Skatter vid byte av hus: Kapitalvinster vs vanlig inkomst

Flipping houses betraktas i allmänhet inte som passiva investeringar av skattemyndigheten. Skattereglerna definierar flipping som ”aktiv inkomst”, och vinster på flippade hus behandlas som vanlig inkomst med skattesatser mellan 10 och 37 procent, inte som kapitalvinster med en lägre skattesats på 0 till 20 procent. Skatter på flipping houses inkluderar vanligtvis skatt på egenföretagande.

Flipping Houses: Kapitalvinster eller vanlig inkomst

Om en investerare kategoriseras av IRS som en ”återförsäljare” kommer vinsterna från fastighetstombyten att beskattas enligt deras vanliga inkomstskattesats. Vinsten beräknas genom att subtrahera kostnaderna, inklusive inköpspriset, från det slutliga försäljningspriset. Skatteklasser sträcker sig från 10 % till 37 % för ”aktiva investerare” som tjänar aktiva vinster.

Enligt IRS köper en fastighetshandlare fastigheter och säljer dem till kunder ”inom ramen för sin vanliga verksamhet”. De flesta fix-and-flip-investerare betraktas som återförsäljare; de innehar sina fastigheter på kort sikt och majoriteten av deras inkomster kommer från att vända hus. Även fastighetsinvesterare som ibland flippar hus betraktas vanligen som återförsäljare och beskattas enligt vanliga inkomstskattesatser.

Tvärtom omfattas vinster från fastigheter som innehas i mer än 12 månader vanligen av mer gynnsamma skattesatser för långsiktig kapitalvinst, från 0 % till 20 %. En investerare kan välja att hyra ut fastigheten eller ockupera fastigheten. För att spåra fix-and-flip vinster och utgifter rekommenderar vi att man använder ett bokföringsprogram. Kolla in vår artikel om bästa bokföringsprogram.

Ordinära inkomstskattekonsekvenser vid Flipping Houses

Om du klassificeras som återförsäljare beskattas vinsten från en flip med din rådande ordinarie inkomstskatt. För närvarande varierar de ordinarie inkomstskattesatserna mellan 10 % och 37 %. Dessutom är vinsten föremål för egenföretagarskatt (egenföretagarens motsvarighet till FICA), som är 15,3 %, vilket är dubbelt så mycket som vad du vanligtvis betalar som W2-anställd.

Som återförsäljare kan den totala skattekonsekvensen på en flip vara så låg som 25,3 % till så hög som 52,3 %, beroende på din skattesats. Det behöver inte sägas att du inte vill missuppfatta dina vinster som att de helt och hållet tillhör dig – farbror Sam får en stor del av dem.

För att göra detta på rätt sätt bör du använda ett bokföringsprogram som QuickBooks Online. Deras programvara hjälper dig att spåra vad du spenderar med leverantörer, entreprenörer, ränta med mera – allt du kan dra av från din bruttovinst.

När kapitalvinstskatter tillämpas på Flipping Houses

Om du har turen att undvika återförsäljardefinitionen, och får majoriteten av din inkomst från att flippa husen och sälja husen efter ett år, beskattas du med de lägre kapitalvinstskatterna på vinsten från försäljningen.

Håll i minnet att detta är sällsynt för de flesta flippers; majoriteten av tiden beskattas de till den vanliga inkomstskattesatsen, men vi vill nämna det eftersom det förekommer. Ännu bättre, om du kvalificerar dig för kapitalvinstbeskattning behöver du inte betala skatt på egenföretagande.

Short-Term Capital Gains Taxes on House Flipping

Om fastigheten innehas i mindre än 12 månader får vinsten från flippen ingen förmånsbehandling. Kortsiktiga kapitalvinster beskattas enligt ordinarie inkomstskattesatser oavsett om du definieras som återförsäljare eller investerare. Du har dock fördelen att inte betala 15,3 % skatt på egenföretagande, så det finns goda besparingar ändå.

