Como começar o seu próprio negócio de inverter a casa em 6 passos

Começar o seu próprio negócio de inverter a casa envolve seis passos, o primeiro dos quais começa com um plano de negócios sólido. Os próximos passos no processo incluem encontrar os profissionais certos, formar uma holding, obter financiamento e identificar grandes propriedades. O passo final é a comercialização e venda dos seus imóveis para obter lucro.

A obtenção de um grande parceiro financeiro é importante para qualquer pessoa que inicie um negócio de mudança de casa. LendingHome pode dar origem a empréstimos fixos e de flipping em 5-15 dias ou menos. As suas taxas são competitivas e emprestam até 90% LTV e 75% ARV. A pré-qualificação online demora apenas alguns minutos.

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Aqui estão os seis passos de como começar um negócio de mudança de casa:

Criar um Plano de Negócios de Mudança de Casa

Quando estiver a aprender como comprar e mudar de casa, precisa de um plano de negócios com objectivos, estratégias, análises e financiamento definíveis. Este plano de negócios de mudança de casa pode ajudá-lo a descobrir quantos projetos você precisa completar para alcançar seus objetivos. Também encoraja os financiadores a levá-lo mais a sério e coloca as suas expectativas de lucro e estratégias de saída no papel.

Para ajudar a colocar o seu Plano de Negócio na página e ter uma óptima aparência, veja o nosso guia completo para corrigir e inverter os planos de negócio. Nesse artigo, nós o ajudamos a desenvolver um plano de negócios eficaz para inverter e lhe damos um modelo gratuito. Faça o download do modelo para que possa ver o que um Plano de Negócio de inverter deve incluir.

Modelo para download gratuito

Que Planos de Negócio de inverter a casa deve incluir

Porque o seu negócio de inverter a casa se destina a ter lucro, é importante saber o que deve incluir no seu Plano de Negócio. Investidores e financiadores lêem o seu plano de negócios, por isso quer que seja fácil de entender e inclui informação como um resumo de objectivos e plano de geração de leads.

Um bom plano de negócios de mudança de casa inclui os seguintes seis itens:

Resumo de objectivos

Um resumo de objectivos do plano de negócios de mudança de casa deve incluir:

Objectivos específicos: Quanto a inverter casas e como você vai atingi-los
Tipos de propriedades: Tais como casas unifamiliares, duplex, etc.
Área geográfica: Onde você compra e vira as propriedades
Quem vai fazer o trabalho: Empreiteiro ou faça você mesmo
Linha do tempo do projeto: 90 dias ou menos
Número de projetos: Quantos você tem ao mesmo tempo e durante um ano
Retorno esperado do investimento (ROI): Aponte para 20 por cento ou mais num projecto típico de fixação e mudança de direcção

Plano de Geração de Líderes

Geração de Líderes é um termo imobiliário para a forma como vai localizar propriedades que pode fixar e obter lucro. Quando você está apenas começando, é comum usar recursos gratuitos como Zillow e Realtor.com e fazer o seu agente imobiliário local procurar por pistas que atendam aos seus parâmetros. Outra fonte é FSBO.com, onde vendedores motivados vendem suas propriedades sem usar um agente imobiliário.

A partir do momento em que a sua empresa começa a funcionar e está dando lucro, pode ser hora de implementar um plano real de geração de leads. Estas técnicas de geração de leads incluem o envio de folhetos e cartões postais imobiliários, colocação de sinais ou compra de leads. A geração de leads assume muitas formas e ajuda a garantir que você nunca tenha falta de projetos de mudança de direção em potencial.

Análise de mercado

A análise de mercado inclui:

Comparáveis recentes – nenhum com mais de seis meses
Dados demográficos (como do United States Census Bureau)
Tendências de preços imobiliários na área
Um próximo empreendimento planeado na área
Número de dias que um imóvel está no mercado antes de ser vendido

Fontes de financiamento

Como parte do seu plano de negócios, você precisa decidir se você está confiando na poupança em dinheiro ou usando fontes de financiamento. Se optar pelo financiamento, os seus custos de transporte aumentam e o mesmo acontece com a sua linha temporal. No entanto, o financiamento pode permitir-lhe comprar e renovar mais propriedades de uma vez.

