As casas de fachada não são geralmente consideradas investimento passivo pelo IRS. As regras fiscais definem o flipping como “renda ativa”, e os lucros das casas flipping são tratados como renda ordinária com taxas de imposto entre 10% e 37%, e não ganhos de capital com uma taxa de imposto mais baixa de 0% a 20%. Os impostos sobre as casas flipping geralmente incluem o imposto sobre o trabalho por conta própria.
Flipping Houses: Ganhos de capital ou renda ordinária
Se um investidor for classificado pela Receita Federal como “revendedor”, os lucros das vendas de imóveis serão tributados à sua alíquota normal de imposto de renda. O lucro é calculado pela subtracção das despesas, incluindo o preço de compra, do preço de venda final. Os escalões de imposto variam de 10% a 37% para “investidores ativos” que ganham lucros ativos.
De acordo com o IRS, um revendedor imobiliário compra imóveis e vende-os aos clientes “no curso normal do seu comércio ou negócio”. A maior parte dos investidores que se dedicam à compra e venda de imóveis são considerados dealers; eles detêm suas propriedades a curto prazo e a maior parte de sua renda é derivada de casas de fachada. Até mesmo os investidores imobiliários que ocasionalmente invertem as casas são tipicamente considerados dealers e são tributados a taxas de renda comuns.
Pelo contrário, os lucros obtidos com propriedades detidas por mais de 12 meses estão tipicamente sujeitos a faixas de ganho de capital de longo prazo mais favoráveis, que variam de 0% a 20%. Um investidor pode optar por alugar o imóvel ou ocupar o imóvel. Para acompanhar os lucros e despesas, recomendamos o uso de software de contabilidade. Veja o nosso melhor artigo do software de contabilidade.
Ordinary Income Tax Consequences When Flipping Houses
Se você estiver classificado como um revendedor, o lucro de um flip será tributado à sua taxa de renda ordinária prevalecente. Atualmente, as taxas de imposto de renda ordinária variam de 10% a 37%. Além disso, o lucro está sujeito ao imposto de auto-emprego (o equivalente do trabalhador independente ao FICA), que é de 15,3%, o dobro do que você normalmente paga como um empregado W2.
Como um revendedor, a consequência fiscal total de um flip pode variar de 25,3% a 52,3%, dependendo do seu escalão de imposto. Escusado será dizer que você não quer perder os seus lucros por pertencer totalmente a você – Tio Sam recebe uma grande parte deles.
Para fazer isso corretamente, você deve usar um software de contabilidade como o QuickBooks Online. O software deles ajuda a rastrear o que você gasta com vendedores, empreiteiros, juros e mais – todos os itens que você pode deduzir do seu lucro bruto.
Quando os impostos sobre ganhos de capital se aplicam às casas de fachada
Se você tiver a sorte de evitar a definição de revendedor, derivando a maior parte da sua renda das casas de fachada e vendendo as casas após um ano, então você será tributado com as menores taxas de ganhos de capital sobre o lucro da venda.
Cuidado que isto é raro para a maioria dos flippers; na maioria das vezes eles são tributados à taxa normal do imposto de renda, mas queremos mencionar isso já que isso acontece. Melhor ainda, se você se qualificar para o tratamento fiscal de ganhos de capital, você não tem que pagar imposto de auto-emprego.
Impostos sobre Ganhos de Capital de Cavalo na Inversão de Casas
Se o imóvel for detido por menos de 12 meses, o lucro da inversão não recebe nenhum tratamento preferencial. Os ganhos de capital de curto prazo são tributados às taxas normais do imposto de renda, quer seja definido como um revendedor ou investidor. No entanto, você tem o benefício de não pagar 15,3% de imposto de auto-emprego, de modo que há uma boa economia no entanto.
Ganhos de Capital de Longo Prazo Impostos sobre a Inversão de Casas
Se você possuir um imóvel por um ano ou mais e não for classificado como um revendedor, o lucro da inversão será tributado de acordo com as taxas de ganhos de capital de longo prazo. Actualmente, essas taxas variam entre 0% e 20% para a maioria dos contribuintes. Em comparação com as taxas do imposto de renda e do imposto sobre o trabalho independente, é uma economia e tanto.
