Liberty Bank
Recentemente, tive uma pergunta de um regulador sobre a razão pela qual avaliamos os juros do aluguer de um imóvel multi-familiar quando o imóvel não é onerado por nenhum arrendamento de longo prazo. O meu primeiro pensamento foi o de anular o inquérito quanto a outra entidade reguladora mal informada. Mas à medida que fui pensando, acho que a pergunta não está tão mal informada e a resposta não é tão simples.
De acordo com o Dicionário de Avaliação Imobiliária, a definição de taxa é simples: “Propriedade absoluta livre de qualquer outro interesse ou propriedade, sujeita apenas às limitações impostas pelos poderes governamentais de tributação, domínio eminente, poder policial e escheat”
Os juros da taxa arrendada, que é tipicamente usada no setor, é equivalente aos juros da taxa simples de um imóvel que é arrendado a outros. Esta visão é baseada na premissa de que um imóvel alugado contém dois conjuntos de componentes de direitos de propriedade, sendo um o interesse real do imóvel (o interesse da taxa simples) e o outro um interesse pessoal do imóvel (o contrato de arrendamento).
Quando um imóvel alugado tem um arrendamento que é igual às taxas gerais de mercado de imóveis alugados semelhantes, o valor do interesse do arrendatário no imóvel é zero. O valor contributivo líquido do contrato de arrendamento para o proprietário do imóvel é também zero, o que resulta directamente no valor de mercado dos juros da renda alugada para igualar o valor de mercado dos juros simples da renda. O pacote completo de direitos de propriedade detidos por um imóvel, independentemente de o imóvel estar arrendado ou ocupado pelo proprietário, pode ser idêntico porque o pacote completo é transaccionado de concedente para concedente através da celebração da escritura de compra e venda do imóvel e da cessão do arrendamento pessoal do imóvel. É somente quando os aluguéis atuais do imóvel em avaliação estão abaixo ou acima das taxas de mercado que os juros do aluguel tradicional estão sendo avaliados.
Um contrato de arrendamento não retira nenhum direito do pacote de direitos do patrimônio simples da taxa, mas é um acréscimo ao patrimônio simples da taxa. O pacote de direitos é consistente com a prática de avaliação geralmente aceite, onde os imóveis arrendados, cujos termos contratuais de arrendamento estão ao nível do mercado, dizem ter um valor que está no “mercado”, ou é numericamente equivalente à taxa de valor simples do imóvel. Isto significa que o mesmo conjunto de direitos de propriedade imobiliária pode existir em todos os imóveis arrendados ou ocupados, independentemente de estarem arrendados ou ocupados pelo proprietário, e se o objectivo da atribuição de avaliação é avaliar apenas o imóvel, o avaliador deve simplesmente remover o valor incremental do componente de propriedade pessoal (o arrendamento).
O Instituto de Avaliação realizou recentemente um simpósio de direitos de propriedade para discutir as diferenças de opinião relacionadas com a avaliação de propriedades simples de honorários. A teoria da avaliação de longo prazo tem sustentado que os interesses ou direitos sobre bens imóveis são avaliados em vez dos terrenos e edifícios físicos em si. Os padrões de avaliação exigem que os interesses ou direitos sejam identificados e reportados no relatório de avaliação. Os avaliadores têm tradicionalmente realizado esta tarefa usando termos como taxa simples, taxa arrendada, ou arrendamento. Quando um imóvel é arrendado e o valor de um interesse de arrendamento é procurado, o processo de avaliação reflectirá o arrendamento e contabilizará qualquer perda ou benefício devido ao arrendamento estar acima ou abaixo do mercado ou perda devido ao tempo e custo para arrendar espaço vago. Mas quando a cessão é para avaliar a taxa simples imóvel que é tipicamente arrendado e vendido como arrendado, surge a questão de saber se deve ser avaliado como se estivesse ocupado ou como se estivesse vago.
Esta questão é crítica no domínio eminente e tributação de imóveis onde a lei ou regulamentação geralmente exige a avaliação da taxa simples imóvel, mesmo que exista um arrendamento. É também uma questão importante no empréstimo hipotecário quando o rendimento do arrendamento é necessário para reembolsar o empréstimo, mas existe o risco de uma vaga inesperada. Nos últimos anos, tem havido inúmeros casos de recurso de imposto predial em que a metodologia apropriada para avaliar a taxa de propriedade simples tem sido discutida; vários estados adotaram ou propuseram legislação que dita a metodologia para fins de avaliação.
Se a definição for revista, os avaliadores precisariam determinar, e as avaliações indicariam claramente, o patrimônio (taxa simples, arrendado ou vitalício), bem como os interesses reais ou assumidos associados ao imóvel que estão refletidos na avaliação. Dependendo da questão a ser respondida pela avaliação (ou seja, o problema a ser resolvido) para um imóvel arrendado, ou que provavelmente seria arrendado, a avaliação poderia estar sujeita ao arrendamento existente, sujeita a arrendamentos a taxas e termos de mercado, ou como se estivesse vago e disponível para ser arrendado a taxas e termos de mercado. Portanto, a pergunta não foi tão fácil de responder como eu pensava. Qualquer que seja a direção que o mundo da avaliação escolher para ir, uma coisa é clara, o avaliador e o cliente devem estar claros quais os interesses que devem ser avaliados. Avaliar os direitos de propriedade avaliados como “Taxa Simples interesse de um imóvel que é sobrecarregado por um arrendamento” pode não ser suficiente.
Steve Hurlbut é avaliador chefe e vice-presidente do Liberty Bank, Hartford, Conn.