É importante avaliar o trade-off entre os custos do empréstimo de dinheiro e a alavancagem que ele lhe proporciona. Os credores cobram pontos e juros e levam mais tempo para fechar um imóvel. No entanto, ao utilizá-los, liberta o seu dinheiro para outros projectos. Ele também permite que você compre projetos que você pode não ter sido capaz de pagar apenas com dinheiro.

Vamos dizer que um flipper tem $100.000 em poupança. Imagine que a flipper usa essas economias para comprar e renovar uma única casa, e depois a vira por $125.000. Essa pessoa acabou de fazer $25.000 (25% de lucro) e não teve nenhum custo de empréstimo. Nada mal, certo?

Imagine que a mesma barbatana agora decide alavancar esses $100.000. Em vez de pagar em dinheiro por um único projecto, a barbatana usa a poupança para cobrir reparações e um pequeno adiantamento em várias propriedades enquanto financia o resto. Ele ou ela faz cinco “flippers”, exatamente como o projeto descrito acima. Cada um requer $20.000 de economia em adiantamentos e reparos, mas o restante da compra é financiado.

Os custos de financiamento são cerca de $6.000 por projeto ($30.000 no total), o que é mais do que o lucro total no exemplo acima. No entanto, o lucro antes dos custos de financiamento era de $125.000. Mesmo depois do custo do financiamento ser considerado, a barbatana fez $95.000, quase duplicando a sua poupança. A alavancagem permitiu que a barbatana ganhasse quase quatro vezes mais do que o que só a poupança teria permitido.

Se precisar de financiamento para qualquer uma das suas propriedades, então o LendingHome é o lugar para ir. Antes mesmo do seu crédito ser executado, você é capaz de inserir suas informações e os detalhes do imóvel online, e ele lhe dá condições de empréstimo potencial com taxas começando em 6,99%.

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Marketing & Plano de Vendas

O plano de marketing e vendas cobre como comercializar e vender o seu imóvel reabilitado, incluindo se você vai contratar um agente imobiliário ou vender por conta própria. Os potenciais financiadores e seus parceiros analisam-no para ver se a sua estratégia de saída está em ordem. Inclua como você comercializa o imóvel e que passos você toma para vender o imóvel para atender ao seu ROI.

Business &Bios pessoais

Business and personal biographies are included in a house flipping business plan to provide more insight into your qualifications. Também discute o que o seu negócio faz. Cada biografia deve consistir de um ou dois parágrafos bem pensados. Também deve mencionar se a sua empresa está envolvida em algum serviço comunitário. Sua biografia pessoal deve destacar suas qualificações, educação e experiência no setor.

Contratar os profissionais de mudança da casa certa

Profissionais de mudança da casa incluem advogados, contadores, agentes imobiliários e empreiteiros. Você pode encontrá-los através de referências de investidores, pesquisas e revisões on-line e grupos de investimento.

Os profissionais de house flipping correctos ajudam a compreender melhor como entrar em house flipping, ajudam a evitar erros e garantem que o seu negócio está a seguir as orientações legais.

Não são necessários todos estes profissionais imediatamente e a maioria deles são contratados por projecto, em vez de como uma despesa adicional de folha de pagamento. Se você já começou um projeto, é bom contratar um empreiteiro geral primeiro. Se este não for o caso, então é recomendável fazer de um advogado a sua primeira contratação. Um agente imobiliário pode ser contratado quando você começa a procurar casas e especialistas como um arquiteto só precisam ser contratados quando o projeto exige isso.

Alguns profissionais importantes de mudança de casa que você pode querer contratar incluem:

Advogado: Escolha um advogado especializado em imóveis. Ele ou ela elabora contratos e certifica-se que o seu negócio está em conformidade com as normas locais.

