Em 2011, Ryan Soroka assinou o contrato de arrendamento da sua 8ª Cervejaria Maravilhosa em East Downtown – EaDo para abreviar. A equipe estava procurando um grande espaço industrial o mais próximo possível do centro da cidade com um aluguel acessível. Não havia muito mais ao redor do EaDo naquela época, mas Soroka viu potencial.
“Achamos que este bairro poderia realmente ser algo”, diz ele ao PaperCity.
Poucos meses depois, foi anunciado que o Estádio BBVA Compass – a casa do Houston Dynamo – seria construído no EaDo.
Localizado no outro lado da I-59 do centro de Houston, o EaDo é uma das áreas de crescimento mais rápido da cidade. Uma antiga área industrial e antiga Chinatown, o bairro estava quase cheio de armazéns vazios e dilapidados até a última década.
BBVA Compass Stadium foi seguido por uma enxurrada de desenvolvimento comercial e residencial. Nos últimos anos, os promotores investiram mais de $250 milhões na EaDo, de acordo com Houston Properties.
EaDo despertou o interesse não só dos grandes promotores mas também dos compradores individuais, atraídos pelo fascínio de um bairro novo e excitante, e pelo potencial para um investimento que poderia ser bem pago no futuro.
“Penso que é uma boa oportunidade para investir o seu dinheiro em algo que vai continuar a crescer durante anos”, disse Tommy Walker, líder da equipa do Metro de Houston para a Turner Mangum, uma empresa imobiliária. O preço mediano de venda do código postal 77003 – que é composto principalmente de EaDo – passou de $204.500 em 2010 para $342.500 em 2019, e o preço mediano de venda por pé quadrado foi de $119 em 2010 e $180 em 2019, de acordo com a Houston Properties. E isso deve crescer ainda mais.
A Equação EaDo
Hoje, uma típica casa nova de construção em banda terá três quartos, três banheiros e meio e uma garagem para dois carros, diz Walker. Dependendo da localização exata, estes geralmente vão de 300.000 a 500.000 dólares na EaDo – mais ao leste e mais perto das auto-estradas, mais baratos serão.
Paige Martin, corretor associado da Keller Williams Realty, diz que a maioria dos compradores na EaDo estão procurando morar em suas casas por quatro a sete anos.
“Eles esperam ter lucro”, acrescenta ela.
De acordo com Martin, os principais atrativos são os trajectos curtos para o Downtown e o Houston Medical Center, grande acessibilidade a restaurantes, bares e METRORail, bem como acessibilidade econômica – o valor do terreno é metade do custo do Downtown. Ela também observou que alguns investidores estão comprando na EaDo para criar aluguéis da Airbnb, devido à demanda dos jogos do BBVA Stadium e do vizinho George R. Brown Convention Center.
Existem algumas dificuldades que os compradores devem considerar se o objetivo é a revenda. Houston Properties realizou estudos sobre os riscos da revenda, e algumas propriedades EaDo atendem a três dos critérios de risco: muito perto de uma auto-estrada, muito perto de uma grande passagem, e construídas por “construtores de reputação”. Martin diz que há uma série destes no EaDo.
“É fundamental conhecer os princípios por trás da construção e sua história”, diz ela. Pelo lado positivo, o EaDo como um todo se deu bem durante as últimas inundações.
O Debate da Mercearia
Uma importante amenidade que as pessoas dizem estar desaparecida no EaDo é uma mercearia. Soroka da 8ª Wonder Brewery gosta de uma situação de galinha e ovos em termos de atrair novas pessoas:
“As grandes lojas querem que a densidade populacional esteja lá, mas os residentes querem que uma mercearia esteja lá”, diz ele.
Walker não concorda que este seja um grande problema.
“Acho que é mais uma coisa mental para as pessoas”, diz ele, apontando que muitos subúrbios também não têm uma mercearia na comunidade. “Você ainda tem que dirigir um bom 5, 10, 15 minutos até uma mercearia”
Plus, Martin observa que há um H-E-B atualmente sendo construído na Terceira Ala, muito perto do EaDo.
Outra coisa a ser considerada ao comprar no EaDo é que é um bairro em constante desenvolvimento – o que significa um trabalho de construção constante.
Existiu uma extensa construção de estradas na área de junho de 2018 a março de 2019. Os negócios sofreram, nota Soroka, e eles ainda estão sentindo as conseqüências agora, já que o tráfego ainda não chegou aos níveis de pré-construção.
“Equipamentos de construção por toda parte, estradas destruídas, poços de lama, rios enchendo as ruas… .” Soroka descreve, mas sublinha que tal investimento em infra-estruturas é necessário.
“É uma dor de cabeça a curto prazo para o que todos esperamos seja um ganho e benefício a longo prazo para a área”, diz ele.
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Nada disto impediu os empresários de apostar muito no EaDo. Só nos últimos dois anos, muitos novos negócios foram abertos, incluindo Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing e um trio de conceitos de Agricole Hospitality: Indianola, Miss Carousel e Vinny’s.
Outras adições recentes ao bairro incluem uma estação BCycle e um parque para cães – curiosamente chamado EaDog Park.
O que vem a seguir no EaDo?
Os residentes prospectivos têm muito mais coisas a esperar nos próximos meses e anos. Jessica Bacorn, diretora executiva do distrito de gestão do EaDo, tem supervisionado vários projetos de infraestrutura e embelezamento, incluindo trilhas para caminhadas e bicicletas, arte de rua, melhoria de calçadas e amenidades para pedestres como bancos, lixeiras e iluminação.
Um decreto de estacionamento baseado no mercado acabou de passar no EaDo, “uma grande vitória para o distrito”, diz Bacorn. O distrito administrativo também está trabalhando com o TxDOT e uma organização chamada Scenic Houston para tornar certas áreas ao longo das auto-estradas mais verdes e agradáveis.
“O bom dos desenvolvedores com quem nos encontramos recentemente é que eles querem manter aquela vibração cultural funky que o EaDo tem”, diz Bacorn, observando que muitos armazéns antigos estão sendo restaurados para novos usos.
O desenvolvimento comercial não está mostrando sinais de desaceleração. O Lovett Commercial comprou um armazém de 99.000 metros quadrados, que planeja transformar em um espaço de uso misto, abrangendo restaurantes, lojas, estúdios de arte e escritórios. O ex-jogador do Houston Dynamo Brian Ching abrirá seu segundo empreendimento EaDo neste outono, East End Backyard, após o Pitch 25 Beer Park, que abriu no ano passado. O Hotel RL também está planejando um local próximo ao Estádio Compass do BBVA, previsto para 2023.
Even maiores projetos também estão em andamento. O caloroso Projeto de Melhoria da Estrada Norte de Houston terá um grande impacto no EaDo, notadamente através de um parque proposto de 30 acres que substituiria partes da I-45 e I-69 entre o Centro da cidade e o EaDo.
“Isso seria uma grande mudança de jogo para o distrito”, diz Bacorn. O enorme esforço está projetado para começar em 2023, para conclusão total cinco anos depois.
Pode levar vários anos para o EaDo atingir seu potencial máximo, mas todos os sinais sugerem que é um bairro em ascensão.