Visão Geral
Restrição de propriedadeContratos privados que limitam o uso da propriedade, como observado em uma escritura. Ajuda a manter a acessibilidade de longo prazo das casas construídas com subsídios significativos.s ajudam a salvaguardar o valor a longo prazo para a comunidade do investimento inicial na propriedade da casa a um preço acessível, limitando quaisquer vendas subsequentes da casa a mutuários com rendimentos elegíveis a um preço acessível. As restrições de revenda estão ligadas à escritura do imóvel e podem ser aplicadas por várias décadas ou mais, dependendo da lei estadual. Os compradores de propriedades restritas à escritura são normalmente autorizados a reter alguns, mas não todos, os benefícios da valorização do preço da casa, preservando assim a acessibilidade contínua para o próximo comprador, de acordo com os termos da restrição.
A propriedade da casa restrita à escritura pode ser usada para preservar a acessibilidade a longo prazo em qualquer comunidade. Esta secção descreve algumas das considerações para as comunidades interessadas em desenvolver uma propriedade residencial restrita por escritura.
Aproximação
Restrições de escritura colocam condições para a escritura de uma propriedade, estabelecendo certos limites ou usos aceitáveis. As condições, também conhecidas como covenants, “funcionam com o terreno” e como resultado ligam os actuais e futuros proprietários de casas. As restrições da escritura têm sido usadas há anos por promotores e associações de condomínios, normalmente para colocar limites ao tamanho da casa ou escolhas estéticas, por exemplo, limitando as escolhas de cores aceitáveis de pintura exterior das casas dentro de um loteamento. Governos locais e organizações sem fins lucrativos também adotaram a ferramenta como um método para preservar a propriedade de casas a preços acessíveis. Para isso, são colocadas restrições de escritura na propriedade que limitam os termos de vendas futuras para manter a acessibilidade para compradores subsequentes.
A propriedade de propriedade restrita é uma forma de propriedade compartilhada de casa própria. Outras formas incluem Community Land Trusts e cooperativas de equidade limitada. A propriedade compartilhada é uma abordagem à propriedade da casa própria que equilibra os objetivos duplos de manter a acessibilidade de longo prazo das casas à compra futura de casa própria e permitir que os compradores construam riqueza através da propriedade da casa própria. As opiniões divergem sobre se as hipotecas de valorização compartilhada devem ser consideradas uma forma de propriedade compartilhada. Para obter mais informações sobre a equidade compartilhada e a propriedade da casa própria, visite o relatório do Instituto Nacional de Habitação sobre a propriedade da casa própria compartilhada e o relatório do Centro Conjunto de Estudos de Habitação da Universidade de Harvard sobre o preenchimento do vazio entre a propriedade da casa própria e a propriedade de aluguel.
Programas de propriedade da casa própria restritos à compra preservam a acessibilidade através de uma variedade de mecanismos. Os acordos podem governar:
- Como o preço de revenda é definido nas vendas futuras. As restrições de escritura normalmente prescrevem uma fórmula que estabelece um limite máximo para o preço de venda subsequente da casa. Como as fórmulas de revenda usadas com hipotecas de apreciação compartilhada e por fideicomissos comunitários, essas fórmulas tipicamente equilibram os objetivos de construir riqueza para o proprietário da casa e manter a acessibilidade econômica para futuros compradores de casa. Como um exemplo, a fórmula de revenda pode estar ligada a mudanças na renda mediana da áreaRegião, calculada pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano. Muitas vezes abreviado como AMI. Por exemplo, o preço pode ser fixado no preço de compra original mais um incremento que reflete o aumento na renda mediana da área durante a posse do proprietário. Por exemplo, se os proprietários comprassem a casa por $200.000 e a renda mediana da área aumentasse 15% durante a residência do proprietário na casa, o preço máximo de venda seria de $230.000. Esta abordagem garante que, uma vez que a casa é tornada acessível, a casa permanece geralmente acessível para as famílias com base nesse mesmo padrão de renda no futuro, a menos que as taxas de juros mudem. Outras fórmulas de revenda limitam o percentual de qualquer valorização no valor de mercado de casas comparáveis que o proprietário pode realizar, exigindo que o proprietário venda a casa por não mais do que o preço de compra original mais uma porcentagem especificada da valorização, como 25 por cento.
- O pool de compradores elegíveis. Restrições comuns a futuros compradores estabelecem limites à renda familiar de um futuro comprador, por exemplo, em 80% ou menos da renda familiar mediana.
- Usos aceitáveis. As restrições comuns ao uso incluem exigir que o proprietário ocupe a casa como residência principal e mantenha a casa de acordo com certos padrões de habitabilidade.
Restrições de escritura geralmente se aplicam por um período de tempo definido, como 30 ou 45 anos, após o qual elas expiram. Em alguns programas, o relógio reinicia cada vez que a casa é vendida, portanto, na prática, as restrições de escritura tendem a se aplicar por muito mais tempo. Alguns estados, incluindo Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island e Vermont autorizaram restrições de escritura “perpétua” para casas subsidiadas ocupadas pelos proprietários. Onde permitido pela lei estadual, as restrições de escritura perpétua serão mais eficazes na preservação da acessibilidade a longo prazo em comparação com as restrições de escritura limitada no tempo. Veja o resumo relacionado, Determinando a duração da acessibilidade econômica necessária para moradias populares dedicadas.