Contador: Ajude a configurar a estrutura do seu negócio, arquive os impostos para o seu negócio fixo e flip, acompanhe as suas despesas e saiba quais os itens que podem ser anulados.
Agente Imobiliário: Dá-lhe dados precisos do mercado para a vizinhança em que está a inverter. Eles têm conhecimento do setor e fornecem informações mais precisas do que um site de imóveis. Na maioria dos estados, eles trabalham em comissão e são pagos pelo vendedor.
Empreiteiro em geral: Certifique-se de que o GC está licenciado na cidade onde você está trabalhando para que ele ou ela possa supervisionar as suas reabilitações. Sem um GC, você mesmo tem que supervisionar o local de trabalho. Isto aumenta a sua linha temporal e permite espaço para erros; ambos cortam em lucros.
Landscaper: Contratado de acordo com as necessidades. Sem um paisagista, a sua casa pode não ter atractivos, o que dissuade os compradores, aumentando assim o tempo que a sua casa está no mercado. Isto reduz os seus custos de transporte e diminui o seu ROI.
Arquitecto: Eles só são necessários para projetos maiores, como adicionar quartos ou mudar a estrutura da casa. Se um arquitecto não for usado, a integridade estrutural da casa pode ficar comprometida, o que pode acabar por lhe custar milhares de dólares.
Handyman: Contratado para trabalhos mais simples como pintura ou remendo de buracos. Esta pessoa não precisa de ser licenciada. Ao usar um faz-tudo, você não precisa gastar tempo e esforço em um projeto de bricolage.
Assistente: Depois de se encontrar com os profissionais certos e ter alguns projetos de reabilitação sob seu cinto, você pode querer contratar um assistente para ajudar nas atividades diárias de negócios. Um assistente é para a casa flipper que está fazendo cinco ou mais reparos e flips por ano e está realmente dirigindo um negócio de flipping casa.

Ao contratar profissionais, as referências são a sua melhor e mais confiável fonte. Se alguém que você conhece teve sucesso com essa pessoa, é provável que você também possa, mas isso nunca é uma garantia. Amigos e familiares podem oferecer referências, mas as mais valiosas vêm de outros investidores e dos grupos de investimento aos quais você se junta.

Certifique-se de que o profissional sabe como fazer o trabalho específico para o qual você está contratando. Isto poupa-lhe dinheiro a longo prazo. Você não quer pagar para ter o mesmo trabalho feito duas vezes se a primeira vez for mal feita.

Configure as Operações de Negócios de Inversão de Casa

As operações de negócios de inversão de casa incluem a escolha de uma entidade como uma LLC, o registo do seu negócio, a abertura de contas bancárias separadas e a obtenção de um cartão de crédito comercial. Você pode configurar estas operações de negócios com a ajuda de profissionais como um advogado e um contador. Estas operações de negócios mantêm o seu negócio organizado, eficiente e legal.

Operações de negócios de mudança de casa incluem:

Selecione uma Entidade para o Negócio de Mudança de Casa

Como discutido brevemente no Passo 2, você e o seu contabilista precisam decidir que tipo de negócio devem criar. Você pode optar por formar uma empresa DBA, S Corporation, LLC ou ser um empresário individual. Isto é importante por razões fiscais, bem como para limitar a sua responsabilidade. Se alguém escorregar e cair no seu local de negócio você não quer que ele possa processá-lo pessoalmente, então você quer proteger seus bens pessoais separadamente do seu negócio.

Para mais informações sobre este tópico, confira nosso guia para iniciar uma empresa holding imobiliária.

Registar o Negócio de Inversão de Casa

Depois de ter decidido como o seu negócio vai ser criado, é hora de registar o seu negócio de inversão de casa com o IRS e obter um número de identificação de empregado (EIN), que o identifica como uma entidade empresarial. Além disso, verifique com o seu estado e municipalidade local que outras licenças e autorizações de negócio você pode precisar. Estes passos devem ser seguidos quer esteja a gerir o seu negócio de mudança de casa ou de um escritório.

