Porquê Comprar um Condomínio como Imóvel de Aluguer é uma Má Ideia

Não há muito tempo atrás, falhei numa tentativa de comprar um condomínio como Imóvel de Aluguer. Cinco dias antes de fechar, eu tive que me afastar do negócio. Aprendi da maneira difícil que os condomínios não fazem bons imóveis para alugar.

Todos disseram que eu perdi cerca de $1.000 devido aos custos associados que levaram até a compra. No final, ir embora foi a melhor decisão e potencialmente me poupou algumas dores de cabeça futuras e custos adicionais.

Com um gosto amargo na minha boca por este negócio ter azedado, eu redirecionei meu investimento imobiliário para o crowdfunding onde eu posso investir do meu computador de casa.

As duas plataformas em que eu investo são:

• Fundrise (leia minha resenha) – Melhor para iniciantes. $500 no mínimo para começar.
• PeerStreet (leia minha resenha) – Negócios de dívida de baixo risco. Plataforma simples. Apenas investidores acreditados. $1,000 mínimo.

Alguns são formas muito mais simples de aceder a negócios comerciais e residenciais de alta qualidade sem os enormes adiantamentos e riscos.

Outras plataformas de crowdfunding de topo para investidores acreditados incluem:

• EquityMultiple (leia a minha análise) – Para negócios comerciais e multifamiliares.
• RealtyMogul (leia minha resenha) – Tanto para negócios individuais para investidores credenciados como REITs para não credenciados.
• CrowdStreet – Negócios de alto nível com retorno médio anual de 33% em fevereiro de 2019.

Se eu tentar comprar outro imóvel para locação, na próxima vez eu provavelmente usarei um serviço como o Roofstock. O Roofstock facilita a compra de aluguéis pré-vetados que fluem em dinheiro no primeiro dia. Eles evitam condomínios, concentrando-se antes em casas unifamiliares. É grátis para navegar pelas propriedades no site deles.

Leia aqui a minha opinião sobre o Roofstock.

Então o que correu mal quando tentei comprar um condomínio como propriedade de aluguer?

Background

Estava à procura de uma nova propriedade de aluguer na Redfin desde o ano passado. Eu já possuo um condomínio como propriedade alugada em que morei anteriormente. Anteriormente, fiz uma oferta baixa para um segundo condomínio e fui ultrapassado por um flipper que pagou o preço de tabela.

Desde então, olhei para uma série de outros imóveis e um recentemente chamou minha atenção. O maior atrativo desta unidade foi a sua localização premium… perfeita para caminhar por todo tipo de lojas, restaurantes, mercearias, e tudo o que um inquilino high-end deseja. Foi também uma localização ideal para mim, nas proximidades para que eu mesmo a pudesse gerir.

Esta unidade era um pequeno quarto, na sua maioria actualizado e em excelentes condições. A inspecção correu bem e vi muito poucas coisas que potencialmente poderiam correr mal com ela. Apesar de pequena, não posso enfatizar o quanto a localização era boa, até o próprio quarteirão.

A região do metrô DC é cara para moradia. Também é considerado um mau local para os investidores. Mas não estou interessado em comprar um imóvel em outro estado porque quero administrá-lo eu mesmo e não quero o incômodo adicional de impostos.

Estou disposto a aceitar um menor retorno em dinheiro para um imóvel sólido em uma localização excelente. Muitas propriedades na minha área atraem inquilinos de baixo risco e alta qualidade com educação avançada e salários estáveis e saudáveis.

Embora comprar um condomínio como propriedade de aluguel não seja um investimento imobiliário ideal devido a HOAs, despesas compartilhadas e associações de condomínios, eles são as propriedades mais alcançáveis para mim nesta fase. Os investidores precisam encontrar o seu melhor nicho para investir em imóveis onde vivem.

As propriedades de investimento requerem um adiantamento de 20%-25%. Para uma propriedade de $200.000, isso equivale a $40.000 ou $50.000 necessários para obter um bom empréstimo. As casas em banda fariam um melhor veículo de investimento, mas vendem pelo dobro desse preço a um mínimo e não chegam perto de atingir a regra do 1% (como regra geral de investimento imobiliário, as rendas cobradas por mês devem ser iguais a 1% do preço de venda.

Então para um imóvel de $200.000, as rendas devem ser em torno dos $2.000 por mês). O preço de lista para este imóvel estava na vizinhança de $200.000.

Condos próximos podem chegar perto da regra de 1% se uma unidade tem preço de venda e em uma ótima localização. Este imóvel aproximou-se da regra do 1%, mas não é bem assim. Mesmo assim, eu sabia que ele alugaria facilmente a um inquilino de alta qualidade e teria muito pouca manutenção.

A Oferta

Esta propriedade em particular foi listada ligeiramente abaixo do valor justo de mercado, em comparação com os números recentes de vendas locais. Mas não precisava de upgrades e estava pronto para alugar. Eu queria chegar com um número que estava abaixo do preço da lista, mas não uma bola baixa completa.

