Att locka till sig hyresgäster och hålla dem kvar är viktigt för att äga en framgångsrik hyresfastighet. Men vad gör du när du kämpar för att hitta en ny hyresgäst eller när du vill öka din behållningsgrad av boende? Det är här som hyresmedgivanden kommer in i bilden. Här är allt du behöver veta innan du erbjuder en hyresrabatt.
Vad är hyreskoncessioner?
En hyreskoncession är en justering eller kompromiss som en fastighetsförvaltare eller hyresvärd gör i hyresvillkoren för att locka hyresgäster. Hyreskoncessionen är vanligtvis ett tillfälligt incitament som gynnar hyresgästerna, så att de övertalas att skriva under eller förnya ett hyresavtal. Ett av de främsta skälen till att hyresvärdar använder sig av hyreskoncessioner är att fylla vakanser. Att avstå från första månadens hyra är till exempel en vanlig hyreslättnad som snabbt kan locka till sig hyresgäster. Ju längre en lägenhet står tom, desto mindre vinst gör du som hyresvärd. Tanken är att de pengar som krävs för en hyresrabatt är mycket mindre än den totala kostnaden för att ha en vakant lägenhet.
Typer av hyreskoncessioner
En koncession kan ta formen av en rabatt, ett prisavdrag, en monetär kompensation eller en fysisk vara eller tjänst. En hyresvärd kommer att annonsera hyresrabatten (eller i vissa fall förhandla om villkoren i ett hyresavtal) för att locka potentiella hyresgäster eller behålla nuvarande hyresgäster. Hyresrabatter kan användas på engångs-, månads- eller årsbasis.
Och även om hyresrabatter ges efter hyresvärdens gottfinnande är det vanligt att hyresgästerna ber om en rabatt, vilket resulterar i en förhandling baserad på hyresgästens behov och hyresvärdens önskemål. Även om hyresmedgivanden vanligtvis innebär en materiell sak eller en minskad kostnad för hyresgästen, är hyresvärdarna kreativa för att undvika vakanser i så stor utsträckning som möjligt. Vissa hyresvärdar ger till exempel potentiella hyresgäster undersökningar för att se vilka eftergifter som kan fungera bäst.
Här är några vanliga exempel på hyreseftergifter:
- Gratis eller proportionell hyra för den första månaden
- Reducerad hyra för ett ettårigt hyresavtal
- Bortfall av avgifter, t.ex. inflyttningsavgifter, avgifter för husdjur osv.
- Reducerad eller efterskänkt säkerhetsdeposition
- Uppdaterad inredning, nya vitvaror, och olika renoveringar
- Att tillåta att en eller flera väggar målas
- Betala flyttkostnader (en hyresvärd betalar en flyttkostnad, t.ex. en flyttbil eller ett förvaringsskåp)
- Betala mäklararvode
- Gratis användning av bekvämligheter på plats som vanligtvis är betalda, t.ex. parkering, tvättstuga eller förrådsutrymme
- Gratis internet eller andra nyttigheter
Detta är bara några av de vanliga hyresmedgivanden som hyresvärdar använder. Det finns tre typer av hyreseftergifter som du bör känna till som hyresvärd, särskilt om du hyr eller köper en fastighet för första gången.
Hyressättningskoncessioner
Hyressättningskoncessioner används vanligtvis för nybyggda fastigheter, särskilt kommersiella byggnader. Dessa typer av koncessioner används för att hyra ut fastigheten snabbt så att den kan nå kapacitet eller ett fastställt beläggningsmål och bli lönsam.
Red flag koncessioner
En red flag koncession kan varna dig för potentiella problem med en hyresfastighet innan du köper eller refinansierar. Om du upptäcker att det finns pågående eftergifter bara för att hålla fastigheten ockuperad kan det vara ett tecken på större övergripande problem med hyresfastigheten.
Marknadsföringskoncession
Denna typ av koncession används vanligtvis för äldre investeringsfastigheter, till exempel en renoverad byggnad. Strategin är att marknadsföra fastigheten något över den genomsnittliga marknadshyran, så att koncessionen ser ut att föra hyran i linje med resten av marknaden. Denna metod är acceptabel att använda så länge fastigheten är i stort sett upptagen och prissatt på ett lämpligt sätt i enlighet med marknaden.
När man ska använda hyreskoncessioner
Hyreskoncessioner används vanligtvis för att locka potentiella hyresgäster för att snabbt fylla vakanser. Denna taktik används ofta när en hyresvärd öppnar en ny, stor hyresfastighet, upplever en långsam marknad eller helt enkelt har svårt att hitta hyresgäster.
Samt att locka potentiella hyresgäster kan en hyresvärd använda en hyresrabatt för att uppmuntra nuvarande hyresgäster att förnya sitt hyresavtal. En hyresvärd kan också använda hyresrabatter för att renovera en hyreslägenhet. Att behålla boende är ett av de bästa sätten att hålla din hyresfastighet lönsam. Om du har en hyresgäst i tre år som betalar i tid varje månad eller månader i förväg kan det vara en bra idé att ge dem en liten koncession. Om du upptäcker att du ofta har lediga lägenheter kan du överväga att använda en hyreseftergift eller någon annan form av hyresgästbindning.
Nackdelar med hyreskoncessioner
Och även om hyreskoncessioner lockar till sig hyresgäster snabbt och kan förbättra hyresgästbindningen finns det vissa nackdelar. Vissa hyreskoncessioner kommer att vara mycket svåra att ta bort. Vissa hyresgäster kanske vill behålla hyreskoncessionen efter att deras hyresavtal har löpt ut. Om du till exempel ger en hyresgäst fri användning av tvättstugan eller fri parkering i ett år kan han eller hon begära att hyresförmånen ska tillämpas på det nya hyresavtalet. Om du inte går med på att lägga till förmånen i det förnyade hyresavtalet kan de bestämma sig för att flytta ut. På samma sätt kan en hyresgäst begära att få behålla den rabatterade hyran om du erbjöd en reducerad hyra när han eller hon skrev på kontraktet. Som hyresvärd kan du förhandla och gå med på att behålla det sänkta hyrespriset, men använd ditt omdöme.
Användning av hyresrabatter är också riskabelt. Även om det är osannolikt att det skulle hända med korrekt screening kan en hyresgäst orsaka egendomsskador, betala hyran efter att den förfallit eller överge fastigheten , vilket kan leda till vräkning. Om du till exempel använder en gratis deposition som en hyresförmån riskerar du att inte ha pengar avsatta för reparationer.
Du kan använda ditt hyresavtal för att skydda dig själv när du använder hyresförmåner. Ange i hyresavtalet när hyreskoncessionen upphör och vilka omständigheter som skulle kräva att koncessionen återkallas. Du bör också skicka hyresgästerna ett meddelande om höjning några månader innan deras hyresavtal löper ut om du har erbjudit en sänkt hyra.
Om du inkluderar regler och förväntningar i ditt hyresavtal är hyreskoncessioner en utmärkt strategi för att undvika förlängda vakanser och behålla nuvarande hyresgäster. Kom ihåg att det blir dyrt att upprätthålla vakanser och att störa vinsten. Var kreativ, annonsera koncessionen och du kommer att ha en lönsam hyresfastighet på nolltid!