少し前に、賃貸物件としてマンションを購入しようとして失敗したことがあるんです。 契約締結の 5 日前になって、私はその取引から手を引かなければなりませんでした。 コンドミニアムは良い賃貸物件にはならないことを痛感しました。
結局、購入に至るまでの関連費用で約1,000ドルを失いました。 そのため、このような「曖昧さ」を払拭するために、「曖昧さ」を解消するための「曖昧さ解消法」を開発しました。 また、「萌え萌え」とも言われるように、萌え萌えなのです。 シンプルなプラットフォーム。 投資家募集中。
どちらも、多額の頭金やリスクなしに高品質の商業および住宅案件にアクセスする、よりシンプルな方法です。
認定投資家のための他のトップクラウドファンディングのプラットフォームは、次のとおりです：
- EquityMultiple (read my review) – 商業および多家族案件のためです。
- RealtyMogul (read my review)- 認定投資家向けの個人案件と非認定向けのREITの両方。
- CrowdStreet – 2019年2月時点で年間平均33%のリターンを誇るトップレベルの案件。
もし私が別の賃貸不動産を購入しようとするなら、次回はおそらくRoofstockなどのサービスを利用することになるでしょうね。 Roofstockでは、初日からキャッシュフローが出る事前審査済みの賃貸物件を簡単に購入することができます。 マンションは避け、一戸建てを中心に扱っています。 それは彼らのウェブサイト上のプロパティを参照することは無料です。
ここで私のRoofstockレビューをお読みください。
では、私が賃貸物件としてコンドミニアムを購入しようとしたとき、何が悪かったのでしょうか？
背景
私は過去1年間、Redfinで新しい賃貸物件を検索していました。 以前住んでいたコンドミニアムを賃貸物件としてすでに1つ所有しています。 以前、2つ目のコンドミニアムのオファーを低めに出したところ、定価を支払ったフリッパーに競り落とされました。
それ以来、他の物件をいくつか見てきましたが、最近ある物件が目にとまりました。 このユニットの最大の魅力は、そのプレミアムロケーションだった…ショップ、レストラン、食料品店、ハイエンドテナントの欲望のすべての種類に歩いて完璧です。 8545>
このユニットは小さな1ベッドルームで、ほとんど更新されており、素晴らしい状態でした。 インスペクションはうまくいき、潜在的に悪いと思われる点はほとんど見当たりませんでした。
DCメトロ地域は住宅価格が高いです。 また、投資家にとっても悪い場所とされています。 しかし、私は自分で管理したいので、他の州の物件を購入することに興味がなく、追加の税金の面倒も嫌です。
私は、優れた立地の堅実な物件のために、現金に対する低いリターンを受け入れたいと思っています。 私の地域の多くの物件は、高度な教育を受け、安定した健康的な給与を持つ低リスクで高品質のテナントを魅了しています。
賃貸物件としてマンションを購入することは、HOA、共有費用、マンション協会のために理想的な不動産投資ではありませんが、それらは現段階で私にとって最も到達しやすいプロパティです。 投資家は、自分が住んでいる場所で、不動産投資のための自分自身の最高のニッチを見つける必要があります。
投資用不動産は、20％～25％の頭金が必要です。 20万ドルの物件では、良いローンを組むために必要な4万ドルまたは5万ドルに相当します。 タウンハウスはより良い投資手段になりますが、最低でもその倍の価格で販売され、1%ルールには到底及びません (一般的な不動産投資のルールとして、毎月の家賃収入は販売価格の 1%に相当するはずです。
つまり、20万ドルの物件の場合、家賃は毎月約 2,000 ドルでなければなりません。). この物件のリスト価格は 20 万ドル近辺でした。
近隣のコンドミニアムは、ユニットが売りやすい価格で、素晴らしい立地にあれば、1%ルールに近い値をつけることができます。 この物件は、1% ルールに近かったのですが、そうではありませんでした。
オファー
この物件は、最近の地元の販売額と比較して、時価よりもわずかに低くリストされていました。 しかし、アップグレードの必要はなく、すぐに借りられる状態でした。 私は、定価を下回る数字を出したかったのですが、完全な安値ではありませんでした。
私は、最近大幅にアップグレードした新しい物件のリストだったので、安値の申し出は拒否されるだろうと思っていました。 私のエージェントはまた、彼らがいくつかの前の低ボールoffers.8545>
私のエージェントと議論した後、我々は私の申し出は提示価格より3％であるべきであることに合意したことを学びました。 そのレベルは、売り手が動機づけられていたので、断るのは難しいでしょう。 それは、完全な拒絶ではなく、カウンターを期待できるほど高いものでした。
