Todos os municípios de New Hampshire estão familiarizados com a regulamentação do uso da terra. Mesmo as menores cidades enfrentam questões de crescimento, desenvolvimento, compatibilidade de usos, conservação de recursos e a necessidade de infra-estrutura. Os municípios têm uma série de ferramentas bem gastas à sua disposição para abordar estas questões, incluindo o plano diretor, a revisão do plano de subdivisão e do site, exceções especiais e variações, para citar algumas. Uma opção que as autoridades locais podem saber menos, no entanto, é a “licença de uso condicional”, às vezes chamada de licença de uso especial. Essas licenças são úteis, mas podem ser um pouco confusas, e essa confusão pode levar um município a se desviar. O que são licenças de uso condicional, exatamente, e como um município deve usá-las?
Q. O que é uma licença de uso condicional?
A. Uma licença de uso condicional é uma ferramenta usada pelos municípios para implementar “controles inovadores de uso do solo” adotados de acordo com a RSA 674:21.
As atividades de uso do solo podem ser divididas em três categorias: (1) usos “permitidos” que são permitidos em certas áreas sem a necessidade de uma licença especial (como uma casa unifamiliar em uma zona residencial); (2) usos proibidos que não são permitidos em certas áreas; e (3) o meio termo de usos que podem ser benéficos, mas que podem criar problemas se não forem controlados adequadamente. Exemplos de usos médios podem incluir a construção em zonas húmidas ou zonas tampão de zonas húmidas, localização de instalações de telecomunicações, ou empreendimentos residenciais agrupados. Ao colocar certas condições nelas e exigir um processo separado de aprovação da licença, o município pode permitir que a propriedade seja usada de forma a beneficiar a comunidade enquanto ainda controla os riscos potenciais.
Q. Que autoridade os municípios têm para exigir licenças de uso condicional?
A. Como parte da concessão do poder de zoneamento, o Estado deu aos municípios o poder de adotar controles inovadores do uso da terra com o objetivo de promover a saúde, a segurança ou o bem-estar geral da comunidade. RSA 674:16, I e II. Controles inovadores do uso do solo podem ser exigidos quando são apoiados pelo plano diretor do município. RSA 674:21, II.
Controles inovadores do uso da terra podem incluir, mas não estão limitados a:
- – incentivos de tempo;
- – desenvolvimento faseado;
- – incentivos de intensidade e uso;
- – transferência de densidade e direitos de desenvolvimento;
- – desenvolvimento unitário planejado;
- – desenvolvimento em cluster;
- – zoneamento de impacto;
> - – padrões de desempenho;
- – zoneamento flexível e discricionário;
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- – zoneamento de características ambientais;
–
- – zoneamento de inclusão;
- – padrões de unidades habitacionais acessórias;
- – taxas de impacto; e
- – subdivisões alternativas do plano da aldeia.
O estatuto autoriza especificamente os municípios a administrar esses controles, concedendo licenças de uso condicional ou especial. RSA 674:21, II. Podem surgir dúvidas, entretanto, porque o estatuto não define o que são essas licenças ou descreve como elas devem funcionar.
Q. Quando um município pode requerer uma licença de uso condicional?
A. A fim de adotar uma portaria que exija licenças de uso condicional, o município deve ter um plano mestre e um painel de planejamento. Se essas duas coisas existirem, uma licença de uso condicional pode ser usada para implementar qualquer dos métodos inovadores de controle de uso do solo na RSA 672:21, e, com base na forma como o estatuto está escrito, para qualquer outra questão que seja abordada no plano diretor. RSA 674:21, II. É claro que isso pode ser feito como parte da promulgação de uma portaria de zoneamento abrangente ou como uma emenda à portaria de zoneamento. Também parece aceitável que uma cidade com ou sem zoneamento abrangente adote uma portaria autônoma que trate de um método inovador específico de controle do uso do solo, como a regulamentação de zonas úmidas, desde que seja promulgada de acordo com os requisitos estatutários discutidos mais adiante.
As licenças de uso condicional podem ser usadas apropriadamente em conexão com:
- -construção ou preenchimento de zonas húmidas, zonas húmidas ou distritos de protecção de aquíferos;
- a localização, construção ou modificação de instalações de telecomunicações em certas áreas;
- o desenvolvimento de unidades planeadas ou desenvolvimentos em cluster; e
- a localização e configuração de certos sinais comerciais em zonas específicas.
Esta não é de forma alguma uma lista exaustiva; os municípios podem usar licenças de uso condicional para abordar qualquer aspecto de um controle inovador do uso do solo que seja abordado no plano diretor e que esteja dentro do zoneamento.
Pode ser de maior importância, no entanto, entender quando uma licença de uso condicional não pode ser usada.
Q. E quanto aos regulamentos de revisão da subdivisão ou do plano do site?
A. Os regulamentos de revisão da subdivisão e do plano de sítio podem abordar a implementação de licenças de uso condicional, mas a exigência original da licença deve vir da portaria de zoneamento.
O poder de exigir licenças de uso condicional foi concedido aos municípios como parte do poder de zoneamento e deve ser exercido através de uma portaria de zoneamento. RSA 674:21, III. Embora a “regra de casa” continue sendo um ideal popular, a realidade é que os municípios só têm aqueles poderes que o legislador lhes concede. Como o poder de requerer uma licença de uso condicional só foi concedido em relação aos poderes de zoneamento, os municípios não podem requerer tal licença em relação a nada além de zoneamento e portarias relacionadas ao zoneamento.
