Meses de pedidos de permanência em casa, número crescente de infecções e mortes, trabalho remoto enquanto as crianças freqüentam a escola na sala ao lado, fechamento de negócios stop-and-start, e nenhum fim à vista para a pandemia da COVID-19 tiveram um impacto inesperado – e sísmico – no mercado imobiliário de Miami-Dade. Não é o que você provavelmente pensa que é.
“Como as semanas passaram, estávamos todos ficando loucos e nossos ânimos estavam se esgotando, especialmente todos nós colados em um pequeno apartamento”, disse Maria Ester Mercader, que mora com seu marido e seus três filhos em um condomínio de dois quartos sem varanda em Key Biscayne.
Mercader tinha pensado em comprar uma casa há alguns anos, mas COVID finalmente avisou o casal da cerca. “Sentimo-nos muito tristes pelos nossos três rapazes que agora estavam a implorar por uma ‘casa grande’ com um ‘grande pátio'”, disse ela.
Mas como muitas pessoas em Miami-Dade comprando uma casa unifamiliar dentro da sua faixa de preço, Mercader ficou vazio até agora.
COVID-19 acabou por ser uma vantagem inesperada para o mercado imobiliário residencial e mais um obstáculo para os compradores de casas a preços mais baixos. As taxas de juros historicamente baixas e a febre do condomínio têm impulsionado a demanda (e os preços) por casas unifamiliares e estão até mesmo movendo a agulha no mercado de condomínios lento e superlotado.
De acordo com o MiamiReport Q3 Update lançado esta semana pela RelatedISG International Realty, uma joint venture co-fundada em 2011 por Craig Studnicky, presidente da RelatedISG, e pelo CEO do Grupo Related Jorge Perez, apenas 0.67% de todas as casas unifamiliares no condado de Miami-Dade – ou 4.516 de 678.860 – estão atualmente listadas para venda ou aluguel no Miami Multiple Listing Service.
O relatório mostra que as porcentagens de compradores estrangeiros em relação aos compradores domésticos nos EUA mudaram desde 2010, de 49% estrangeiros e 21% domésticos para os atuais 23% estrangeiros para 49% domésticos. Usando dados de declarações de impostos, o estudo também indica que a Flórida é a escolha número 1 para pessoas que se mudam de Nova York, Nova Jersey, Illinois e Massachusetts.
É uma enorme melhoria desde abril, quando o mundo fechou e o volume de transações imobiliárias de repente parou para um truque.
“Já tinha vivido outras recessões antes – no início dos anos 90, 11 de Setembro, a crise bancária de 2008 – mas em Abril pensei que íamos cair na maior recessão mundial conhecida pelo homem”, disse Studnicky. “Isto foi sem precedentes. Eu estava pensando que poderia haver linhas de pão”
Cinco meses depois, o país ainda está lutando com a pandemia, mas o mercado imobiliário recuperou com uma força inesperada.
“As casas estão vendendo a um ritmo tão febril, o estoque está ficando incrivelmente apertado e os preços estão subindo”, disse Studnicky. “Agora os compradores estão dizendo ‘Mostre-me alguns condomínios’ porque as casas agora são um mercado de vendedores. Os compradores não vão mais encontrar uma pechincha. Se eles querem uma pechincha, isso agora são condomínios.”
Ron Shuffield, Presidente e CEO da Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, disse que a queda no inventário de casas unifamiliares tem sido dramática. Idealmente, um inventário de casas saudáveis deveria descansar entre uma oferta de seis a nove meses, o que significa que levaria esse tempo para vender todas as propriedades no mercado.
Mas desde maio de 2020, o inventário de casas unifamiliares diminuiu drasticamente, de 7,3 meses de oferta para 3,2 meses no final de agosto. Os preços médios de venda também subiram devido à demanda, de $375.000 em maio para $425.000 em agosto (incluindo os fechamentos de última hora). Este é o maior recorde desde 2007, quando o preço mediano de venda atingiu um recorde de $380.000, de acordo com a Associação de Corretores de Imóveis de Miami, apesar de o estoque existente ser muito maior.