Långsiktiga kapitalvinstskatter på House Flipping

Om du innehar fastigheten i ett år eller mer och inte klassificeras som återförsäljare beskattas vinsten från flipingen enligt de långsiktiga kapitalvinstskatterna. För närvarande varierar dessa skattesatser mellan 0 % och 20 % för de flesta skattebetalare. Jämfört med den dubbla punchen av vanliga inkomstskattesatser och skatt på egenföretagande är det en rejäl besparing.

”Tricket som flippers känner till är att om du behåller fastigheten i över ett år och sedan gör en vinst på försäljningen, betalar du långsiktiga kapitalvinstskatter, som maximalt uppgår till 20 %. Tricket med kortsiktiga kapitalvinster på mindre än ett år är att spela ut en flip som inte gav vinst mot en som gav vinst. Detta minskar de nettokapitalvinster som du har tjänat och därmed dina skatter på dem.”

– Brian Murphy, advokat, fastighetsmäklare & Tax Prep Educator, At Your Pace Online

Oavsett om du äger ett litet företag och deklarerar som återförsäljare eller om du deklarerar som investerare erbjuder TurboTax sedvanlig skattemjukvara. Du kan snabbt importera alla dina utgifter och deklarera din skatt online. Om du har frågor kan du chatta med deras team av supportpersonal och få din deklaration kontrollerad innan du lämnar in den så att du får maximal återbetalning – garanterad.

Visit TurboTax

Hur skatter på Flipping Houses beräknas

I slutändan kommer du att beskattas på din fix-and-flip-vinst, vilket är ditt försäljningspris minus totala utgifter och avdrag. Vinsten beräknas genom att subtrahera kostnaderna, inklusive inköpspriset, från det slutliga försäljningspriset.

”En av anledningarna till att fastighetsbeskattningen är så svår är på grund av beteckningen aktiv kontra passiv verksamhet. Tanken med att vända ett hus är att man avser att köpa det, fixa till det och sälja det. Detta innebär att du betraktas som en fastighetshandlare. Tänk dig att din verksamhet går ut på att köpa gamla gräsklippare, reparera dem och sälja dem vidare. Detta är en verksamhet för gräsklippare, precis som att vända hus också är en verksamhet.”

– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors

Köpeskilling

Köpeskillingen omfattar kostnaden för själva huset. Även om du kan betrakta slutkostnader, poäng etc. som en del av köpeskillingen, är det för att underlätta bokföringen bäst att behandla allt utöver själva köpet av själva byggnaden som en utgift.

När du funderar på vad din vinst är, ska du bara ta hänsyn till köpeskillingen, inte till det belopp som du har finansierat, i din vinstekvation. Skatteverket tar inte hänsyn till din finansiering när det beräknar vinsten. Du kommer dock att kunna dra av den betalda räntan som en utgift.

Utgifter

Utgifter utöver köpeskillingen inkluderar hypoteksränta och poäng, låneavgifter, material och förnödenheter, arbetskraft, slutkostnader, skatter, professionella tjänster och alla marknadsföringskostnader och mäklarprovisioner som är involverade i försäljningen av fastigheten. Denna tabell ger en bra ögonblicksbild av vad man ska tänka på.

Som när det gäller köpeskillingen bryr sig IRS inte om hur du har betalat för en utgift. Så länge det var en utgift som var knuten till fastigheten är den vanligtvis avdragsgill. Om du till exempel debiterar 10 000 dollar på ditt Lowes-kreditkort för byggmaterial anses det vara en utgift för att renovera fastigheten.

Profit

Profit är det belopp som du har klarat av på försäljningen efter att alla utgifter, inklusive köpeskillingen, har beaktats. En av de viktigaste sakerna du kan göra är att föra utmärkta register över dina utgifter för att se till att du drar av alla renoveringskostnader. Den grundläggande formeln är följande: När du beräknar din vinst för IRS-rapportering ska du komma ihåg att detta kanske inte är din faktiska vinst. Om du till exempel måste betala av på den hypoteksskuld som användes för att finansiera köpet och renoveringen, så äter det upp dina vinstmedel. Du kan uppskatta detta belopp med den här formeln: Du kan uppskatta detta belopp på följande sätt: Försäljningspris – lån – utgifter = vinst för investeraren.