“O truque que os flippers sabem é que se você segurar o imóvel por mais de um ano, e depois ganhar um lucro na venda, você pagará impostos sobre ganhos de capital de longo prazo, que no máximo são de 20%. O truque do menos de um ano de ganhos de capital de curto prazo é jogar um flip que não teve lucro contra um que teve. Isso reduz os ganhos líquidos de capital que você ganhou e, portanto, seus impostos sobre eles”
– Brian Murphy, Advogado, Corretor de Imóveis & Tax Prep Educator, At Your Pace Online
Se você possui um pequeno negócio e está se apresentando como negociante ou está se apresentando como investidor, o TurboTax fornece o software fiscal usual. Você pode importar rapidamente todas as suas despesas e arquivar seus impostos online. Se você tiver dúvidas, você pode conversar com a equipe de suporte deles e ter seu retorno checado antes de arquivar para que você tenha seu reembolso máximo garantido.
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Como são calculados os impostos sobre as casas de fachada
Ultimamente, você vai ser tributado sobre os seus lucros de fixação e de mudança, que é o seu preço de venda menos o total de despesas e deduções. O lucro é calculado subtraindo as despesas, incluindo o preço de compra, do preço de venda final.
“Uma razão pela qual a tributação imobiliária é tão difícil é devido à designação de actividade activa versus passiva. A ideia de inverter uma casa é que se pretende comprá-la, arranjá-la e vendê-la. Isto significa que você é considerado um negociante imobiliário. Finja que o seu negócio é comprar cortadores de relva velhos, consertá-los e revendê-los. Este é um negócio de cortadores de grama, assim como a venda de casas é também um negócio.”
– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors
Preço de compra
O preço de compra inclui o custo da própria casa. Enquanto você pode ver os custos de fechamento, pontos, etc. como parte do preço de compra, para facilitar a contabilidade, tudo além da compra real do próprio edifício é melhor tratado como uma despesa.
Ao pensar em qual é o seu lucro, considere apenas o preço de compra, não o valor financiado na sua equação de lucro. O IRS não leva em consideração o seu financiamento ao calcular o lucro. No entanto, você poderá deduzir os juros pagos como despesa.
Despesas
Despesas além do preço de compra incluem juros e pontos de hipoteca, taxas de empréstimo, materiais e suprimentos, mão-de-obra, custos de fechamento, impostos, serviços profissionais e todos os custos de marketing e comissões de agentes imobiliários envolvidos na venda do imóvel. Esta tabela fornece uma boa visão do que considerar.
Como com o preço de compra, o IRS não está preocupado com a forma como você pagou por uma despesa. Desde que tenha sido uma despesa vinculada ao imóvel, é tipicamente dedutível. Por exemplo, se você cobrar $10.000 no seu cartão de crédito Lowes por materiais de construção, isso é considerado uma despesa de renovação da propriedade.
Profit
Profit é o valor que você compensou na venda depois de todas as despesas, incluindo o preço de compra, serem levadas em consideração. Uma das coisas mais importantes que você pode fazer é manter excelentes registros das suas despesas para garantir que você deduza todos os custos de renovação. A fórmula básica é: Lucro da transação = Preço de venda – Preço de compra – Despesas.
Cutem em mente ao calcular seus lucros para o relatório do IRS que este pode não ser o seu lucro real. Por exemplo, se você tiver que pagar a dívida hipotecária usada para financiar a compra e as reformas, ela come em seus fundos bring-home. Você pode estimar este montante com esta fórmula: Selling Price – Mortgage – Expenses = Traga o lucro da casa para o investidor.
Annual Taxes
De lá, você multiplica o seu lucro tributável pela sua taxa normal de imposto de renda, o que dá uma carga tributária anual estimada. Tenha em mente que você pode usar as perdas de outras fixações e inversões concluídas no mesmo ano para compensar os ganhos.