Abrir uma conta bancária para o negócio de mudança de casa

Após ter obtido o seu número EIN, é hora de abrir uma conta bancária para o negócio. Isto evita a mistura de dinheiro pessoal e de negócios. É importante desde o primeiro dia porque você está gastando dinheiro em gás para procurar propriedades. Você também precisa desse dinheiro separado para pagar seu advogado e contador recém-contratado. Também ajuda você a eliminar a auditoria do IRS e complicações quando seu contador faz seus impostos.

Para manter suas despesas iniciais baixas, verifique BlueVine, uma conta de checagem de negócios on-line grátis que é ótimo para negócios que não lidam com dinheiro. O aplicativo móvel da BlueVine permite que você deposite cheques, faça pagamentos e agende transferências. Abra uma conta grátis online em minutos.

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Aplique para um cartão de crédito para o seu negócio de mudança de casa

Depois de ter uma conta bancária de negócios, recomendamos que você aplique para um cartão de crédito de negócios também. Você pode usar o cartão de crédito da empresa para comprar materiais de construção, comprar móveis de escritório e eletrodomésticos. Eles não têm nenhum ponto inicial e alguns deles oferecem vantagens como dinheiro de volta em compras selecionadas ou pontos de milhagem de companhias aéreas. Sua maior vantagem é que eles podem flutuar as despesas por 30 dias sem pagar juros.

Configurar operações de marketing para o seu negócio de mudança de casa

Depois de ter seguido todos estes passos, é hora de estabelecer algumas operações de marketing para o seu negócio de mudança de casa. Os cartões de visita são um bom lugar para começar porque são baratos. Você também precisa de um site de negócios e um endereço de e-mail de negócios. Seu site pode servir como um portfólio de projetos passados para investidores e financiadores e pode ajudar na geração de leads, indicando a área em que você trabalha e o tipo de propriedades em que você está interessado. Seguindo este guia de criação de operações comerciais para garantir que seu negócio seja legal e seja apresentado de forma profissional.

Para ajudar você a começar a registrar seu negócio, entre em contato com a Rocket Lawyer. É uma empresa de tecnologia jurídica online que pode ajudá-lo com a documentação da LLC, o que reduz o tempo e o dinheiro que seria necessário para contratar um advogado. Ela oferece pacotes que podem custar algumas centenas de dólares, dependendo do estado em que você está.

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Find Financing Sources for Your House Flipping Business

Assumindo que você não está usando todo o dinheiro, há tipicamente três maneiras de financiar o seu negócio de mudança de casa, que são empréstimos de dinheiro duro, empréstimos de reabilitação e empréstimos de grupos de investimento. No entanto, você provavelmente quer usar um empréstimo de dinheiro vivo ou de reabilitação porque eles são mais prevalentes e podem fechar rapidamente.

As três formas mais comuns de financiar o seu negócio de mudança de casa são:

Empréstimos de dinheiro duro para um negócio de mudança de casa

Empréstimos de dinheiro duro oferecem tempos de aprovação mais rápidos e tempos de financiamento mais rápidos do que os empréstimos hipotecários tradicionais. Você pode aplicar online, e eles oferecem empréstimos em todo o país. Suas qualificações de mutuário são mais brandas do que os empréstimos tradicionais, mas seus termos de empréstimo são para períodos de tempo mais curtos. Eles também têm taxas de juros mais altas do que os empréstimos tradicionais.

Empréstimos de reabilitação para um negócio de mudança de casa

Empréstimos de reabilitação incluem linhas de crédito de capital de casa (HELOCs), que são linhas de capital de sua casa atual. Dependendo do credor, elas podem ser usadas para consertar outro projeto. HomeStyle renovar hipotecas são produtos Fannie Mae usados para comprar e renovar uma casa dentro de um empréstimo. Eles incluem hipotecas de taxa fixa e ajustável de 15 e 30 anos e oferecem taxas de juros competitivas.

Investment Group Loans for a House Flipping Business

Depois de se juntar a um grupo de investimento, você pode encontrar investidores dispostos a colocar algum dinheiro para seus negócios. Isto é especialmente provável se você tiver experiência em construção ou em imóveis. Estes grupos são locais e podem ser encontrados através de uma pesquisa no Google ou num grupo de encontros para investidores imobiliários.

