用途、(3) 有益かもしれないが適切に管理しないと問題を引き起こす可能性がある中間の用途である。 中間の用途の例としては、湿地や湿地緩衝地帯での建設、電気通信施設の設置、集合住宅開発などがあります。条件付使用許可は、この中間の用途に対応するものです。 条件付き使用許可は、このような中間の用途に対応するもので、一定の条件を付け、別の許可承認プロセスを要求することにより、自治体は、潜在的なリスクをコントロールしながら、地域社会に利益をもたらす方法で不動産を使用することを許可できます
Q. 自治体には、条件付使用許可を要求する権限がありますか。
A. ゾーニングの権限付与の一部として、州はコミューンに、健康、安全、または地域社会の一般的福祉を促進する目的で、革新的な土地使用管理を採用する権限を与えています。 RSA 674:16, I and II. 革新的な土地利用規制は、それが自治体の基本計画によって裏付けられている場合に必要とされることがある。 RSA 674:21, II.
革新的な土地利用規制には、以下のものが含まれるが、これらに限定されない。
- – タイミング・インセンティブ;
- – 段階的開発;
- – 強度と使用インセンティブ;
- – 密度と開発権の移転;
- – 単位計画開発;
- – 集団開発;
- – 影響区域制を含むがこれらに限らない。
- – パフォーマンス基準;
- – 柔軟かつ裁量的なゾーニング;
- – 環境特性ゾーニング;
- 包括的ゾーニング;
- – 付属住戸基準;
- – 影響料金；および
- – ビレッジプラン代替小区割りを提供。
–
この法令では、条件付き使用許可または特別使用許可を与えることによって、これらの管理を行うことを自治体に明確に許可しています。 RSA 674:21, II. しかし、法令はこれらの許可が何であるかを定義しておらず、またそれらがどのように機能すべきかを説明していないため、疑問が生じるかもしれません。 自治体はいつ条件付使用許可を要求できるのですか。 条件付使用許可を要求する条例を採択するためには、自治体はマスタープランと計画委員会を持たなければなりません。 この2つが存在すれば、RSA 672:21にある革新的な土地使用管理方法のいずれかを実施するために、また、法律の書き方に基づけば、マスタープランで扱われているその他の問題についても、条件付使用許可を用いることができる。 RSA 674:21, II. これは、総合的なゾーニング条例の制定の一部として、またはゾーニング条例の修正として行うことができることは明らかである。 また、総合的なゾーニングの有無にかかわらず、湿地規制のような特定の革新的な土地利用制御方法を扱う単独の条例を採択することも、以下でさらに論じる法定要件に従って制定される限り、容認されるようである。
- -湿地、湿地バッファー、または帯水層保護地区における建設または充填、
- – 特定の地域における電気通信施設の位置、建設または変更、
- – 計画単位開発またはクラスタ開発の開発、および
- – 特定のゾーンにおける特定の商業看板の位置および配置。
これは決して完全なリストではありません。自治体は、マスタープランで取り上げられ、ゾーニングの権限の範囲内にある革新的な土地使用コントロールのあらゆる側面に対処するために、条件付使用許可を使用することができます。 分譲地または敷地計画レビューの規制についてはどうですか。
条件付使用許可を要求する権限は、ゾーニング権限の一部として自治体に付与され、ゾーニング条例を通じて行使されなければならない。 RSA 674:21、III。 ホームルール」は依然として人気のある理想ですが、現実には、自治体は立法府が付与した権限しか持っていません。 条件付使用許可を要求する権限は、ゾーニングの権限に関してのみ与えられているので、コミューンは、ゾーニングとゾーニングに関連する条例以外のものに関して、そのような許可を要求できない。
しかし、分譲と敷地計画の審査には、ゾーニング条例に定められた基準と要件の計画委員会による管理が必ず含まれており、条件付使用許可の管理はしばしば計画委員会に委ねられている。 したがって、サイトプランまたはサブディビジョン規制は、これらの許可に対する委員会の申請および承認プロセスを扱うのが適切であろう。
Q. 条件付使用許可は警察権条例のもとで要求することができるか