Årliga skatter

Därifrån multiplicerar du din beskattningsbara vinst med din ordinarie inkomstskattesats, vilket ger en uppskattad årlig skattebörda. Tänk på att du kan använda förluster från andra fix and flips som slutförts under samma år för att kompensera vinster.

Exempel på skatter på en husflippning

Låt oss gå igenom ett grundscenario för att demonstrera grunderna i hur flippande husskatter beräknas. Vi använder fyra antaganden:

1. Investeraren anses vara en återförsäljare enligt IRS riktlinjer, så vinsterna kommer att omfattas av ordinarie inkomstskatt.
2. Fastigheten blir flippad på 10 månader, vilket ytterligare knyter den till ordinarie inkomstskatt.
3. Investerarens ordinarie skattesats är 23 %.
4. Vi kommer att överväga effekten av skatt på egenföretagande.

House Flipping Tax Example

Om man utgår från vinsten på 26 500$ och sedan drar av det som behövs för att betala skatt, återstår investeraren 16 350$. Tänk på att investeraren inte kan betrakta de 26 500 dollar som om de är deras att spendera eftersom Uncle Sam behöver sin del.

Hur man lämnar in & Betala din House Flipping-skatt

När du har beräknat dina flipping houses-skatter måste du veta när du ska lämna in dem och hur du ska betala dem. Generellt gäller att om du är ensamföretagare, ingår i ett LLC eller är registrerad som ett S-företag, och ditt husflippande företag gör över 1 000 dollar per år i vinst, bör du betala kvartalsskatt.

Om du inte genererar intäkter ännu eller uppfyller andra undantag, kommer du att lämna in dina skatter i slutet av året. De flesta husvändare betalar dock skatt kvartalsvis. Dessa kvartalsskatter kallas dina beräknade skatter, och de ska i allmänhet betalas den 15 april, 15 juni, 15 september och 15 januari varje år.

Till exempel, den inkomst du tjänade på att flippa hus från den 1 januari till den 31 mars ska betalas den 15 april. Men om dessa datum faller på helger eller helgdagar ska dina skatter betalas nästa arbetsdag.

Schedule C Flipping Houses

Du kommer att behöva fylla i en Schedule C för dessa beräknade skatter. Detta formulär kallas också för ett 1040 vinst- och förlustformulär. För mer information om hur du fyller i det här formuläret kan du kolla in vår fördjupade Schedule C-guide som innehåller steg-för-steg-instruktioner för hur du fyller i formuläret.

Håller bra skatteregister när du flippar fastigheter

Eftersom utgifterna är så viktiga för att minska din beskattningsbara inkomst och därmed den skatt du kommer att bli skyldig, är det viktigt att hålla bra koll på varje utgift som är relaterad till en flippning. Oavsett hur obetydliga vissa utgifter kan tyckas vara, spelar de alla roll – och de summerar.

Oavsett om du försöker göra det själv och upprättar ett kalkylblad för dina räkenskaper, använder ett program för fastighetsinvesteringar eller ett program för redovisning eller bokföring, se till att du gör något för att hålla en noggrann bokföring av dina flips. När det är dags för skatt kommer det att spela roll eftersom varje dollar som inte spenderas på en utgift är föremål för skatt.

”Om du anses vara en fastighetshandlare finns det några faktorer att ta hänsyn till. Du kan göra anspråk på obegränsade förluster för att kompensera vanliga inkomster som lön och företagsinkomster. Du kan också kräva ytterligare utgifter i samband med återförsäljarverksamhet.”

– Noel Dalmacio, CPA, CFP & grundare, Dalmacio Accountancy Corporation

Hur man sparar pengar på House Flipping Taxes

Och även om det är svårt att arbeta runt det grundläggande övervägandet om att flippa en fastighet som en aktiv inkomst, finns det vissa specialfall som kan hjälpa dig att flippa en fastighet utan att bli föremål för vanlig inkomstskatt. Dessa inkluderar saker som att hålla fast vid en investering under en längre tidsperiod eller till och med äga fastigheten som din primära bostad.