Se sabe que quer usar alguma forma de financiamento, mas não tem a certeza de onde procurar, verifique LendingHome. Ele oferece empréstimos especificamente para imóveis com taxas competitivas a começar para os principais mutuários. Financia até 90 por cento LTV e 75 por cento ARV. Obtenha pré-qualificados online hoje.

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Identificar as Propriedades Certas para Fixar e Flip

Após ter um plano de negócios, uma equipa de fix-and-flip, operações estabelecidas e financiamento no local, é hora de começar a identificar as propriedades certas para fixar e flip para um lucro. Mantenha o seu orçamento e cronograma em mente e lembre-se que não importa o quão bom seja o seu plano de negócios, você ainda precisa identificar a propriedade certa para atingir o seu ROI. A vizinhança deve ser seu foco principal porque você pode mudar a propriedade, mas não a vizinhança.

Os seguintes são os fatores mais importantes na identificação de casas certas para a venda de imóveis:

Localização da vizinhança: Escolha um bairro que seja conveniente para onde você mora e trabalha porque você pode ter que fazer várias visitas ao local

Bairro bem cuidado: Você pode mudar a atracção da sua casa mas não do bairro

Bairro bem conservado: Atraia compradores para sua casa e incentive-os a pagar um preço mais alto e pode incluir parques, biblioteca, escolas, restaurantes e compras.
Estatísticas do mercado: Comparáveis e há quanto tempo as propriedades estão no mercado
Casas sem problemas estruturais: Evite problemas em torno da fundação como afundar pisos para evitar tempo e dinheiro gasto na sua reparação, que também pode incluir licenças extras
Reparações de valor acrescentado: Acrescente mais valor aos seus projectos de reparação como grandes armários, plantas de chão abertas, cozinhas renovadas e casas de banho actualizadas

Tamanho do imóvel: Foque menos na planta e mais no tamanho; você pode remover paredes sem carga para abrir quartos, mas é caro adicionar imagens quadradas a uma casa
Espaço ao ar livre: Procure propriedades com algum tipo de espaço exterior que os compradores queiram ver; você pode adicionar apelo de freio, mas não pode adicionar um quintal se não houver espaço disponível

Compra, Reabilitação, Mercado &Vender Propriedades

Você agora está pronto para comprar, reabilitar, comercializar e vender propriedades com lucro. Geralmente, leva de 15 a 30 dias para fechar um imóvel usando todo o dinheiro ou um empréstimo de dinheiro vivo. Então, pode levar cerca de 30 a 120 dias para reabilitar a propriedade, dependendo do seu estado. Você deve começar a comercializar o imóvel quando a reabilitação estiver completa o suficiente para tirar fotos. O imóvel pode vender em poucos dias ou levar meses, dependendo do preço e do mercado local.

Os flippers da casa começam com sites online gratuitos e agentes imobiliários para comprar, comercializar e vender seu imóvel. Um agente imobiliário é capaz de ajudá-lo a encontrar uma casa para comprar, negociar o preço de venda e ajudá-lo a vender a casa uma vez que é reabilitada. Outras formas de encontrar propriedades para comprar incluem sinais de bandido e letras amarelas.

Agora que você sabe como encontrar a propriedade, você só precisa de reabilitá-la, que é onde os profissionais de mudança de casa podem ajudar. O seu empreiteiro geral reabsorve a propriedade, e é importante trabalhar com ele ou ela para manter uma linha de tempo, porque cada dia que você não vendeu a propriedade é mais um dia de pagamento de custos de transporte. Quanto mais rápido você concluir a renovação, mais rápido você pode comercializar e vender o imóvel, o que significa, esperançosamente, ter lucro e manter a propriedade virada.

Merros a evitar ao iniciar o seu próprio negócio de mudança de casa

Como em qualquer negócio, há alguns erros inevitáveis que você comete quando você está aprendendo como iniciar um negócio de mudança de casa. No entanto, quanto mais erros você pode evitar, mais dinheiro você pode fazer para que o seu ROI seja maior. Quanto menos tempo você tiver para lidar com a correção dos erros, mais curto pode ser o seu cronograma.

