Vad är ett meddelande om inledande?
Ett meddelande om inledande är ett dokument som formellt fastställer startdatumet för ett projekt eller det datum då en leverantör för första gången tillhandahöll material eller arbete. Det arkiveras och registreras på motsvarande lokala eller statliga kontor i det län där projektet är beläget, och måste i allmänhet lämnas till andra projektdeltagare och anslås på arbetsplatsen.
Ett tillkännagivande om påbörjande lämnas in av ägaren eller huvudentreprenören, men denna inlämning kan resultera i ett krav (eller en möjlighet) att underleverantören, material- eller utrustningsleverantören också lämnar in ett tillkännagivande.
Inlämningen av ett tillkännagivande om påbörjande av en ägare eller huvudentreprenör kan påverka tidsfristerna och inlämningstidtabellen för andrahandsleverantörer och arbetare. Detta kan skydda ägaren eftersom det skapar en gräns för när en panträtt kan lämnas in och begränsar ansvarsbeloppet för en sådan panträtt. En panträtt som skickas för sent kanske inte kan fästas vid egendomen.
I många fall löper tidslinjen för att lämna in en mekanisk panträtt från den tidpunkt då du för första gången tillhandahöll arbetskraft eller material till ett byggprojekt. Detta är utmärkt om du exakt kan peka ut och dokumentera det datum då du började, men om du inte för detaljerade register, eller om någon bestrider datumet, kan du hamna i en svår situation – meddelandet om efterlevnad fastställer ett tydligt, formellt datum, för beräkning av alla dessa andra tidsfrister.
Meddelandet lämnas i allmänhet in precis innan eller strax efter det att arbetet med projektet påbörjas. Kraven varierar från stat till stat, så se till att kontrollera lagarna i den stat du befinner dig i för att bekräfta detaljerna.
Var krävs ett meddelande om påbörjande?
I vissa stater (bland annat Florida, Georgia, Iowa, Michigan och Ohio) måste ett meddelande om påbörjande lämnas in när ett projekt påbörjas för att någon part senare ska kunna lämna in en mekanisk panträtt. I andra stater, t.ex. South Carolina, South Dakota och Texas, erbjuds det som ett frivilligt skydd som ägare och huvudentreprenörer kan använda för att begränsa inlämningen av mekaniska panträtter efter det att projektet är slutfört. Det är viktigt att förstå reglerna för meddelande i din delstat, eftersom underlåtenhet att lämna meddelande kan begränsa dina rättigheter, och att lämna meddelande kan skydda dig från framtida ansvar.
När meddelandet om påbörjande har lämnats in anger datumet på det att projektet officiellt har påbörjats. Tidsfrister för mekanikerpantsättningar mäts sedan utifrån detta datum, inklusive tidsfrister för preliminära meddelanden och pantsättningsansökningar. Om du arbetar i en stat som kräver att du lämnar in ett meddelande om inledande, gör du klokt i att skaffa en kopia för dina register och ange datumet på meddelandet i din programvara för spårning av betalningar och panträtter för att se till att du inte missar några tidsfrister för inlämning.
Om du befinner dig i en av de stater där det är frivilligt att lämna in ett meddelande om inledande är det fortfarande en bra metod, särskilt vid större projekt, att lämna in ett sådant meddelande eller att få en kopia av det meddelande som lämnats in av ägaren eller totalentreprenören. Det visar datumet då projektet påbörjades och även hur stort ansvar ägaren eller generalentreprenören har. När meddelandet om inledande har lämnats in kan värdet av andra och tredje rangens entreprenörers och leverantörers panträtt begränsas. En entreprenör i tredje ledet kan inte lämna in en panträtt för mer än värdet av vad generalentreprenören är skyldig entreprenören i andra ledet ovanför honom.
Som underentreprenör, vad behöver jag veta om Notice of Commencement?
Insättandet av ett meddelande om påbörjande av generalentreprenören eller fastighetsägaren påverkar kraven och tidsfristerna för förhandsbesked och mekanisk panträtt för underentreprenörer, materialleverantörer, utrustningsleverantörer och andra parter som tillhandahåller arbetskraft eller förnödenheter till jobbet. Detta skyddar ägaren eller generalentreprenören, men skapar ytterligare hinder och begränsar tidsplanen för processen för panträtt för potentiella panträttsinnehavare. Ett tillkännagivande om påbörjande kan begränsa dina rättigheter att lämna in en panträtt, påverka tidsramar och kan lägga till ytterligare krav på meddelande (t.ex. ett preliminärt meddelande) för att påbörja ditt arbete.
En annan viktig notering i vissa stater är att om ägaren eller generalentreprenören lämnar in ett tillkännagivande om påbörjande måste underentreprenörer och materialleverantörer också lämna in ett tillkännagivande om påbörjande när de påbörjar arbetet för att meddela ägaren att de arbetar på projektet, och om du inte gör det kan det betyda att du förlorar din möjlighet att lämna in en mekanisk panträtt.
Det enklaste sättet att veta om ett meddelande om påbörjande har lämnats in är att se sig omkring på arbetsplatsen, eftersom det i de flesta stater som kräver eller tillhandahåller en möjlighet till meddelande måste en kopia anslås på en väl synlig plats på själva den fysiska arbetsplatsen. En kort inspektion av lokalerna kan vara allt som krävs för att veta om ett meddelande om inledande har lämnats in eller inte. En underentreprenör eller materialleverantör kan också be generalentreprenören om en kopia av meddelandet.
Det är en god affärspraxis att skicka preliminära meddelanden om varje projekt, oavsett om det finns ett särskilt krav eller inte och oavsett om ett meddelande om påbörjande har lämnats in eller inte. Det finns många fördelar med att göra det, och du behöver aldrig oroa dig för om du missade en tidsfrist eller misslyckades med att skydda panträtten på grund av ett okänt meddelande om påbörjande.
Om du vill att någon ska förklara detaljerna i lagarna i din delstat, eller om du behöver hjälp med att lämna in en mekanisk panträtt, ge advokaterna på National Lien & Bond ett samtal. Vi är erfarna byggnadsadvokater med kunskap om alla 50 stater och kan hjälpa dig att lämna in rätt papper i rätt tid och samla in det du är skyldig.
Detta inlägg publicerades ursprungligen den 12 juni 2017 och uppdaterades för att återspegla ny information den 20 augusti 2018.
Alla uppgifter som lämnas här är endast i utbildningssyfte och ska inte ses som juridisk rådgivning.