Så, du har bestämt dig för att bygga ditt eget hus. Du har valt din planlösning och har valt alla hemmets ytskikt och inventarier. Entreprenören har uppgett att det bara finns en sista sak att ta hand om… att underteckna byggkontraktet.
Innan du skriver under är det absolut nödvändigt att du läser igenom och förstår kontraktet. Entreprenören kommer inte att berätta detta för dig, men du kanske också vill (och du har rätt att) förhandla om vissa kontraktsvillkor. I den här artikeln får du råd om vad du ska leta efter (och vad du ska se upp för!) i ditt byggkontrakt.
Varför ett byggkontrakt är viktigt
På den mest grundläggande nivån vill du få det hus som utlovades, och entreprenören vill få betalt för det hus som byggs. Kontraktet tjänar till att återspegla denna överenskommelse, att se till att det inte finns några meningsskiljaktigheter innan de faktiska arbetena påbörjas och att tillhandahålla en vägledning att följa om ett problem skulle uppstå senare.
För det mesta kommer din entreprenör att förse dig med ett kontrakt som är färdigt att underteckna. Om så inte är fallet kan du utarbeta ett sådant eller anlita en advokat för att utarbeta ett sådant (gå aldrig vidare utan ett kontrakt!). Kontraktet i sin ursprungliga form kan ha väldigt få villkor med väldigt få detaljer, eller så kan det vara så detaljerat och fyllt av komplicerade villkor att det är svårt att förstå. Ingen av dessa situationer är acceptabla. För att fullt ut skydda dina rättigheter bör avtalsvillkoren vara fullständiga, specifika och lätta att förstå.
Högst omtvistade frågor i entreprenadkontrakt
Nedan följer en lista över frågor som ofta är omtvistade i bostadsbyggnadsprojekt. Om dessa frågor inte täcks i ditt kontrakt, se till att lägga till dem. Om de redan finns med, granska dem noggrant för att se till att de skyddar dina rättigheter tillräckligt.
Arbetsomfattning. I detta avsnitt beskrivs det arbete som entreprenören går med på att utföra. I detta arbete ingår vanligtvis att skaffa kommunala eller andra tillstånd och att tillhandahålla det arbete, den utrustning, de material och andra tjänster som krävs för att färdigställa huset. I detta avsnitt krävs också att entreprenören ska anpassa arbetet till husets planer (ritningar) och specifikationer, som ska bifogas och utgöra en del av kontraktet.
Till och med när kontraktsdokumenten är noggrant utformade innehåller de ibland motstridiga villkor i planerna, specifikationerna och/eller det skriftliga kontraktet. Denna konflikt kan leda till förvirring och tvister. Om ritningarna till exempel visar ett stort badrum med ett handfat, men specifikationerna kräver två handfat, vad är då korrekt? Överväg att specificera att om det finns en konflikt mellan ritningarna och specifikationerna är det specifikationerna som gäller. Och i alla fall av konflikt bör kontraktet vara det styrande dokumentet.
Även om du antar att det är underförstått gör du klokt i att se till att kontraktet innehåller ett uttalande som säger att entreprenören måste slutföra arbetet på ett gott och fackmannamässigt sätt i enlighet med alla tillämpliga lagar. På så sätt kan du, om du har problem med entreprenörens arbete, hänvisa till en uttrycklig avtalsbestämmelse som entreprenören har brutit mot, och förlita dig på detta för att vidta rättsliga åtgärder.
Tidsbestämning av arbetet. Du har förmodligen hört skräckhistorier om byggprojekt som inte följer tidsplanen. Hur kan du skydda dig mot detta? Se till att kontakten innehåller information om när byggnationen kommer att påbörjas, vilken tidsplan för arbetet som entreprenören måste följa och när byggnationen kommer att avslutas (med andra ord, när kan du flytta in). Förlängning av tiden kan beviljas för förseningar som orsakas av:
- dåligt väder eller andra ”naturkatastrofer”
- arbetarstrejker
- betalningsförseningar som orsakas av byggherren
- inspektionsförseningar som orsakas av kommunen
- förändringar eller tillägg till arbetets omfattning som överenskommits mellan båda parter, och
- andra problem som ligger utanför entreprenörens rimliga kontroll.
