Então, você decidiu construir a sua própria casa. Você escolheu o seu layout e selecionou todos os acabamentos e acessórios da casa. O empreiteiro indicou que há apenas um último item para cuidar…assinar o contrato de construção.
Antes de assinar, é imperativo que você reveja e compreenda o contrato. O empreiteiro não lhe dirá isso, mas você também pode desejar (e você tem o direito de) negociar certos termos do contrato. Este artigo oferece conselhos sobre o que procurar (e o que procurar!) no seu contrato de construção.
Porquê um contrato de construção é importante
No nível mais básico, você quer obter a casa que foi prometida, e o empreiteiro quer ser pago pela casa a ser construída. O contrato serve para reflectir este entendimento, para garantir que não há desacordo antes do início das obras e para fornecer um guia a seguir no caso de surgir um problema mais tarde.
A maior parte das vezes o seu empreiteiro irá fornecer-lhe um contrato que está pronto para assinar. Caso contrário, você pode redigir um ou contratar um advogado para redigir um (nunca vá adiante sem um contrato!). O contrato na sua forma original pode ter muito poucos termos com muito poucos detalhes, ou pode ser tão detalhado e preenchido com termos complicados que é difícil de entender. Nenhuma dessas situações é aceitável. Para proteger totalmente os seus direitos, os termos do contrato devem ser completos, específicos e fáceis de entender.
Problemas comuns em contratos de construção
Below é uma lista de problemas que são comumente disputados em projetos de construção residencial. Se esses itens não estiverem cobertos em seu contrato, certifique-se de adicioná-los. Se eles já estão incluídos, revise-os cuidadosamente para ter certeza de que protegem suficientemente seus direitos.
Escopo do Trabalho. Esta seção descreve o trabalho que o empreiteiro concorda em realizar. Este trabalho normalmente inclui a obtenção de licenças municipais ou outras, e o fornecimento da mão-de-obra, equipamentos, materiais e outros serviços necessários para completar a casa. Esta secção também exige que o empreiteiro cumpra os planos (desenhos) e especificações da casa, os quais devem ser anexados e feitos parte do contrato.
Por vezes, mesmo quando os documentos do contrato são redigidos cuidadosamente, eles contêm termos conflitantes nos planos, especificações, e/ou no contrato escrito. Este conflito pode levar a confusões e disputas. Por exemplo, se os planos retratarem um banheiro principal com uma pia, mas as especificações exigirem duas pias, o que é correto? Considere especificar que, em caso de conflito entre os planos e as especificações, as especificações irão controlar. E, em todos os casos de conflito, o contrato deve ser o documento de controlo.
Embora possa assumir que está implícito, será sensato certificar-se de que o contrato inclui uma declaração dizendo que o empreiteiro deve concluir a obra de uma forma boa e semelhante à do trabalhador, de acordo com todas as leis aplicáveis. Dessa forma, se você tiver um problema com o desempenho do empreiteiro, você pode apontar para uma cláusula contratual explícita que o empreiteiro violou, e contar com isso para prosseguir com uma ação legal.
Timing of the Work. Você provavelmente já ouviu histórias de horror sobre projetos de construção que estão fora do cronograma. Como você se protege contra isso? Certifique-se de que o contato contém informações sobre quando a construção vai começar, o cronograma da obra que o empreiteiro deve seguir, e quando a construção vai terminar (em outras palavras, quando você pode se mudar para cá). Podem ser concedidos prolongamentos de tempo por atrasos causados por:
- mau tempo ou outros “atos de Deus”
- greves de trabalho
- atrasos de pagamento causados pelo proprietário
- atrasos de inspeção causados pelo município
- alterações ou acréscimos ao escopo do trabalho acordado por ambas as partes, e
- outras questões que estão além do controle razoável do empreiteiro.