A mudança no mercado de condomínios é igualmente dramática, de uma oferta de 24 meses em maio para uma oferta de 12,8 meses até o final de agosto. Os preços medianos de venda nesse mercado também começaram a subir – de $259.000 em maio para $275.000 em agosto – mas ainda há estoque suficiente para fazer dos condomínios um mercado comprador.
“Pessoas que ficaram presas em um prédio de 50 andares querem estar em uma casa na cidade”, disse Shuffield. “Os condomínios são uma decisão de estilo de vida. Foi muito inconveniente durante a pandemia. Mas esse inconveniente vai desaparecer muito rapidamente. Por esta altura no próximo ano, a menos que algo aconteça à saúde mundial novamente, a venda de condomínios terá aumentado em todo o condado”
Onde as vendas são
Shuffield’s breakdown of sales activity of single-family homes, condos and townhomes by municipality in Miami-Dade mostra os bairros específicos onde os compradores foram nos últimos três meses. Entre os maiores ganhadores:
▪ Em Miami Shores (valor médio das casas: $569.608), o número de vendas fechadas saltou 42,6% entre 1 de junho e 31 de agosto do ano passado. O volume total de vendas em dólares cresceu 29%, de $46 milhões para $51 milhões.
▪ Palmetto Bay (valor mediano da casa: $310.471) mostrou um aumento de 6,3% nas vendas fechadas e um salto de 14% no volume total de vendas em dólares, de $65,1 milhões para $74,2 milhões.
▪ A Key Biscayne (valor mediano da casa: $1.079.895) teve um aumento de 43% no volume total de vendas em dólares, de $101 milhões para $144 milhões.
A demanda por esses bairros está elevando os preços – e transformando a compra de casa em um esporte gladiador.
“Miami Shores tem sido um bairro conservador quando se trata de valorização dos preços”, disse Ines Hedegus-Garcia, diretora de estratégia e inovação da Avanti Way Realty. “Em termos de investimento, é sólido… os aumentos têm sido graduais”.
” agora estamos vendo múltiplos cenários de guerra de lances. Eu tenho um comprador que perdeu duas propriedades em Miami Shores e tem um contrato de reserva em outra propriedade caso a venda pendente caia. Fomos vê-lo no mesmo dia em que ele apareceu no MLS e já tinha um contrato”
“As pessoas que vivem no litoral tendem a ficar no litoral”, disse ela. “Eu moro lá há 35 anos. Eu sempre gostei da minha casa, mas nunca amei a minha casa. Agora com a pandemia, percebi como a minha casa é realmente fantástica.”
Crescimento do preço nacional da casa
O mesmo fenómeno está a acontecer a nível nacional. De acordo com o relatório de Setembro Monthly Housing Trends da realtor.com, o número de casas unifamiliares no mercado diminuiu 39% em relação a Setembro passado, o que equivale a menos 529.000 casas listadas. As casas estão a vender 12 dias mais rápido do que em 2019 e três dias mais rápido do que em Agosto de 2020. E o preço mediano de venda subiu para $350.000, um crescimento anual de 11%.
O relatório mostra que, embora o preço mediano de venda de casas na área do Tri-County continue a subir – $410.000 em Setembro, ligeiramente mais baixo regionalmente do que em Miami-Dade e Broward – o sul da Flórida chegou a um mínimo de 47 na lista dos 50 maiores metropolitanos dos EUA com o maior salto nos preços medianos em relação ao ano anterior.
Os cinco primeiros lugares na lista foram ocupados por Cincinnati ($318.000, com crescimento de 16,9%), Boston ($677.000, aumento de 16,4%), Filadélfia ($344.000, aumento de 15,6%), Indianapolis ($286.000, aumento de 15,2%) e Buffalo ($230.000, aumento de 15%).