Eu sabia que uma oferta de bola baixa seria rejeitada porque era uma nova listagem de imóveis com actualizações recentes significativas. Meu agente também soube que eles haviam rejeitado algumas ofertas anteriores de baixa bola.

Após discutir com meu agente nós concordamos que minha oferta deveria estar 3% abaixo do preço pedido. Esse nível seria difícil de recusar porque o vendedor estava motivado. Era alto o suficiente para podermos esperar um contador em vez de uma rejeição completa.

Aponto recebendo minha oferta, o vendedor respondeu com uma contra-oferta me encontrando a meio caminho do preço. Isto era típico, segundo o meu agente. Na minha experiência passada, quando alguém lhe pede para se encontrar com eles na metade de uma negociação de preço, eles não estão negociando a partir de uma posição de poder.

Eu estava preparado para perder esta propriedade por alguns milhares de dólares, então eu rejeitei a contra-oferta. Após cerca de 12 horas, o vendedor aceitou com relutância a minha oferta original, pois estavam motivados e não tinham outras em mãos.

O Financiamento

Eu tenho um tipo de empréstimo que usei cinco vezes para comprar propriedades e refinanciar. Cada vez que ele me citou taxas, eu fui a outros corretores para encontrar taxas competitivas. Ele venceu a concorrência por 1/8 cada vez.

O tempo todo eu estava planejando comprar este condomínio com 20% de desconto. No entanto, quando recebi as cotações, a taxa em um condomínio era 3/8º mais alta do que se eu abaixasse 25%. 4,625% contra 4,25%.

Desde que este era um investimento a longo prazo a uma taxa fixa, eu queria absolutamente a taxa mais baixa e decidi colocar o dinheiro adicional para obter a melhor taxa.

O meu financiador deu-me algumas razões pelas quais a taxa foi mais alta por 20% abaixo e foi tudo sobre os padrões de empréstimo da Fannie Mae (para leitores internacionais, a Fannie Mae é uma entidade pseudo-governamental que garante empréstimos para bancos).

4,25% numa taxa fixa de 30 anos é uma boa taxa para um empréstimo de investimento por isso tranquei-o o mais rápido que pude. Para minha surpresa, uma hipoteca de taxa ajustável de 5/1 (ARM) era a mesma taxa, então parece que a Fannie Mae quer evitar essas para os investidores, pelo menos pela minha experiência.

25% de redução equivale a quase 10.000 dólares adicionais de adiantamento, então eu não estava entusiasmado com isso. Isso levaria meu fundo de emergência/oportunidade para perto de zero. Mas eu poderia reconstruir depois e montar um HELOC na minha casa principal para lidar com quaisquer despesas imprevistas que surgissem.

A Queda

Tudo correu bem nas semanas após a minha oferta ter sido aceita. A inspecção foi boa e essa contingência foi levantada. O vendedor concordou em corrigir os problemas que identificámos. Tudo estava indo bem, no entanto, eu estava determinado em receber os documentos do condomínio logo no início para ver como a associação era administrada.

Frequentemente, os documentos do condomínio são um pensamento posterior, especialmente para os compradores de casas pela primeira vez. Mas eles são extremamente importantes. Você não quer comprar em uma associação de condomínios mal administrada. Comprar um condomínio significa que você deve aderir às regras, regulamentos e taxas deles.

Se você não pagar, você pode ser excluído do contrato. Quando outros proprietários não pagam, as suas taxas podem subir rapidamente. Se houver uma dívida pendente, você pode ter que lidar com um custo único para pagá-la. Reservas baixas significam que podem ser necessários mais aumentos de taxas para recuperar o atraso.

Eu já lidei com muita porcaria de associação de condomínios com o meu outro condomínio. As tarifas aumentaram acentuadamente nos primeiros anos e as coisas principais deram errado regularmente.

Com uma melhor gestão agora, está funcionando mais facilmente, sem aumentos nos últimos dois anos. Mas mesmo assim, minha experiência anterior com associações de condomínios me deixou cético.

Os meus repetidos pedidos de documentos foram atendidos com “está fora do nosso controle, vamos obtê-los quando os recebermos” do meu agente. A compra do imóvel está condicionada à leitura dos documentos e ao seu acordo em aderir às regras e requisitos de pagamento. O agente do vendedor não parava de dizer: “você vai tê-los e não haverá surpresas”

Na última semana antes de fechar, comecei a receber documentos limitados. Faltava-lhes factos muito básicos como quantas unidades faziam parte da associação e quando os telhados foram substituídos. Eu pedi mais informações e o vendedor teve que pular através de arcos para obtê-lo. Algo não estava certo.

As quotas da HOA tinham aumentado 8% em relação ao ano anterior, sem nenhuma explicação dada. Eu tive que fazer outro pedido especial para ver um estudo de reserva. Nenhuma auditoria financeira foi entregue, apenas um triste orçamento de uma página.

Um requisito da Fannie Mae é que a empresa de administração do condomínio forneça um formulário respondendo às perguntas. Certos limites devem ser atingidos para que a Fannie garanta o empréstimo e proteja seus interesses e os do mutuário.