A. いいえ。上記に説明したように、自治体には、ゾーニングに関連して条件付き使用許可を要求する権限のみが与えられています。 いわゆる「警察権」条例（交通規制、タトゥーパーラー、騒音条例など）を制定する権限は、別の法令、RSA 31:39に由来します。 この法令は、これらの条例に条件付使用許可の要件を含める権限を自治体に与えていない。 同様に、野外映画館（RSA 31:41）、自動車レース場（RSA 31:41-a）、危険な盛土（RSA 31:41-b）など特定の活動を規制する権限を自治体に与えている法律も、条件付使用許可を認めていません。 つまり、立法府はこれらの条例に関連して条件付き使用許可を要求することはできない。 革新的な土地使用管理および条件付使用許可の要件はどのように制定され、管理されるのですか
A. これらの要件は、ゾーニング条例が制定されるのと同じ方法で制定される。 前述のように、条件付使用許可を要求する自治体の権限は、RSA 674:16 (ゾーニング権限の一般的付与) および RSA 674:21 (革新的土地使用管理および条件付使用許可の使用を許可) から来ている。 これらの法令はいずれも、RSA 675:2-5のゾーニング条例制定手続きに基づいて条例を制定することを要求しています。 正確な手続きは、その自治体が市か町か、またどのような統治形態をとっているかによって異なりますが、すべてのゾーニング条例は、RSA 675:7に従って告知・実施される少なくとも1回の公聴会と、地元の立法機関（市・町議会、市長・議会、市会議員会、町会）による投票が必要とされています。 これは詳細が重要な領域である。必要な手続きのすべてを使用して採択されていないゾーニング条例は、無効とされ、執行不能となることがある。
革新的な土地使用管理条例は、それを管理する人または委員会を指定し、その際に管理者を導くための基準を含まなければならない。 管理者は、計画委員会、選択委員会、調整委員会、または条例が指定する他の人または委員会になることができる。 計画委員会が管理者でない場合も、すべての提案を検討し、書面でコメントしなければならず、管理者は計画委員会のコメントをその決定に取り入れるか、計画委員会のコメントに対する所見と決定を示さなければならない。 RSA 674:21, II.
革新的な土地利用コントロールと他のゾーニングの権限には、1つの大きな違いがある。 通常、計画委員会がゾーニング条例の解釈を含む決定を出した場合、その決定は自治体のゾーニング調整委員会に上訴されるべきものである。 しかし、計画委員会が革新的な土地利用規制を管理する責任を与えられている場合、条件付使用許可の申請に関する委員会の決定は、まずZBAに訴えるのではなく、直接上級裁判所に訴えるべきである。 RSA 676:5, III.
Q. 条件付使用許可と特例はどう違うのですか？
A. 主な違いは、どちらの委員会が承認を管理するかということです。 条件付使用許可と特例はどちらも、適切に管理されないと問題を引き起こす可能性のある有益な用途の開発を許可するために使用されるゾーニング手段です。 それぞれ、承認を出す前に管理委員会が見つけなければならない条件や基準とともに、ゾーニング条例で許可されなければなりません。 ただし、条件付使用許可は、町が選択したいかなる人物または委員会によっても管理することができる。 RSA 674:21, II. この場合、条件付使用許可のプロセスは、より合理的な承認プロセスのために、敷地計画審査と組み合わせることができます。 一方、特例はゾーニング調整委員会が発行しなければならない。 RSA 674:33, IV. これは、特例を求める開発者は、通常、2つの委員会（1つは分譲地/敷地計画審査、もう1つは特例審査）の前で手続きをしなければならないことを意味する。 これは開発者にとってより面倒なプロセスかもしれないが、審査とパブリックコメントの追加層を提供することにもなり、議論の余地があったり複雑だったりする用途や状況には良いアイデアかもしれない。 (1) 承認が扱うのはどのような用途または主題か、(2) その用途または主題に関する申請を審査し決定するのに最も適しているのはどの委員会または職員か、そして (3) 同じ提案の異なる側面を複数の委員会で審査したいかどうか、
を検討するとよいだろう。