Alguns erros a evitar quando se começa a inverter casas incluem:

Trabalhar sozinho que não está qualificado para trabalhos como canalização ou electricidade
Despesas excessivas em renovações; Lembre-se que você não vai morar na propriedade
Comprar uma propriedade que está a mais de uma hora de onde você mora porque é inconveniente cada vez que você precisa encontrar um empreiteiro na propriedade

“Um erro é pensar que você mesmo pode fazer tudo isso. Ter uma grande equipa para o apoiar é essencial. A maioria das pessoas não possui as habilidades de um agente imobiliário, inspetor de imóveis, emprestador, empreiteiro e escrivão. Envolva-se com uma equipa experiente que tenha um historial comprovado de fazer o tipo de cambalhotas que lhe interessa e que tenha mais hipóteses de ser bem sucedido.”

– Tom Dewell, Presidente, Commercial Bath Refinishing

“Outro erro é não compreender os números ou contabilizar o inesperado. Os negócios podem ir para o negativo rapidamente, especialmente em um mercado quente onde não há uma enorme margem de lucro. Por exemplo, ordens de mudança drástica no escopo do trabalho, escassez de mão-de-obra, custos de manutenção devido ao imóvel não vender tão rápido quanto o esperado, e assim por diante”

– Aisha J. Thomas, Principal, The Thomas Agency, LLC

Perguntas Frequentes (FAQs)

Pode Virar Casas Sem Dinheiro?

Geralmente, há três maneiras de virar casas sem dinheiro. Você pode vender a propriedade no atacado, financiar a propriedade com um emprestador que não exige um adiantamento ou trabalhar com um investidor que financia a compra em troca de uma parte do capital.

Para informações mais específicas relacionadas com inverter casas sem dinheiro, leia o nosso guia detalhado de três maneiras de inverter casas sem dinheiro.

Quanto dinheiro você pode ganhar com a inverter casas?

Uma das razões pelas quais os investidores querem saber como começar um negócio de inverter casas é para que eles possam ganhar dinheiro. Quanto dinheiro você pode ganhar com a inversão de casas tem muitas variáveis. A quantidade de dinheiro que você pode ganhar depende do seu orçamento, cronograma, localização geográfica e quanto custa a mão-de-obra e materiais. Geralmente, uma boa regra geral é que você deve fazer um ROI de 20% ou mais em cada casa flipping.

Cheque estas dicas profissionais para maximizar o ROI em investimentos fix-and-flip.

Qual é a regra 70 no House Flipping?

A regra 70 no house flipping é considerada um barômetro para muitos house flippers. Geralmente, não se deve pagar mais de 70% do ARV de um imóvel mais os custos de reparação. Por exemplo, se o ARV de uma propriedade é de $80.000 e os seus reparos estimados são de $20.000, você não deve pagar mais de 70% de $100.000, que é $70.000.

Quanto dinheiro você precisa para inverter uma casa?

Quanto dinheiro você precisa para inverter uma casa depende do custo de aquisição, custos de reabilitação, custos de transporte e custos de marketing e vendas. O custo total para inverter uma casa é geralmente igual a cerca de 10 por cento do preço de compra do imóvel. Os custos variam de acordo com a localização da casa, o tipo de propriedade e a extensão das reformas necessárias. Tenha em mente que ao aprender como iniciar um negócio de inverter uma casa, você sabe os passos a seguir e pode economizar dinheiro pelo caminho.

Veja nosso guia detalhado sobre quanto custa inverter uma casa para obter mais informações sobre as despesas envolvidas em inverter uma casa.

O resultado final

Após aprender como começar a inverter casas, o próximo passo é confirmar que oferece o melhor retorno sobre seus investimentos de tempo e dinheiro. Depois de seguir o nosso guia passo-a-passo sobre como iniciar um negócio de inverter casas, você pode criar um plano de negócios e contratar os profissionais certos. Você também pode configurar as operações de negócio, encontrar fontes de financiamento, identificar as propriedades certas para fixar e inverter e aprender a comercializar e vender as propriedades fixas.

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