Exemplo de Impostos sobre a Inversão de Casas
Passemos por um cenário básico para demonstrar os fundamentos de como os impostos sobre a inversão de casas são computados. Vamos usar quatro hipóteses:
- O investidor é considerado um revendedor pelas diretrizes do IRS, portanto os lucros estarão sujeitos ao imposto de renda comum.
- O imóvel é flipado em 10 meses, fixando-o ainda mais no imposto de renda comum.
- A taxa de imposto comum do investidor é de 23%.
- Consideraremos o efeito do imposto sobre o trabalho por conta própria.
Exemplo de imposto de inversão de domicílio
| Preço de compra e despesas | Custo |
|---|---|
| Preço de compra | $40.000 |
| Despesas: | |
| Loan originação e pontos | $1,000 |
| Custos de fechamento de compra | $600 |
| Juros durante o período de reabilitação | $200 |
| Custos dos materiais para reabilitação | $9,000 |
| Mão-de-obra do empreiteiro e outros custos | $23,000 |
| Seguro durante o período de detenção | $200 |
| Viagem relacionada com a compra/restauração/venda | $100 |
| Publicidade | $400 |
| Comissão de venda e custos de fecho | $4,000 |
| Despesas totais não incluindo o preço de compra | $38.500 |
| Despesas totais incluindo o preço de compra | $78.500 |
| Preço de venda | $105,000 |
| Lucro (preço de venda – despesas totais) | $26.500 |
Começando com os $26.500 de lucro, subtraindo depois o que é necessário para pagar impostos, o investidor fica com $16.350. Tenha em mente que o investidor não pode considerar os $26.500 como se fossem seus para gastar, já que o Tio Sam precisa da sua parte.
Como arquivar & Pagar os impostos da casa virada
Após calcular os impostos da casa virada, você precisa saber quando arquivá-los e como pagá-los. Geralmente, se você é um único proprietário, parte de uma LLC, ou registrado como uma corporação S, e seu negócio de mudança de casa está ganhando mais de $1.000 por ano em lucros, então você deve pagar impostos trimestrais.
Se você ainda não está gerando renda ou se você não está cumprindo outras isenções, você vai arquivar seus impostos no final do ano. No entanto, a maioria das barbatanas domésticas pagam impostos trimestrais. Estes impostos trimestrais são conhecidos como seus impostos estimados, e geralmente são devidos em 15 de abril, 15 de junho, 15 de setembro e 15 de janeiro de cada ano.
Por exemplo, a renda que você ganhou ao flipping houses de 1 de janeiro a 31 de março é devida em 15 de abril. No entanto, se estas datas caírem nos fins de semana ou feriados, os seus impostos serão devidos no dia útil seguinte.
Calendário C Casas de Inversão
Terá de preencher um Calendário C para estes impostos estimados. Este formulário também é referido como um Formulário de Ganhos e Perdas 1040. Para mais informações sobre como preencher este formulário, consulte o nosso guia detalhado do Schedule C que inclui instruções passo-a-passo para preencher o formulário.
Cuidar com bons registos de impostos quando a Flipping Real Estate
Porque as despesas são tão importantes para reduzir a sua renda tributável e, portanto, o valor do imposto que você deve, é vital para manter um bom controle de cada despesa relacionada com uma flip. Não importa quão insignificantes algumas despesas possam parecer, todas elas importam – e todas elas somam.
Se você tentar uma rota de “faça você mesmo” e configurar uma planilha para seus registros, use um software de investimento imobiliário, ou software de contabilidade ou contabilidade, certifique-se de fazer algo para manter uma contabilidade precisa de seus flipes. Venha o tempo de impostos, isso vai importar porque cada dólar que não é gasto em uma despesa está sujeito a impostos.
