Todos os locadores devem levar o molde a sério. Um risco ambiental de topo, o mofo prospera em lugares quentes e húmidos, e frequentemente cresce rapidamente em caves, sótãos, e outras partes de edifícios com problemas de ventilação e humidade. Embora o mofo esteja frequentemente associado a edifícios em climas húmidos, nenhuma propriedade alugada é imune a um surto de mofo, pois pode ocorrer após um derrame sem vigilância, canalização defeituosa ou mesmo um aspersor de relva mal dirigido.
Se for proprietário ou gestor de uma propriedade alugada na Califórnia, um problema de mofo pode apresentar-lhe contas dispendiosas de limpeza e reparação, bem como processos judiciais de inquilinos alegando que o mofo os deixou doentes.
Ler para aprender sobre as responsabilidades do locador e os direitos do inquilino quando se trata de mofo nas propriedades alugadas na Califórnia.
Estratégias de Auto-Ajuda do inquilino na Califórnia
Os arrendatários na Califórnia reconheceram duas estratégias legais comuns de auto-ajuda que alguns inquilinos escolhem seguir após um surto de mofo no seu apartamento ou casa alugada. A primeira, conhecida como “retenção do aluguel”, é quando os inquilinos decidem parar de pagar o aluguel, alegando que o mofo tornou seu apartamento inabitável. (Note que independentemente do que possa aparecer em um contrato escrito com inquilinos, os locadores na Califórnia estão vinculados pela “garantia implícita de habitabilidade”, uma doutrina legal que exige fornecer aos inquilinos apartamentos em condições habitáveis). A segunda estratégia, conhecida como “reparar e deduzir”, envolve os inquilinos cuidarem da limpeza do molde por conta própria e depois subtrair o custo do aluguel.
Veja os direitos dos inquilinos da Califórnia de reter o aluguel ou “reparar e deduzir” para obter mais informações sobre essas estratégias, incluindo suas limitações.
Passibilidade do locador pelo molde na Califórnia
Não há atualmente nenhuma lei federal cobrindo as responsabilidades do locador quando se trata de molde. Além disso, além dos requisitos de divulgação (como discutido abaixo), a Califórnia não tem nenhuma lei que trate especificamente dos deveres ou responsabilidades de um locador quando se trata de prevenção e remediação de mofo. Em São Francisco, porém, o mofo é um “incômodo à saúde pública” (não diferente do acúmulo de lixo ou uma infestação de pragas), o que significa que os inquilinos têm o direito de processar seus proprietários por violação das leis de mofo da cidade se não conseguirem remover qualquer “mofo visível ou demonstrável” localizado em qualquer lugar “no interior de qualquer edifício”. (Código de Saúde de São Francisco § 581(a)(6).)
Califórnia inquilinos que acreditam ter sido prejudicados pela presença de altas concentrações de mofo no seu apartamento podem tentar recuperar os danos do seu senhorio em tribunal para compensá-los pela sua perda. Se um juiz ou júri concordar que o locador negligentemente criou um problema de bolor ou permitiu que um continuasse em uma propriedade, o locador poderia estar no gancho para qualquer dano.
Por exemplo, um prédio de apartamentos em Santa Rosa, Califórnia, tinha um nível tão alto de bolor (assim como uma infestação de ratos) que a cidade ordenou que vários inquilinos alegadamente doentes desocupassem suas casas. Embora o proprietário tenha dado aos inquilinos $2.000 para a mudança, os inquilinos estão processando o proprietário por danos, de acordo com um relatório da imprensa.
Mold Disclosure Requirements in California
California requer que os vendedores de edifícios residenciais com até quatro unidades revelem por escrito qualquer condição perigosa conhecida, incluindo mofo (Cal. Civ. Code § § 1102-1102.17).
Califórnia exige que os locadores forneçam aos inquilinos uma divulgação por escrito, antes de assinar um contrato de locação, quando eles sabem, ou têm razões para saber, que o mofo excede os limites de exposição permitidos ou representa uma ameaça à saúde. (Cal. Saúde & Código de Segurança § 26147.) Embora a lei permita a adoção de limites de exposição permitidos, o departamento de saúde estadual determinou que não é viável fazê-lo. De fato, em uma Declaração sobre umidade, mofo e saúde do edifício (emitida em setembro de 2011), o departamento toma a posição de que a mera “presença de danos causados pela água, umidade, mofo visível ou odor de mofo” em um edifício representa uma ameaça à saúde. Ao invés de tentar medir os níveis de mofo ou determinar tipos específicos de mofo, o departamento recomenda fortemente que sejam tomadas medidas imediatas e diligentes para remediar o mofo e resolver quaisquer problemas de umidade subjacentes que possam estar presentes em um edifício.
Ainda, enquanto a lei federal exige revelações sobre tinta de chumbo, ela não impõe um dever semelhante aos proprietários quando se trata de mofo.
Além de qualquer exigência de divulgação afirmativa, entretanto, se você decidir listar um imóvel para venda, você deve estar pronto com respostas a perguntas que compradores em potencial possam fazer sobre questões de canalização, umidade e ventilação em seu prédio.
Para saber mais sobre os requisitos de divulgação de proprietários na Califórnia, verifique as Divulgações de Proprietários Exigidas na Califórnia.
Deduzir Custos Relacionados a Moldes dos Depósitos de Segurança na Califórnia
Se você acredita que um inquilino que está saindo causou um problema de molde (além do desgaste normal) em um apartamento ou unidade de aluguel, você pode querer deduzir o custo de limpeza do depósito de segurança desse inquilino. A lei da Califórnia permite que os proprietários façam isso, desde que dêem ao inquilino uma explicação por escrito dos custos dos danos causados por mofo (juntamente com quaisquer outros danos reclamados) no prazo de 21 dias após o término do contrato de arrendamento do inquilino. Se esta quantia for inferior à caução, deve devolver o restante da caução ao inquilino juntamente com a documentação escrita das deduções de danos (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Para mais informações sobre depósitos de segurança na Califórnia, verifique os Limites e Prazos do Depósito de Segurança da Califórnia.
Prevenir Problemas de Mofo
Porque tanto está em jogo, é importante tentar evitar que um problema de mofo cresça na sua propriedade de aluguer em primeiro lugar, bem como tomar medidas rápidas e eficazes para remover o excesso de mofo que você descobrir. Para mais conselhos sobre isto, veja Mold and Your Rental Property: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, por Ron Leshnower (Nolo).