Embora o empreiteiro possa hesitar em concordar com a mesma, considere a inclusão de uma provisão para danos liquidados. Basicamente, esta provisão estabelece que para cada dia que o empreiteiro trabalhe para além da data de conclusão (sujeito às excepções listadas acima), será cobrado ao empreiteiro um determinado montante. Por exemplo, se a data de conclusão estabelecida no contrato for 1 de Maio, e a construção não estiver concluída até essa data, o empreiteiro será obrigado a pagar ao proprietário uma quantia diária por cada dia adicional de construção.
Estas provisões de danos liquidados protegem o proprietário de atrasos, e são um incentivo para o empreiteiro concluir a obra em tempo hábil. Na maioria dos estados, para ser aplicável, o valor da diária especificada deve ser uma estimativa justa dos danos reais que o proprietário pode incorrer e não pode ter sido realmente conhecido no momento em que o contrato foi feito. Esta disposição não pretende ser uma punição, mas sim uma compensação para cobrir os custos que o proprietário incorrerá devido ao atraso. Estes podem incluir custos para armazenar seus móveis ou custos para alugar um apartamento durante o período de atraso.
Pagamento. Esta seção deve indicar claramente o que, quando e como o proprietário pagará ao empreiteiro. Como o empreiteiro provavelmente dependerá de pagamentos do proprietário para financiar a construção, o cronograma de pagamento deve fornecer um fluxo constante de dinheiro para que a casa possa ser construída em tempo hábil. Um contrato típico exigirá um pagamento inicial antes da construção. Depois disso, regularmente, o empreiteiro apresentará um pedido de pagamento ao proprietário indicando a quantidade de trabalho concluído durante esse ciclo.
O empreiteiro também deverá apresentar ao proprietário as liberações ou renúncias assinadas de “penhora de mecânico”, de subempreiteiros que tenham fornecido mão-de-obra ou materiais. Um sub-empreiteiro tem um penhor do mecânico, que é um interesse na propriedade, até que tenha sido pago pelo empreiteiro pelo trabalho ou materiais fornecidos. Assim, as liberações ou renúncias de penhora do mecânico fornecem garantias ao proprietário de que o subcontratado foi pago pelo empreiteiro. Embora todos os estados tenham leis de penhora de mecânicos, as leis variam. Considere consultar um profissional a respeito das leis do seu estado.
A maior parte das vezes, o pagamento final de um projeto está vinculado à “conclusão substancial”. O contrato pode dizer, por exemplo, que o pagamento final é devido 15 dias após a casa ter sido substancialmente concluída. Isto não é problemático desde que a “conclusão substancial” esteja definida apropriadamente no contrato.
Em alguns estados, a lei define “conclusão substancial” como o tempo em que a obra está concluída o suficiente para que o proprietário possa ocupar ou usar a casa para o fim a que se destina. Como você vai realmente viver na casa, você provavelmente não quer a perturbação de muito trabalho de acompanhamento. Portanto, considere definir a conclusão substancial no contrato de forma restrita, listando itens específicos, ou restringindo o trabalho após a conclusão substancial a pequenos reparos. Ou, se os itens principais permanecerem, o proprietário deve ter permissão para reter o pagamento em um montante para cobrir tais reparos.
Alterações no escopo do trabalho. Às vezes, após o início da construção, o escopo do trabalho muda. Isto pode ser devido à decisão do proprietário (vamos adicionar uma estante integrada lá!), uma exigência das autoridades de licenciamento, ou a descoberta de uma condição de propriedade desconhecida que afecta a construção. O contrato deve ter em conta a possibilidade de tais alterações, exigindo ordens de trabalho escritas que reflictam as alterações no âmbito do trabalho. Nunca diga apenas ao empreiteiro: “Claro, prossiga com o nosso novo plano”, sem criar uma ordem de trabalho escrita que tanto você como o empreiteiro assinem. Fazer o contrário abriria a porta para despesas adicionais não previstas.
Warranty. Embora não seja exigido em todos os estados, muitos contratos contêm garantias expressas, descrevendo que tipos de defeitos o empreiteiro irá cuidar mais tarde, quanto tempo a garantia dura, suas obrigações de manutenção, e o que o empreiteiro é obrigado a fazer para corrigir os defeitos. Se o seu contrato contém uma garantia expressa, leia-a cuidadosamente e negocie os termos, se necessário. Se o seu contrato não contém uma garantia expressa, considere adicionar uma ao contrato.