“Se você é considerado um corretor de imóveis, há alguns fatores a considerar. Você pode reclamar perdas ilimitadas para compensar a renda ordinária, como salário e renda de negócios. Você também pode reclamar despesas adicionais relacionadas com as atividades de revendedor”
– Noel Dalmacio, CPA, CFP & fundador, Dalmacio Accountancy Corporation
Como economizar dinheiro em impostos de inversão de propriedade
Enquanto trabalhar em torno da consideração básica de inversão de propriedade como renda ativa é difícil, há alguns casos especiais que podem ajudá-lo a inversão de propriedade e não estar sujeito ao imposto de renda comum. Estes incluem coisas como manter um investimento por um longo período de tempo ou mesmo possuir a propriedade como sua residência principal.
Aqui discutimos quatro formas de reduzir os seus impostos quando inverter casas:
Deter propriedade de investimento por mais de um ano
Se você se encontrar na categoria capaz de pagar imposto sobre ganhos de capital em vez do imposto de renda comum, preveja se manter a propriedade por um ano ou mais vai funcionar. Lembre-se de que, se você possuir a propriedade por um ano ou mais, você estará sujeito ao imposto sobre ganhos de capital a longo prazo, em vez do imposto sobre ganhos de capital a curto prazo.
Usando nosso exemplo acima com o lucro de $26.500, se você possuir a propriedade por tempo suficiente, você provavelmente deve 15% ou menos no imposto sobre ganhos de capital a longo prazo. Além disso, você não seria obrigado a pagar imposto sobre o trabalho independente porque é considerado um investimento e não um rendimento activo. Assim, seu imposto devido seria de $3.975 ou menos, ao contrário de mais de $10.000 no caso acima.
Faça da Propriedade sua Residência Primária Antes de Inverter a Propriedade
Se você estiver Inverter casualmente uma única propriedade, considere se você poderia mudar-se para ela como sua residência principal após as reformas estarem concluídas. Se você se mudar para o imóvel, você provavelmente pode mudar o valor do imposto sobre a eventual venda de renda ativa para ganhos de capital. Além disso, as leis fiscais actuais permitem que, se viver na propriedade dois dos cinco anos anteriores à venda, possa evitar totalmente o imposto sobre o ganho.
“A Secção 121 do Código da Receita Federal permite ao contribuinte optar por excluir até $250.000 ($500.000 para contribuintes que apresentem uma declaração conjunta) do ganho da venda de propriedade propriedade e usada como “residência principal”. Por “residência principal” entende-se a propriedade e utilização da propriedade como residência principal do contribuinte por períodos que agregam dois anos ou mais dos cinco anos anteriores à venda. Este ganho na exclusão da venda é limitado a uma venda ou troca a cada dois anos. Assim, deve ser utilizado selectivamente por flippers de múltiplos imóveis e eleito em relação à transacção flip susceptível de resultar no maior ganho tributável.”
– Brian J. Thompson, CPA & Advogado, BrianThompsonLaw.com
Faça uma troca de imposto diferido para o Flip
Uma troca de imposto diferido, também conhecida como troca 1031, permite rolar os ganhos de um imóvel para outro. Para se qualificar para isso, você precisará segurar o imóvel por um ano ou mais (mais tempo é melhor aos olhos do IRS) e alugá-lo aos inquilinos. Não pode ser usado apenas em um imóvel de retorno rápido. Para mais informações, você pode ler o nosso guia final em 1031 like-kind exchanges.
Claim House Flipping Tax Deductions
A Receita Federal permite que os flippers da casa para anular certas despesas que dizem respeito à compra, renovação e venda de propriedades. A anulação destas despesas ajuda a reduzir o seu rendimento tributável. Você pode deduzir algumas despesas antes de inverter o imóvel, mas outras despesas, tais como despesas de capital, só podem ser deduzidas após a venda do imóvel.
Despesas que você pode deduzir ao inverter uma casa
É importante saber que despesas você pode deduzir ao inverter uma casa. Isto dar-lhe-á uma melhor ideia de quanto será o seu rendimento tributável, para que possa ter dinheiro reservado para pagar os seus impostos. Isto, por sua vez, afecta o seu orçamento no seu próximo flip.
Algumas despesas que pode deduzir quando virar uma casa incluem:
- Despesas de capital (despesas relacionadas com a compra e renovação de uma casa com a intenção de virar). Estas são deduzidas depois de inverter o imóvel.