Apenas Orlando, Pittsburgh e Los Angeles vieram abaixo do Sul da Flórida.
“Muitos compradores tendem a colocar sua busca de casa em espera após o início do ano letivo, mas o aprendizado remoto e o desejo por mais espaço continuou a alimentar o interesse dos compradores em setembro”, disse Danielle Hale, economista chefe da Realtor.com. “O interesse dos compradores fora de época, aliado a estoques historicamente baixos e taxas favoráveis de hipotecas, estão criando uma tempestade perfeita no mercado imobiliário”. Embora esta seja uma boa notícia para quem quer vender a sua casa, criou uma tremenda competição entre os compradores”.
Primeiro comprador
Pendente de vendas de casas, outro indicador de um mercado forte, também estão em alta. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) informa que as vendas de casas pendentes aumentaram em agosto 24,2% ano após ano e 8,8% em julho de 2020. Também de acordo com a NAR, 33% de todos os compradores de casas nos EUA em julho eram compradores de primeira viagem, com uma idade média de 33 anos e uma renda familiar de 74.900 dólares.
Em Miami-Dade, o crescimento dessa população tem sido explosivo.
“Um terço das hipotecas que vimos de junho a agosto foram compradores de casas pela primeira vez, um crescimento de 200% ano após ano”, disse Alberto Carrillo, gerente distrital de vendas de Miami Beach da The Keyes Company. “Quando há uma falta de confiança dos consumidores na economia, as pessoas gravitam em direção à habitação, porque é tangível”. É uma necessidade essencial, por isso não perde o seu valor”
Ele suspeita que a região pode ver uma corrida em divórcios até ao final do ano, depois de as pessoas estarem presas em suas casas há tanto tempo, mas diz que “os imóveis não vão abrandar”
Carrillo disse que um dos bairros com maior atividade de vendas é Edgewater – especificamente o código postal 33137, onde Keyes tem visto um aumento nas vendas de 141% em relação ao ano anterior e uma diminuição das vendas em dinheiro de 47% para 24%. O valor médio das casas nessa área, que consiste principalmente de condomínios e casas em banda, é de $310.471, de acordo com Zillow.
O relatório de setembro de 2020 da Elliman New Signed Contracts também aponta para o aumento da demanda. Miami-Dade viu um aumento anual de 20,8% nos contratos assinados – 1.335 contra 1.105 – com a maioria dos que vão para casas na faixa de preços de $400.000 a $800.00. Novas listagens de casas em setembro com preços abaixo de $399.999 caíram 72% no mesmo período do ano passado.
O mercado de condomínios teve um aumento mais modesto nos contratos assinados em geral – 7% – mas a maioria deles estava na faixa de preços de $200.000 a $500.000. Em geral, as novas listas afundaram 46,4% ano após ano, com as maiores quedas nos preços acessíveis (de $200.000 a $299.999) e os intervalos de preços de $500.000 a $599.999.
Atraindo investidores
O boom nas vendas também está atraindo novos investidores para a área. Jadon Newman, fundador e CEO do Austin-based Noble Capital Group, uma empresa de private equity especializada em empréstimos imobiliários, disse que a empresa planeja expandir para 25 mercados ao redor dos EUA – incluindo Miami-Dade – depois de se concentrar no Texas nos últimos 18 anos.
“Analisamos os principais indicadores como a falta de habitação e o crescimento populacional, que são grandes factores em Miami”, disse Newman. “A única forma de um mercado continuar a respirar é se novas construções começarem e houver reabilitação do parque habitacional mais antigo no centro da cidade e nas áreas universitárias. Esses mercados estão começando a amolecer um pouco, com as pessoas se mudando para os subúrbios.
“Esta pandemia trouxe à tona qualquer coragem que fosse necessária para fazer mudanças na vida”, disse Newman. “Mas o impacto final da pandemia ainda está por determinar. Você pode economizar dinheiro deixando seus empregados trabalharem em casa? Se sim, como isso afetará o mercado imobiliário?”