Se o seu contrato contém uma garantia, também pode limitar ou renunciar a garantias implícitas, tais como uma garantia implícita de adequação a uma finalidade específica ou uma garantia implícita de construção semelhante à de um trabalhador (as garantias implícitas disponíveis variam de acordo com o estado). Embora a maioria dos estados reconheça o direito de limitar ou renunciar a estas garantias, os tribunais recusaram a aplicação destas renúncias, a menos que seja óbvio para o tribunal que o proprietário concordou especificamente com as renúncias. O contratante não está autorizado a incluir as renúncias na “letra pequena” ou enterrado dentro do legalês do contrato. Se possível, não concorde com uma renúncia de garantias implícitas, pois isso limitará seus direitos de processar no caso de uma disputa posterior.
Resolução de Disputas. Não importa o cuidado que você tenha na elaboração do contrato ou quão amigável você seja com o contratante, uma disputa pode surgir. É comum os contratos de construção exigirem arbitragem vinculativa em vez de litígio em um tribunal se houver uma disputa.
Se o contrato exigir arbitragem, você não poderá processar o empreiteiro. Em vez disso, você deve apresentar uma reclamação a um árbitro – um especialista na indústria da construção que ouvirá ambos os lados da disputa e emitirá uma decisão vinculativa resolvendo a questão. O árbitro conduzirá uma audiência onde ambos os lados terão a oportunidade de apresentar a sua posição sobre a questão. A audiência será conduzida de forma semelhante a um julgamento em tribunal. Na conclusão da audiência, o árbitro emitirá uma decisão final.
Há vantagens em utilizar a arbitragem, uma vez que é tipicamente menos cara e menos formal do que um julgamento em tribunal. Além disso, você provavelmente terá controle sobre a seleção do árbitro. Contudo, você renuncia ao seu direito a um julgamento, e ao contrário de um julgamento em tribunal, nenhuma das partes pode recorrer da decisão. Não há decisão errada quando se trata de selecionar arbitragem ou litígio, desde que você compreenda seus direitos e limitações.
Attorneys’ Fees. Considere incluir uma provisão no contrato referente a qual parte paga honorários advocatícios no caso de uma disputa. Em alguns estados, a parte vencedora não pode recuperar os honorários advocatícios a menos que isso esteja especificamente previsto no contrato.
Provisão de inadimplência do contratante. Muitos contratos padrão contêm informações sobre o que constitui violação de contrato e como você pode fazer valer seus direitos. Caso contrário, você deve incluir uma disposição específica que trate da inadimplência do contratante. É razoável conceder ao contratante um determinado período de tempo para corrigir ou “curar” um problema. Caso o empreiteiro não conserte o problema, você pode, para garantir que a construção seja concluída, adicionar uma disposição que lhe permita contratar outro empreiteiro. Você também deve ter o direito de suspender o trabalho ou rescindir o seu contrato com o empreiteiro em caso de falha.
Quick Tips To Protect Your Rights in a Construction Contract – Dicas rápidas para proteger os seus direitos num contrato de construção
Como descrito acima, disposições contratuais aparentemente simples podem ser surpreendentemente complicadas. Tome o tempo necessário para compreender o contrato inteiro, e tome as medidas necessárias para proteger os seus interesses, como se segue:
- assegure-se que o seu empreiteiro tem uma licença
- verifique com o seu empreiteiro que ele ou ela está segurado (risco do empreiteiro, compensação ao trabalhador)
- verigue as referências do seu empreiteiro e consulte o Better Business Bureau para mais informações
- revisione qualquer contrato que o empreiteiro lhe fornecer – certifique-se de que está claro e completo
- considere contratar um profissional para rever os planos e especificações
- considere contratar um advogado para rever e explicar o contrato a você, e
- simplesmente, não tenha medo de negociar o contrato com o empreiteiro.