Para um empréstimo de investidor, a Fannie prefere que as taxas de ocupação do proprietário na associação do condomínio sejam superiores a 50%. Neste caso, 56% das unidades foram alugadas por investidores, portanto a taxa de ocupação do proprietário foi de apenas 44%.

Para contornar isto é comum que os corretores de empréstimo apresentem uma carta para uma exceção, que é frequentemente concedida. 6% não é um grande negócio, mesmo para Fannie.

A Fannie optou por rejeitar o pedido de uma excepção. A razão? A taxa de inadimplência da HOA era de 15%, o que significa que 15% dos residentes não estavam pagando suas cotas. Só isso era uma enorme bandeira vermelha!

Tudo isso estava acontecendo sem o meu conhecimento. Se eu tivesse visto essa taxa de 15% de delinquência, eu não teria feito a oferta. Mas não é assim que o processo funciona. Eles convenientemente nunca me deram essa informação.

Felizmente e surpreendentemente, a Fannie Mae estava de costas para mim. A Fannie rejeitou o pedido de excepção e de repente fiquei sem um empréstimo.

O meu corretor de empréstimos sem sentido ligou-me para dar a notícia. Ele disse que havia outros produtos de empréstimo lá fora, mas nenhum com termos tão bons. Sob estas circunstâncias, a taxa teria sido 100 pontos base mais alta e em um ARM 5/1. Uma taxa mais alta tirou a minha rentabilidade. Muito risco.

Sem mencionar, eu não queria ter nada a ver com essa taxa de delinqüência. Também vim a descobrir que a associação tinha mudado de empresa de gestão apenas três meses antes de tudo isso, e eles já estavam descontentes com a nova empresa! E afinal, o vendedor estava no Conselho de Administração da associação. Outra bandeira vermelha. Ele viu esta confusão em primeira mão e quis sair de lá.

Embora um vendedor por profissão, eu acho que o meu corretor de empréstimos é muito conhecedor e confiável. Aceitei o seu conselho, que foi a mesma determinação que tomei ao ouvir o estado do empréstimo… afastar-me deste negócio. Então foi isso que eu fiz.

Lessons Learned Buying a Condo as a Rental Property

Os $1.000 que eu perdi foram para a inspeção, avaliação e busca de título. Não é legal, mas isso não me incomoda muito neste momento. Esse dinheiro saiu das minhas outras reservas de aluguel de condomínios, que são muito saudáveis.

Agora tenho um gosto amargo na boca por condomínios. Dores de cabeça podem ser evitadas simplesmente comprando uma casa duplex, townhouse ou uma casa unifamiliar, em vez de um condomínio. Infelizmente, esses outros tipos de propriedades são muito mais caros nas localidades mais próximas a mim e exigiriam muito mais dinheiro para baixo.

Talvez eu pudesse ter pedido mais documentos do condomínio antes de fazer uma oferta. Considerando como esse processo foi, eu provavelmente não os teria conseguido.

Liderando até o fechamento, eu consolidei muito dinheiro na minha conta corrente para cobrir os custos de entrada e fechamento. Juntar esse dinheiro realmente me fez sentir como se eu fosse sentir falta dele quando eu cortava o cheque. Eu gosto de ter muito dinheiro em caixa para fins de emergência e de oportunidade.

Após o fechamento, eu teria que acumular minhas reservas novamente e cortar o investimento em dividendos. O retorno em dinheiro teria sido de cerca de 9% na parte alta do aluguel e 6% na parte baixa, depois de todas as minhas despesas. É difícil encontrar retornos como esse na minha área. Mas se tivesse havido uma grande dor de cabeça da associação ou um aumento da taxa, esse retorno poderia ter caído rapidamente.

A unidade voltou ao mercado no mesmo dia em que assinamos o contrato, terminando nossa transação. Meu agente disse que o vendedor não se importou, pois achava que a unidade valia muito mais do que a minha oferta. A unidade ficou novamente pendente alguns dias depois. Desta vez, provavelmente venderá como uma unidade ocupada pelo proprietário.

Felizmente para o comprador, eles logo saberão da associação mal administrada à qual se juntarão.

Por enquanto, estou colocando minhas aspirações de aluguel em espera e depositando novo capital no Fundrise e PeerStreet e não vou tentar comprar um condomínio como uma propriedade de aluguel cada vez mais.

No futuro, posso considerar uma casa unifamiliar chave-na-mão usando um corretor chave-na-mão como o Roofstock para encontrar negócios sólidos pré-vetted.

O próximo passo é uma casa na cidade em um local menos desejável, ou mais fundo nos subúrbios. Uma moradia em banda decente aceitaria o dobro da entrada, mas as que eu perguntei não cobrariam o aluguel necessário para que os números funcionassem. Eu precisarei expandir minha busca e ser mais paciente se eu for comprar um segundo aluguel.

Por enquanto, eu estarei dobrando meu investimento de dividendos e mantendo um fundo de oportunidades saudável para outros possíveis investimentos que surjam ou uma grande retração no mercado. Por enquanto, já terminei com o aluguel de condomínios.

Deixe que você já teve que sair de um negócio imobiliário ou comprar um condomínio como uma propriedade de aluguel?