私のオファーを受け取ると、売り手は価格の半分を満たすカウンターオファーで答えました。 私のエージェントによると、これは典型的なものでした。 私の過去の経験では、誰かが価格交渉でそれらの半分を満たすためにあなたに尋ねたとき、彼らはpower.8545>
私は数千ドル以上この財産を失うことが用意されていたので、私はカウンターオファーを拒否しました。 約12時間後、売り手はやる気満々で他に手持ちがなかったので、しぶしぶ私の最初のオファーを受け入れました。
The Financing
私には、物件の購入と借り換えのために5回利用したローン担当者がいます。 彼がレートを提示してくれるたびに、私は他のブローカーに競争力のあるレートを見つけに行きました。
その間ずっと、私はこのマンションを頭金20%で買うつもりでした。 しかし、見積もりを取ると、コンドミニアムの金利は、25%頭金を入れた場合よりも3/8高いのです。 4.625% 対 4.25%。
これは固定金利での長期投資だったので、絶対に低い金利がいいと思い、追加でお金を出して良い金利を得ることにしたのです。
私のレンダーは、20%の頭金でレートが高くなる理由をいくつか教えてくれましたが、それはすべてファニーメイの融資基準に関するものでした (海外の読者のために言うと、ファニーメイは銀行の融資を保証する疑似政府組織です)。
30 年固定で 4.25% は投資ローンとしては良いレートなので、できるだけ早くロックインすることにしました。 驚いたことに、5/1の調整可能金利住宅ローン(ARM)も同じ金利でしたので、少なくとも私の経験では、ファニーメイは投資家のためにそれらを避けたいようです。
25%の頭金はほぼ追加の1万ドルに相当するので、私はそのことについて興奮しませんでした。 そうすると、私の緊急／オポチュニティ資金がゼロに近くなってしまうのです。 しかし、私はその後再建することができ、出てきた不測の支出に対処するために私の主要な家のHELOCを設定しました。
The Downfall
私のオファーが受け入れられた後の数週間、すべてがスムーズに行きました。 検査は良好であったとその偶発が解除された。 売り手は私たちが特定した問題を修正することに同意しました。 すべてが計画通りに進んでいた、しかし、私は協会がmanaged.8545>
頻繁に、マンションのドキュメントが特に初めての住宅購入者のために、後回しにされているかを確認するために早い段階でマンションのドキュメントを受信することについて断固としたものだった。 しかし、それらは非常に重要です。 あなたは、不十分な管理のマンション協会に購入する必要はありません。
あなたが支払いを怠ると、あなたは抵当流れになる可能性があります。 他の所有者が支払いに失敗すると、あなたの料金はすぐに上がるかもしれません。 未払い金があると、それを返済するために1回分の費用がかかることがあります。 積立金が少ないと、追いつくためにもっと料金の値上げが必要になるかもしれません。
私は他のコンドミニアムで、コンドミニアム協会のくだりをたくさん扱ったことがあります。
今は管理が良くなり、過去2年間値上げなしでスムーズに運営されています。 しかしそれでも、コンドミニアム・アソシエーションに関する私の以前の経験は、私を懐疑的にしました。
私が繰り返しドキュメントを要求すると、私のエージェントから「それは我々のコントロール外であり、我々はそれを得るときにそれを得るでしょう」という答えが返ってきたのです。 物件を購入するには、書類を読み、ルールと支払い条件を守ることに同意することが条件です。 売主のエージェントは、「あなたはそれらを取得し、驚きはありません」と言い続けた。
クロージング前の最後の週に、私は限られたドキュメントを取得し始めた。 彼らは非常に基本的な事実を欠いていた、どのように多くのユニットは、協会の一部であったと屋根が交換されたとき。 私はより多くの情報を要求し、売り手はそれを得るために輪をくぐり抜けなければなりませんでした。
HOA の会費は何の説明もなく前年度より 8％増額されていた。 私は予備調査を見るために、また特別な要求をしなければなりませんでした。 監査済みの財務報告はなく、悲しいことに1ページの予算書だけでした。
ファニーメイの要件の1つは、コンドミニアム管理会社が質問に答えるフォームを提供しなければならないことです。
ファニーメイが融資を保証し、自分たちと借り手の利益を守るためには、一定の基準値を満たさなければなりません。 このケースでは、ユニットの 56% が投資家に貸し出されていたため、所有者の占有率は 44% にすぎませんでした。
これを回避するために、ローンブローカーは例外を求める手紙を提出するのが一般的で、それはしばしば許可されるものです。