No entanto, a subdivisão e a revisão do plano de local necessariamente envolvem a administração do conselho de planejamento dos padrões e requisitos estabelecidos na portaria de zoneamento, e a administração de licenças de uso condicional é freqüentemente delegada ao conselho de planejamento. Portanto, seria apropriado que o planejamento do local ou os regulamentos de subdivisão abordassem o processo de aplicação e aprovação do conselho para essas autorizações.
Q. Uma licença de uso condicional pode ser requerida sob uma portaria de poder policial?
A. Não. Como explicado acima, as prefeituras só foram autorizadas a exigir autorizações de uso condicional em conexão com o zoneamento. A autoridade para decretar as chamadas portarias de “poder policial” (como controle de tráfego, salão de tatuagens ou portarias de ruído) vem de um estatuto diferente, RSA 31:39. Esse estatuto não dá aos municípios o poder de incluir a exigência de uma licença de uso condicional nessas portarias. Da mesma forma, os estatutos que concedem aos municípios o poder de regular certas atividades específicas incluindo cinemas ao ar livre (RSA 31:41), pistas de corrida de veículos motorizados (RSA 31:41-a) e aterros perigosos (RSA 31:41-b) não autorizam licenças de uso condicional. Isto significa que um município não pode exigir licenças de uso condicional em conexão com estas portarias porque o legislador não incluiu isso em sua concessão de poder.
Q. Como são aprovados e administrados os controles inovadores de uso do solo e os requisitos de permissão de uso condicional?
A. Estes requisitos são promulgados da mesma forma que uma portaria de zoneamento é promulgada. Eles podem aparecer como parte de uma portaria de zoneamento abrangente, como uma emenda a uma portaria de zoneamento, ou como uma portaria independente que exerce poderes de zoneamento (por exemplo, uma portaria de zonas úmidas ou de telecomunicações).
Como observado acima, a autoridade de um município para exigir uma licença de uso condicional vem da RSA 674:16 (a concessão geral de poder de zoneamento) e RSA 674:21 (permitindo o uso de controles inovadores de uso do solo e licenças de uso condicional). Ambos os estatutos exigem que as portarias sejam promulgadas de acordo com os procedimentos de promulgação de portarias de zoneamento da RSA 675:2-5. Embora o procedimento exato possa variar conforme o município seja uma cidade ou um município e a forma de governo que utiliza, todas as portarias de zoneamento requerem pelo menos uma audiência pública, observada e conduzida de acordo com a RSA 675:7, e uma votação do órgão legislativo local (câmara municipal, prefeito/conselho ou conselho de vereadores, ou reunião da cidade). Esta é uma área onde os detalhes contam; uma ordenança de zoneamento que não seja adotada usando todos os procedimentos necessários pode ser declarada nula e inaplicável.
Uma ordenança inovadora de controle de uso do solo deve designar qual pessoa ou conselho irá administrá-la, e deve incluir os padrões para orientar o administrador a fazê-lo. O administrador pode ser o quadro de planejamento, quadro de seleção, quadro de zoneamento de ajuste ou qualquer outra pessoa ou quadro que a ordenança designar. Se o conselho de planejamento não for o administrador, ele ainda deve rever e comentar por escrito todas as propostas, e o administrador deve incorporar os comentários do conselho de planejamento em sua decisão ou expor suas conclusões e decisões sobre os comentários do conselho de planejamento. RSA 674:21, II.
Existe uma diferença significativa entre controles inovadores de uso do solo e outros poderes de zoneamento. Normalmente, quando um conselho de planejamento emite uma decisão que envolve a interpretação de uma ordenação de zoneamento, a decisão deve ser apelada para o conselho de ajuste de zoneamento do município. Entretanto, se o conselho de planejamento tiver a responsabilidade de administrar um controle inovador de uso do solo, as decisões do conselho sobre pedidos de licenças de uso condicional devem ser apeladas diretamente para o tribunal superior, em vez de ir primeiro para a ZBA. RSA 676:5, III.
Q. Qual é a diferença entre uma licença de uso condicional e uma exceção especial?
A. A principal diferença é qual quadro irá administrar a aprovação. Tanto as licenças de uso condicional quanto as exceções especiais são ferramentas de zoneamento usadas para permitir o desenvolvimento de usos benéficos que podem causar problemas se não forem controladas adequadamente. Cada uma deve ser autorizada na portaria de zoneamento, juntamente com as condições e padrões que o conselho de administração deve encontrar antes de emitir a aprovação. No entanto, as autorizações de uso condicional podem ser administradas por qualquer pessoa ou diretoria da cidade escolhida. RSA 674:21, II. O conselho de planejamento é freqüentemente o conselho de escolha para essa tarefa; nesse caso, o processo de autorização de uso condicional pode ser combinado com a revisão do plano do local para um processo de aprovação mais simplificado. Exceções especiais, por outro lado, devem ser emitidas pelo conselho de ajuste de zoneamento. RSA 674:33, IV. Isto significa que um desenvolvedor que procura uma exceção especial deve normalmente proceder na frente de duas placas, uma para a revisão do plano de subdivisão/local e outra para a exceção especial. Este pode ser um processo mais complicado para os desenvolvedores, mas também pode fornecer uma camada adicional de revisão e comentários públicos, o que pode ser uma boa idéia para usos ou situações que são controversos ou complexos.
Dando a escolha entre licenças de uso condicional e exceções especiais, portanto, um município pode querer considerar: (1) que uso ou assunto a aprovação irá abordar, (2) que conselho ou oficial é mais adequado para rever e decidir sobre um pedido relativo a esse uso ou assunto, e (3) se desejam ou não que múltiplos conselhos analisem diferentes aspectos da mesma proposta.
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