Och även om entreprenören kanske tvekar att gå med på det, bör du överväga att inkludera en bestämmelse om skadestånd. I grund och botten säger denna bestämmelse att för varje dag som entreprenören arbetar efter slutdatumet (med förbehåll för de undantag som anges ovan) kommer entreprenören att debiteras ett visst belopp. Om till exempel det slutdatum som anges i kontraktet är den 1 maj, och byggandet inte är färdigt det datumet, måste entreprenören betala ägaren en dagersättning för varje ytterligare dag som byggandet pågår.
Dessa bestämmelser om skadestånd skyddar ägaren från förseningar och är ett incitament för entreprenören att slutföra arbetet i god tid. I de flesta delstater måste det angivna dagpenningsbeloppet, för att vara verkställbart, vara en rimlig uppskattning av de faktiska skador som byggherren kan drabbas av, och det får inte ha varit känt vid den tidpunkt då kontraktet ingicks. Denna bestämmelse är inte tänkt som ett straff, utan som en kompensation för att täcka de kostnader som ägaren kommer att ådra sig på grund av förseningen. Det kan till exempel handla om kostnader för att förvara dina möbler eller kostnader för att hyra en lägenhet under förseningsperioden.
Betalning. I detta avsnitt ska det tydligt anges vad, när och hur ägaren kommer att betala entreprenören. Eftersom entreprenören sannolikt kommer att förlita sig på betalningar från ägaren för att finansiera bygget måste betalningsplanen ge en stadig ström av pengar så att huset kan byggas i tid. Ett typiskt kontrakt kräver en första betalning före byggandet. Därefter kommer entreprenören regelbundet att lämna in en ansökan om betalning till ägaren med uppgift om hur mycket arbete som utförts under cykeln.
Att entreprenören också bör lämna in undertecknade ”mekanikers panträtt”-befrielser eller avståenden till ägaren från underentreprenörer som har tillhandahållit arbete eller material. En underentreprenör har en mekanisk panträtt, som är ett intresse i fastigheten, tills han eller hon har fått betalt av entreprenören för det arbete eller material som tillhandahållits. Därför ger mekanisk panträtt frisläppande eller avstående försäkringar till ägaren om att underentreprenören har fått betalt av entreprenören. Även om alla delstater har lagar om mekanisk panträtt varierar lagarna. Överväg att rådgöra med en yrkesman om din delstats lagar.
Ofta är slutbetalningen för ett projekt knuten till ”väsentligt färdigställande”. I kontraktet kan det till exempel stå att slutbetalningen ska ske 15 dagar efter det att huset är väsentligt färdigställt. Detta är inte problematiskt så länge ”väsentligt färdigställande” definieras på lämpligt sätt i kontraktet.
I vissa delstater definierar lagen ”väsentligt färdigställande” som den tidpunkt då arbetet är tillräckligt färdigt för att ägaren ska kunna bebo eller använda bostaden för det avsedda ändamålet. Eftersom du faktiskt kommer att bo i bostaden vill du förmodligen inte ha störningar av mycket uppföljningsarbete. Överväg därför att definiera väsentligt färdigställande i kontraktet på ett snävt sätt genom att räkna upp specifika punkter, eller begränsa arbetet efter väsentligt färdigställande till mindre reparationer. Eller om större saker återstår bör ägaren ha rätt att hålla inne betalningen med ett belopp som täcker sådana reparationer.
Förändringar av arbetets omfattning. Ibland ändras arbetets omfattning efter det att byggnationen har påbörjats. Detta kan bero på ägarens beslut (låt oss lägga till en inbyggd bokhylla där!), ett krav från tillståndsmyndigheterna eller upptäckten av ett okänt fastighetsförhållande som påverkar byggandet. Kontraktet bör ta hänsyn till möjligheten av sådana ändringar genom att kräva skriftliga arbetsorder för att återspegla ändringar i arbetets omfattning. Säg aldrig bara till entreprenören: ”Visst, fortsätt med vår nya plan” utan att skapa en skriftlig arbetsorder som både du och entreprenören undertecknar. Att göra något annat skulle öppna dörren för ytterligare oförutsedda utgifter.