- Despesas com veículos, que podem incluir gás e reparações ou uma taxa de quilometragem padrão.
- Despesas de escritório, incluindo aluguel, utilidades e material de escritório como tinta e papel de impressora
- Permissões de construção
- Juros de hipoteca
O que determina o status de revendedor de um Flipper Imobiliário
Um negócio que regularmente lucra com a venda de um ativo, seja ele uma propriedade, um veículo ou um inventário, é classificado como um negócio ativo. Portanto, um investidor que vende propriedades será provavelmente classificado pelo IRS como um negócio ativo – um “dealer” em casas – e está sujeito ao imposto de renda ordinário sobre os lucros.
Um investidor que vende uma dúzia de casas por ano, as detém por um período muito curto, e/ou deriva a maior parte de sua renda de seu negócio de venda de imóveis será considerado um dealer, e a renda será tributada a taxas mais altas de renda ordinária.
Esta situação contrasta com a renda de investimentos passivos, como um imóvel alugado, no qual, se eventualmente vendido, os lucros serão tributados a uma taxa mais favorável de ganhos de capital. Entretanto, o código do IRS não é particularmente claro sobre o que constitui renda ativa versus passiva, e muitos fatores são levados em consideração. Estes podem incluir quantos imóveis são revirados, se o proprietário está ocupado ou alugado por um período de tempo antes da revenda, e por quanto tempo são detidos.
Se você é um ativo fixo e flipper que detém uma propriedade por menos de um ano, você provavelmente será tributado à sua taxa normal de imposto de renda de 10% a 37%. Determinar a sua categoria de tributação e a taxa que deve é complicado, e o seu profissional de impostos deve estar envolvido.
Perguntas Frequentes (FAQs) sobre Imposto de Inversão de Casas
Este guia decompõe os impostos de inversão de casas e discute ganhos de capital versus renda ordinária ao inversão de casas. Estas são algumas perguntas frequentes que encontramos e respostas que podem dar-lhe mais informações.
Qual é a regra 70 na Inversão de Casas?
A regra 70 diz aos investidores o máximo que eles devem pagar por uma propriedade. A regra, que é uma diretriz no setor, diz que um investidor não deve pagar mais do que 70% do valor estimado do imóvel depois de completar todos os seus reparos e reformas (ARV).
Quais são as outras deduções da casa?
Ao pensar em suas despesas de investimento imobiliário e deduções, certifique-se de considerar coisas como transporte, escritório em casa, refeições e educação, como oficinas, livros, etc. Fale com o seu contabilista para aprender mais e utilize um sistema de localização online como o QuickBooks para o manter fácil.
Pode Realmente Virar Casas Sem Dinheiro?
Existem várias formas de virar casas sem dinheiro, mas terá de contribuir para um negócio de forma criativa (por exemplo, se tiver conhecimentos de construção, contribuir com o seu tempo e competências, ou se tiver uma propriedade que possa utilizar para cruzar garantias para um empréstimo de dinheiro difícil). Para saber mais, leia o nosso artigo sobre como inverter casas sem dinheiro.
Eu preciso de uma licença para inverter uma casa?
Tipicamente, você não precisa de uma licença particular do estado para inverter uma casa, mas verifique com o seu estado, pois pode depender de como o seu negócio funciona. Por exemplo, se você é um desenvolvedor, alguns estados requerem uma licença de empreiteiro. Na maioria dos casos, você precisará aplicar corretamente para licenças e possivelmente uma licença comercial.
Bottom Line: Impostos sobre a mudança de casa
Em 2017, a mudança de casa atingiu uma alta de 11 anos, com mais de 200.000 mudanças nos EUA. Após este entusiasmo, você precisa saber que impostos você é responsável pelo pagamento do seu negócio de mudança de casa. Os lucros das casas de fachada são geralmente tratados como renda ordinária, e não como ganhos de capital, portanto os lucros estão sujeitos ao imposto de renda normal e ao imposto sobre o trabalho independente.