Alla hyresvärdar bör ta mögel på allvar. Mögel är en av de största miljöriskerna och trivs på varma, fuktiga platser och växer ofta snabbt i källare, vindar och andra delar av byggnader med dålig ventilation och fuktproblem. Även om mögel ofta förknippas med byggnader i fuktiga klimat är ingen hyresfastighet immun mot ett mögelutbrott, eftersom ett sådant kan uppstå efter ett obevakat spill, felaktiga rörledningar eller till och med en felriktad gräsmattasprinkler.
Om du äger eller förvaltar en hyresfastighet i Kalifornien kan ett mögelproblem ställa dig inför kostsamma sanerings- och reparationsräkningar samt stämningar från hyresgäster som hävdar att möglet gjorde dem sjuka.
Läs vidare för att lära dig mer om hyresvärdens ansvar och hyresgästernas rättigheter när det gäller mögel i hyresfastigheter i Kalifornien.
Självhjälpsstrategier för hyresgäster i Kalifornien
Domstolarna i Kalifornien har erkänt två vanliga juridiska självhjälpsstrategier som en del hyresgäster väljer att följa efter ett mögelutbrott i sin lägenhet eller hyreshus. Den första, som är känd som ”hyresinställelse”, är när hyresgästerna bestämmer sig för att sluta betala hyran och hävdar att möglet har gjort deras lägenhet obeboelig. (Observera att oavsett vad som kan stå i ett skriftligt hyresavtal med hyresgäster är hyresvärdar i Kalifornien bundna av den ”underförstådda garantin om beboelighet”, en juridisk doktrin som kräver att hyresgästerna ska få lägenheter i beboeligt skick). Den andra strategin, som kallas ”repair and deduct”, innebär att hyresgästerna själva tar hand om saneringen av mögel och sedan drar av kostnaden från hyran.
Se California Tenant Rights to Withhold Rent or ”Repair and Deduct” (Kaliforniens hyresgästers rätt att hålla inne hyran eller ”Repair and Deduct”) för mer information om dessa strategier, inklusive deras begränsningar.
Hyresvärdens ansvar för mögel i Kalifornien
För närvarande finns ingen federal lag som täcker hyresvärdens ansvar när det gäller mögel. Dessutom har Kalifornien, bortsett från krav på information (som diskuteras nedan), inga lagar som specifikt tar upp en hyresvärds skyldigheter eller ansvar när det gäller förebyggande och sanering av mögel. I San Francisco är dock mögel en ”olägenhet för folkhälsan” (inte annorlunda än skräp eller skadedjursangrepp), vilket innebär att hyresgästerna har rätt att stämma sina hyresvärdar för att ha brutit mot stadens lagar om olägenheter om de underlåter att avlägsna ”synlig eller på annat sätt påvisbar mögel” som befinner sig var som helst ”i byggnadernas inre”. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Hyresgäster i Kalifornien som anser att de har skadats av förekomsten av höga koncentrationer av mögel i sin lägenhet kan försöka få skadestånd från sin hyresvärd i domstol för att kompensera dem för sin förlust. Om en domare eller jury anser att hyresvärden på ett oaktsamt sätt har skapat ett mögelproblem eller låtit ett sådant problem fortgå i en fastighet kan hyresvärden bli skyldig till eventuella skador.
Till exempel hade ett hyreshus i Santa Rosa, Kalifornien, så höga halter av mögel (samt råttangrepp) att staden beordrade flera hyresgäster som rapporterats vara sjuka att flytta från sina bostäder. Även om hyresvärden gav hyresgästerna 2 000 dollar för flyttning stämmer hyresgästerna hyresvärden för skadestånd, enligt en pressrapport.
Krav på information om mögel i Kalifornien
Kalifornien kräver att säljare av bostadshus med upp till fyra enheter skriftligen informerar om alla kända farliga förhållanden, inklusive mögel (Cal. Civ. Code § § 1102-1102.17).
Kalifornisk lag kräver att hyresvärdar ska ge hyresgästerna ett skriftligt meddelande innan de undertecknar ett hyresavtal när de vet, eller har anledning att veta, att mögel överskrider tillåtna exponeringsgränser eller utgör ett hälsorisker. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Även om det enligt lagen är möjligt att anta gränsvärden för tillåten exponering har delstatens hälsomyndighet fastställt att det inte är möjligt att göra det. I ett uttalande om fukt i byggnader, mögel och hälsa (utfärdat i september 2011) anser ministeriet att enbart ”förekomsten av vattenskador, fukt, synligt mögel eller mögellukt” i en byggnad utgör ett hot mot hälsan. I stället för att försöka mäta mögelnivåer eller fastställa specifika typer av mögel rekommenderar avdelningen starkt att man vidtar snabba och omsorgsfulla åtgärder för att åtgärda mögel och ta itu med eventuella underliggande fuktproblem som kan finnas i en byggnad.
Och även om den federala lagen kräver information om blyfärg, ålägger den inte hyresvärdarna en liknande skyldighet när det gäller mögel.
Bortsett från alla krav på information bör du dock, om du beslutar dig för att lägga ut en fastighet till försäljning, vara beredd på att svara på frågor som potentiella köpare kan ställa om rör-, fukt- och ventilationsproblem i din byggnad.
Om du vill veta mer om krav på upplysningar för hyresvärdar i Kalifornien kan du läsa California Required Landlord Disclosures.
Deducting Mold-Related Costs from Security Deposits in California
Om du tror att en avflyttande hyresgäst har orsakat ett mögelproblem (utöver vanligt slitage) i en lägenhet eller hyreslägenhet kan du kanske avräkna kostnaden för rengöring från den hyresgästens säkerhetsdeposition. Kaliforniens lag tillåter hyresvärdar att göra detta, förutsatt att de ger hyresgästen en skriftlig förklaring av kostnaderna för mögelskadorna (tillsammans med eventuella andra påstådda skador) inom 21 dagar efter hyresgästens uppsägning av hyresavtalet. Om detta belopp är mindre än säkerhetsdepositionen måste du återlämna resten av depositionen till hyresgästen tillsammans med den skriftliga dokumentationen om avdrag för skadorna (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
För mer information om säkerhetsdepositioner i Kalifornien, se California Security Deposit Limits and Deadlines.
Förhindra mögelproblem
Då så mycket står på spel är det viktigt att försöka förhindra att ett mögelproblem växer fram i din hyresfastighet från första början, samt att vidta snabba och effektiva åtgärder för att avlägsna överskott av mögel som du upptäcker. För mer råd om detta, se Mögel och din hyresfastighet: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, av Ron Leshnower (Nolo).