Här diskuterar vi fyra sätt att minska dina skatter när du flippar hus:

Håller investeringsfastighet i mer än ett år

Om du befinner dig i kategorin som kan betala kapitalvinstskatt i stället för ordinarie inkomstskatt, prognostisera om det kommer att fungera att hålla fastigheten i ett år eller mer. Kom ihåg att om du håller fastigheten i ett år eller mer är du föremål för långsiktig kapitalvinstskatt snarare än kortsiktig.

Med vårt exempel ovan med 26 500 dollar i vinst, om du höll fastigheten tillräckligt länge, skulle du sannolikt vara skyldig 15 % eller mindre i långsiktig kapitalvinstskatt. Dessutom skulle du inte behöva betala skatt på egenföretagande eftersom det betraktas som en investering och inte som aktiv inkomst. Så din skatt skulle vara 3 975 dollar eller mindre i motsats till över 10 000 dollar i fallet ovan.

Gör fastigheten till din primära bostad innan du säljer den

Om du tillfälligtvis säljer en enskild fastighet, fundera på om du skulle kunna flytta in i den som din primära bostad efter att renoveringarna är klara. Om du flyttar in i fastigheten kan du sannolikt flytta skattehänsynen vid den eventuella försäljningen från aktiv inkomst till kapitalvinster. Dessutom tillåter nuvarande skattelagstiftning att du, om du bor i fastigheten två av de fem åren före försäljningen, kanske kan undvika skatt på vinsten helt och hållet.

”Section 121 of the Internal Revenue Code allows a taxpayer to elect to exclude up to $250,000 ($500,000 for taxpayers who file a joint return) of the gain from the sale of property owned and used as a ’principal residence’. ”Huvudbostad” innebär att egendomen har ägts och använts av skattebetalaren som dennes huvudbostad under perioder som sammanlagt var två år eller mer av de fem åren före försäljningen. Detta undantag för vinst vid försäljning är begränsat till en försäljning eller ett byte vartannat år. Så det bör användas selektivt av dem som säljer flera fastigheter och väljas med avseende på den försäljningstransaktion som sannolikt kommer att resultera i den största skattepliktiga vinsten.”

– Brian J. Thompson, CPA & Advokat, BrianThompsonLaw.com

Företa en skatteuppskjuten bytesaffär för att vända

En skatteuppskjuten bytesaffär, även känd som en 1031-bytesaffär, gör det möjligt för dig att överföra vinsterna från en fastighet till en annan. För att kvalificera dig för detta måste du inneha fastigheten i ett år eller mer (längre är bättre i skattemyndighetens ögon) och hyra ut den till hyresgäster. Det kan inte användas bara på en fastighet med snabb omsättning. För mer information kan du läsa vår ultimata guide om 1031 like-kind exchanges.

Claim House Flipping Tax Deductions

Skatteverket tillåter house flippers att avskriva vissa utgifter som avser köp, renovering och försäljning av fastigheter. Att skriva av dessa utgifter bidrar till att minska din beskattningsbara inkomst. Du kan dra av vissa utgifter innan du flippar fastigheten, men andra utgifter, till exempel kapitalutgifter, kan inte dras av förrän efter att fastigheten har sålts.

Utgifter du kan dra av när du flippar ett hus

Det är viktigt att veta vilka utgifter du kan dra av när du flippar ett hus. Detta ger dig en bättre uppfattning om hur stor din beskattningsbara inkomst kommer att bli, så att du kan ha pengar åt sidan för att betala din skatt. Detta påverkar i sin tur din budget vid nästa flip.