Garanti. Även om det inte krävs i alla delstater innehåller många kontrakt uttryckliga garantier som beskriver vilka typer av fel som entreprenören kommer att ta hand om senare, hur länge garantin gäller, dina underhållsskyldigheter och vad entreprenören är skyldig att göra för att åtgärda felen. Om ditt kontrakt innehåller en uttrycklig garanti ska du läsa det noggrant och förhandla om villkoren om det behövs. Om ditt kontrakt inte innehåller någon uttrycklig garanti bör du överväga att lägga till en sådan i kontraktet.
Om ditt kontrakt innehåller en garanti kan det också begränsa eller avstå från underförstådda garantier, t.ex. en underförstådd garanti för lämplighet för ett visst ändamål eller en underförstådd garanti för fackmannamässigt utförande (tillgängliga underförstådda garantier varierar beroende på delstat). Även om de flesta stater erkänner rätten att begränsa eller avstå från dessa garantier har domstolarna vägrat att verkställa dessa avstående om det inte är uppenbart för domstolen att ägaren uttryckligen samtyckte till avståendet. Entreprenören får inte inkludera avståendena i det ”finstilta” eller begravd i avtalets juridiska termer. Om möjligt, gå inte med på ett avstående från underförstådda garantier, eftersom det kommer att begränsa din rätt att stämma i händelse av en senare tvist.
Tvistlösning. Oavsett hur noggrann du är vid utformningen av kontraktet eller hur vänskaplig du är mot entreprenören kan en tvist uppstå. Det är vanligt att byggentreprenadkontrakt kräver bindande skiljedom i stället för rättegång i domstol om det uppstår en tvist.
Om kontraktet kräver skiljedom får du inte stämma entreprenören. I stället måste du lämna in ett klagomål till en skiljeman – en expert inom byggbranschen som lyssnar på båda sidor av tvisten och utfärdar ett bindande beslut som löser frågan. Skiljemannen kommer att hålla en utfrågning där båda sidor har möjlighet att presentera sin ståndpunkt i frågan. Förhöret kommer att genomföras på samma sätt som en rättegång i en domstol. När förhöret är avslutat kommer skiljemannen att utfärda ett slutgiltigt beslut.
Det finns fördelar med att använda sig av skiljeförfarande, eftersom det vanligtvis är billigare och mindre formellt än en domstolsförhandling. Dessutom kommer du sannolikt att ha kontroll över valet av skiljeman. Du avstår dock från din rätt till en rättegång, och till skillnad från en domstolsförhandling kan ingen av parterna överklaga beslutet. Det finns inget fel beslut när det gäller att välja skiljeförfarande eller rättegång, så länge du förstår dina rättigheter och begränsningar.
Avokatkostnader. Överväg att inkludera en bestämmelse i avtalet om vilken part som betalar advokatarvoden i händelse av en tvist. I vissa delstater kan den vinnande parten inte få ersättning för advokatarvoden om inte detta uttryckligen föreskrivs i avtalet.
Bestämmelse om entreprenörens försummelse. Många standardavtal innehåller information om vad som utgör avtalsbrott och hur du kan hävda dina rättigheter. Om så inte är fallet bör du inkludera en särskild bestämmelse som behandlar entreprenörens försummelse. Det är rimligt att ge entreprenören en viss tid för att åtgärda eller ”avhjälpa” ett problem. Om entreprenören inte åtgärdar problemet kan du, för att se till att bygget slutförs, lägga till en bestämmelse som ger dig rätt att anlita en annan entreprenör. Du bör också ha rätt att avbryta arbetet eller säga upp kontraktet med entreprenören vid försummelse.
Snabba tips för att skydda dina rättigheter i ett entreprenadkontrakt
Som beskrivits ovan kan till synes enkla kontraktsbestämmelser vara förvånansvärt komplicerade. Ta dig tid att förstå hela kontraktet och vidta de åtgärder som krävs för att skydda dina intressen enligt följande:
- säkerställ att din entreprenör har en licens
- verifiera med din entreprenör att han eller hon är försäkrad (entreprenörsrisk, arbetsskadeersättning)
- kontrollera entreprenörens referenser och kontakta Better Business Bureau för ytterligare information
- granska alla kontrakt som entreprenören tillhandahåller dig – se till att det är tydligt och fullständigt
- överväga att anlita en yrkesman för att granska ritningar och specifikationer
- överväga att anlita en advokat som granskar och förklarar kontraktet för dig, och
- det viktigaste är att du inte är rädd för att förhandla om kontraktet med entreprenören.