さらに分析したところ、ファニーは例外の要求を拒否することにしました。 その理由は？ HOA料金の滞納率が15％、つまり住民の15％が会費を支払っていなかったのです。 それだけでも大きな赤信号でした！
これはすべて、私の知らないところで起きていたことです。 15% の滞納率を見ていたら、私はオファーを出さなかったでしょう。 しかし、それはプロセスがどのように動作するかではありません。
幸運なことに、そして驚くべきことに、ファニーメイは私の背中を押してくれました。 ファニーは例外の要求を拒否し、突然私はloan.8545>
私の無神経なローンブローカーはニュースを壊すために私に電話しました。 彼は、他のローン商品もあるが、これほど良い条件のものはないと言った。 この状況では、金利は100ベーシスポイント高くなり、5/1 ARMになったことでしょう。 高いレートは、私の収益性をオフに投げた。
言うまでもなく、私はその延滞率とは関わりたくありませんでした。 そして、売主が協会の理事であったことが判明した。 もう一つの赤信号だ。 彼はこの混乱を直接見て、そこから出たいと思ったのです。
販売員を生業としていますが、私のローンブローカーは非常に知識が豊富で信頼できる人物だと感じています。 そのため、私は彼のアドバイスに安心感を覚えました。 それは私が何をしたかだ。
Lessons Learned Buying a Condo as a Rental Property
The $1,000 I lost was for the inspection, appraisal, and title search.So that’s what I did.
賃貸物件としてマンションを購入する際の教訓。 クールではありませんが、この時点ではあまり気になりません。 そのお金は、私の他のコンドミニアムのレンタル準備金から出たもので、とても健全です。
私は今、コンドミニアムに対して苦い味を感じています。 コンドミニアムではなく、デュプレックスやタウンハウス、一戸建てを購入するだけで、頭痛は避けられる。 残念ながら、私の近くの一等地では、それらの他のプロパティの種類ははるかに高価であり、多くのお金をダウンさせる必要があります。 そのプロセスが行った方法を考えると、私はおそらくthey.8545>
閉鎖に至るまで、私は頭金と閉鎖費用をカバーするために私のチェック口座に多くの現金を統合していただろう。 そのお金を一緒に取得すると、私は本当に私が小切手をカットするときにそれを逃すように感じました。 緊急時やチャンスに備えて、手元に多くの現金を持つことが好きなのです。
クロージング後は、再び蓄えを作り、配当投資を控えることになりますね。 キャッシュオンキャッシュのリターンは、諸経費を差し引いても家賃の高いところで9％、低いところで6％くらいだったはずです。 私の住んでいる地域では、そのようなリターンを見つけるのは難しい。 しかし、大きな協会の頭痛の種や料金の値上げがあった場合、そのリターンは急速に低下していたかもしれません。
私たちが契約を結んだその日に、そのユニットは市場に戻って私たちの取引を終わらせたのです。 私のエージェントは、彼はユニットが私のオファーよりもはるかに多くの価値があると思ったので、売主は気にしなかったと言いました。 このユニットは数日後に再び保留になりました。
買い手にとって残念なことに、彼らはすぐに彼らが参加することになる不始末な協会について学ぶでしょう。
今のところ、私は私の賃貸願望を保留にして、Fundrise と PeerStreet に新しい資本を預け、二度と賃貸物件としてマンションを購入しようとはしません。
将来的には、Roofstock などのターンキー ブローカーを使用して、事前に審査された堅実な取引を見つけるために、ターンキー一戸建てを検討するかもしれません。
次のステップアップは、あまり望ましくない場所、または郊外の奥にあるタウンハウスです。 まともなタウンハウスは頭金が2倍必要ですが、私が問い合わせたところでは、必要な家賃が集まらないため、数字がうまくいきません。
当面は、配当投資を倍増し、他の可能性のある投資や大きな市場の落ち込みに備えて、健全な機会資金を維持することにします。 今のところ、コンドミニアムのレンタルは終了しています。
不動産取引から手を引かなければならなかったり、賃貸物件としてマンションを購入したことはありますか？
今、お気に入りのツールや投資サービス：
Credible* – 今こそ住宅ローンの借り換えと貯金の絶好のチャンスです。
Personal Capital – あなたの純資産を追跡し、投資を分析するための無料ツール
M1 Finance – 長期投資家と配当再投資のためのトップオンラインブローカー（レビュー）
Fundrise – 500ドルから高品質の不動産に投資する最も簡単な方法（レビュー）
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