Några utgifter som du kan dra av när du flippar ett hus är bland annat:

• Kapitalutgifter (utgifter i samband med att du köper och renoverar ett hus med avsikt att flippa det). Dessa dras av efter att du har flippat fastigheten.
• Fordonskostnader, som kan inkludera bensin och reparationer eller en standardkilometersats.
• Kontorsutgifter, inklusive hyra, allmännyttiga tjänster och kontorsförnödenheter som skrivarbläck och papper
• Byggnadstillstånd
• Hypoteksränta

Vad avgör återförsäljarstatus för en fastighetsflickare

Ett företag som regelbundet gör vinst genom att sälja en tillgång, oavsett om det är en fastighet, ett fordon eller ett inventarium, klassificeras som ett aktivt företag. Därför kommer en investerare som vänder fastigheter sannolikt att klassificeras av IRS som en aktiv verksamhet – en ”återförsäljare” av hus – och omfattas av vanlig inkomstskatt på vinsten.

En fix-and-flip-investerare som vänder ett dussintal hus per år, innehar dem under en mycket kort period och/eller får större delen av sin inkomst från sin verksamhet med att vända fastigheter kommer att betraktas som återförsäljare, och inkomsten kommer att beskattas med högre vanliga inkomstskattesatser.

Detta står i kontrast till passiva investeringsinkomster såsom en hyresfastighet där vinsterna, om de så småningom säljs, kommer att beskattas till en mer gynnsam kapitalvinstskatt. IRS code är dock inte särskilt tydlig när det gäller vad som utgör aktiv respektive passiv inkomst, och många faktorer tas i beaktande. Dessa kan inkludera hur många fastigheter som vänds, om de är ägda av ägaren eller hyrs ut under en period innan de säljs vidare och hur länge de innehas.

Om du är en aktiv fix and flipper som innehar en fastighet i mindre än ett år kommer du troligen att beskattas med din ordinarie inkomstskattesats på 10 % till 37 %. Att fastställa din beskattningskategori och vilken skattesats du är skyldig är komplicerat och din skatteexpert bör involveras.

Frequently Asked Questions (FAQs) on House Flipping Taxes

Denna guide bryter ner House Flipping-skatterna och diskuterar kapitalvinster jämfört med ordinarie inkomster när man flippar hus. Det här är några vanliga frågor som vi har stött på och svar som kan ge dig ytterligare insikter.

Vad är 70-regeln i House Flipping?

70-regeln talar om för investerare hur mycket de maximalt bör betala för en fastighet. Regeln, som är en riktlinje i branschen, säger att en investerare inte bör betala mer än 70 % av fastighetens uppskattade värde efter att de slutfört alla sina reparationer och renoveringar (ARV).

Vad är andra avdrag för House Flipping?

När du funderar på dina utgifter och avdrag för fastighetsinvesteringar, se till att du tar hänsyn till saker som transport, hemkontor, måltider och utbildning som workshops, böcker etc. Prata med din revisor för att få veta mer och använd ett online-spårningssystem som QuickBooks online för att hålla det enkelt.

Kan man verkligen flippa hus utan pengar?

Det finns flera sätt att flippa hus utan pengar, men du kommer att behöva bidra till en affär på kreativa sätt (t.ex. om du har kunskap om byggnationer, bidra med din tid och dina färdigheter, eller har en fastighet som du kan använda för att korsa säkerhet för ett lån med hårdvaluta). Om du vill veta mer kan du läsa vår artikel om hur du kan vända hus utan pengar.

Behövs det en licens för att vända ett hus?

Typiskt sett behöver du ingen särskild statlig licens för att vända ett hus, men kontrollera med din stat, eftersom det kan bero på hur din verksamhet fungerar. Om du till exempel är byggherre kräver vissa stater en entreprenörslicens. I de flesta fall måste du ansöka korrekt om tillstånd och eventuellt en företagslicens.

Bottom Line: Flipping Houses Taxes

Under 2017 nådde husflippning en 11-årshögsta, med över 200 000 flippningar i USA.Efter denna entusiasm måste du veta vilka skatter du är ansvarig för att betala för ditt husflippningsföretag. Vinster från att flippa hus behandlas i allmänhet som vanlig inkomst, inte som kapitalvinster, så vinsterna omfattas av normal inkomstskatt och skatt på egenföretagande.