Uma vantagem das restrições de escritura é que elas devem ser descobertas durante uma busca de título de propriedade de rotina. Como resultado, essas restrições são às vezes chamadas de “auto-enforço”. Na prática, porém, as restrições podem ser negligenciadas, acidentalmente ou propositadamente. Muitas comunidades têm vindo a perceber que programas de propriedade imobiliária restritos e bem sucedidos requerem monitoramento e fiscalização para garantir que as propriedades não escapem das fendas. Para garantir que as proteções sejam identificadas e aplicadas quando a casa é vendida, algumas comunidades também registram um penhor, muitas vezes por uma quantia nominal, além das restrições sobre a escritura. Os penhores são mais difíceis de ignorar, pois devem ser removidos e pagos antes que uma casa possa ser vendida com um título claro. O contacto regular com os proprietários ou os requisitos de registo anual também pode ajudar a garantir que as unidades estão ocupadas pelos proprietários e em boas condições.
Também é importante monitorizar que o proprietário não está a ficar para trás com os pagamentos. As restrições da escritura estão subordinadas à primeira hipoteca do mutuário, o que significa que o interesse do titular da hipoteca tem precedência. Como resultado, as restrições da escritura podem ser eliminadas se o tomador do empréstimo experimentar a execução da hipoteca. Isto fornece outra razão para as comunidades monitorarem e darem apoio aos proprietários de casas em programas de propriedade imobiliária restritos à escritura. Esta subordinação da dívida é também um desafio em mercados em dificuldades ou em mercados em meio a um declínio significativo: as localidades podem precisar fornecer assistência aos proprietários de casas restritas à escritura a fim de dar-lhes a flexibilidade de uma venda enquanto protegem o valor de longo prazo da propriedade da casa a preços acessíveis.
As restrições à escritura são freqüentemente usadas em conjunto com outras políticas discutidas na Biblioteca de Políticas Habitacionais. Por exemplo, as restrições de escritura podem ser usadas para preservar a acessibilidade de longo prazo de unidades tornadas acessíveis através do zoneamento inclusivo. Alguns trusts comunitários também usam restrições de escrituras para manter a acessibilidade de longo prazo. As restrições de escrituras de habitação também podem se beneficiar da aplicação de abatimentos ou isenções fiscais.
Elegibilidade
Programas de propriedade de habitação restritos a escrituras, tipicamente destinados a famílias de baixa e moderada renda. Muitos programas exigem que os compradores de casas tenham rendimentos que não sejam superiores a 80% da renda mediana da área. Isto é particularmente verdadeiro para projetos onde fundos federais são utilizados. No entanto, cada programa estabelece suas próprias restrições. Na cidade de Novato, CA, na área de alto custo da baía, por exemplo, os compradores de casas podem ter renda não superior a 120 por cento da renda mediana da área. Alguns programas dão preferências a famílias com outras características, tais como aquelas que já vivem ou trabalham na comunidade. Muitos programas também visam compradores de casa pela primeira vez (tipicamente definidos como não tendo tido uma casa própria nos três anos anteriores).
Compradores de casa de uma unidade de propriedade restrita por escritura são frequentemente obrigados a frequentar um curso de educação para compradores de casa e/ou participar em aconselhamento sobre propriedade de casa antes da compra, que pode ser oferecido directamente ou em parceria com uma organização local sem fins lucrativos. Estes apoios podem ajudar os potenciais compradores de casa determinar se a propriedade restrita à escritura é uma boa opção para eles, aprender o quanto de uma casa que eles podem pagar, e melhorar suas pontuações de crédito (se necessário) para que eles cumpram os requisitos de subscrição aplicável para uma hipoteca.
Exemplos
- O Montgomery County Maryland Moderately Pricing Dwelling Unit Program usa restrições de escritura com uma fórmula de revenda de ações compartilhadas para manter opções acessíveis de propriedade de casa nesta área de alto preço. Muitas das unidades deste programa foram criadas através do Decreto de Zoneamento Inclusivo do condado, que foi adotado pela primeira vez em 1973 e já produziu mais de 12.000 unidades.
- HelloHabitação gerencia programas de propriedade de imóveis residenciais restritos a escrituras para múltiplos municípios na Bay Area da Califórnia. Cada programa tem suas próprias regras e restrições. Por exemplo, o programa da Cidade de Novato coloca restrições de escrituras que permitem aos vendedores receber uma parte da valorização que é baseada na mudança na renda mediana da área, bem como o valor depreciado das melhorias de capital aprovadas.
Recursos relacionados
- Este relatório do HUD discute os programas de propriedade de múltiplas casas compartilhadas e como eles facilitam um acesso mais amplo à habitação acessível. O relatório destaca o Programa de Propriedade de Habitação Abaixo da Taxa de Mercado de São Francisco, que traz restrições de escritura para preservar a acessibilidade para futuros compradores e permitir a criação de riqueza modesta para compradores.
- Este relatório do Instituto Nacional de Habitação inclui uma discussão sobre os programas de propriedade de propriedade de habitação restrita a escrituras, juntamente com outros modelos de propriedade de habitação de renda compartilhada. A seção discute como a acessibilidade econômica é mantida neste modelo e quais são os regulamentos que envolvem esta restrição contratual, ao mesmo tempo em que descreve a história e prevalência das casas restritas a escrituras.
- Grounded Solutions, uma fusão da National Community Land Trust Network e da Cornerstone Partnership, fornece suporte técnico e recursos para o desenvolvimento de moradias permanentemente acessíveis. A seção de restrição de escrituras do seu website apresenta muitos artigos e ferramentas sobre diferentes aspectos dos programas de propriedade de casas restritas a escrituras. A biblioteca de exemplos de documentos oferece exemplos de acordos de escrituras de muitos estados.
- Fannie Mae desenvolveu este folheto que fornece mais informações para financiadores sobre como fazer um empréstimo quando uma casa tem restrições de revenda.
- “Implementando Restrições de Propriedade”, 2011.
Veja também:
Cooperativas de capital limitado
Utilização de propriedade pública para habitação acessível
Fideicomissos comunitários de terrenos