Varför det är en dålig idé att köpa en bostadsrätt som hyresfastighet

För inte så länge sedan misslyckades jag med ett försök att köpa en bostadsrätt som hyresfastighet. Fem dagar innan köpet skulle slutföras var jag tvungen att avbryta affären. Jag lärde mig den hårda vägen att bostadsrätter inte är bra hyresobjekt.

Totalt förlorade jag omkring 1 000 dollar på grund av tillhörande kostnader som ledde fram till köpet. I slutändan var det bästa beslutet att gå därifrån och det sparade mig potentiellt en del framtida huvudvärk och extra kostnader.

Med en bitter smak i munnen efter denna affär som gick i stöpet har jag omorienterat mina fastighetsinvesteringar till crowdfunding där jag kan investera från min hemdator.

De två plattformar som jag investerar på är:

• Fundrise (läs min recension) – Bäst för nybörjare. Minst 500 dollar för att komma igång.
• PeerStreet (läs min recension) – Lågrisk skuldaffärer. Enkel plattform. Endast ackrediterade investerare. Minst 1 000 dollar.

Båda är mycket enklare sätt att få tillgång till högkvalitativa kommersiella och bostadsaffärer utan de enorma handpenningarna och riskerna.

Andra bästa crowdfunding-plattformar för ackrediterade investerare är:

• EquityMultiple (läs min recension) – För kommersiella och multifamiljära affärer.
• RealtyMogul (läs min recension)- Både enskilda affärer för ackrediterade investerare och REITs för icke-ackrediterade.
• CrowdStreet – Toppaffärer med en genomsnittlig årlig avkastning på 33 % i februari 2019.

Om jag försöker köpa en annan hyresfastighet kommer jag nästa gång troligen att använda en tjänst som Roofstock. Roofstock gör det enkelt att köpa förhandsgranskade hyresfastigheter som ger kassaflöde från dag ett. De undviker bostadsrätter och fokuserar istället på enfamiljshus. Det är gratis att bläddra bland fastigheterna på deras webbplats.

Läs min recension av Roofstock här.

Så vad gick fel när jag försökte köpa en lägenhet som hyresfastighet?

Bakgrund

Jag hade letat efter en ny hyresfastighet på Redfin det senaste året. Jag äger redan en lägenhet som hyresfastighet som jag tidigare bodde i. Tidigare har jag lagt ett lågt bud på en andra lägenhet och blev överbjuden av en flipper som betalade listpriset.

Sedan dess har jag tittat på ett antal andra fastigheter och en av dem fångade nyligen min uppmärksamhet. Den största dragningen av denna enhet var dess premiumläge… perfekt för att gå till alla typer av affärer, restauranger, livsmedelsbutiker och allt som en högklassig hyresgäst önskar. Det var också ett idealiskt läge för mig, i närheten så att jag kunde sköta det själv.

Denna enhet var en liten ett sovrum, mestadels uppdaterad och i utmärkt skick. Inspektionen gick bra och jag såg väldigt få saker som potentiellt kunde gå fel med den. Även om den är liten kan jag inte nog betona hur bra läget var, ner till själva kvarteret.

D DC:s metroregion är dyrt för bostäder. Det anses också vara en dålig plats för investerare. Men jag är inte intresserad av att köpa en fastighet i en annan delstat eftersom jag vill förvalta den själv och inte vill ha extra skatteproblem.

Jag är villig att acceptera en lägre avkastning på kontanter för en solid fastighet på ett utmärkt läge. Många fastigheter i mitt område lockar till sig hyresgäster med låg risk och hög kvalitet med avancerad utbildning och stabila och hälsosamma löner.

Samtidigt som det inte är en idealisk fastighetsinvestering att köpa en bostadsrätt som hyresfastighet på grund av HOA, delade kostnader och bostadsrättsföreningar, är de de mest uppnåeliga fastigheterna för mig i det här skedet. Investerare måste hitta sin egen bästa nisch för fastighetsinvesteringar där de bor.

Investeringsfastigheter kräver en handpenning på 20-25 %. För en fastighet på 200 000 dollar motsvarar det 40 000 eller 50 000 dollar som krävs för att få ett bra lån. Radhus skulle vara ett bättre investeringsobjekt, men de säljs för minst det dubbla priset och kommer inte i närheten av att nå upp till 1 %-regeln (som en allmän regel för fastighetsinvesteringar bör de hyresintäkter som samlas in per månad motsvara 1 % av försäljningspriset.

Så för en fastighet för 200 000 dollar bör hyrorna ligga runt de 2 000 dollar per månad). Listpriset för denna fastighet var i närheten av 200 000 dollar.

Condos i närheten kan komma nära 1%-regeln om en enhet är prissatt för att sälja och har ett bra läge. Denna fastighet kom nära 1%-regeln, men inte riktigt. Ändå visste jag att den lätt skulle kunna hyras ut till en högkvalitativ hyresgäst och ha mycket lite underhåll.

Anbudet

Denna speciella fastighet listades något under det verkliga marknadsvärdet jämfört med de senaste lokala försäljningssiffrorna. Men den behövde inga uppgraderingar och var redo att hyras ut. Jag ville komma med en summa som låg under listpriset, men inte ett fullständigt lågt bud.

Jag visste att ett lågt bud skulle avvisas eftersom det var en ny fastighetsnotering med betydande uppgraderingar nyligen. Min agent fick också veta att de hade avvisat några tidigare låga bud.

Efter att ha diskuterat med min agent kom vi överens om att mitt bud skulle ligga 3 % under det begärda priset. Den nivån skulle vara svår att tacka nej till eftersom säljaren var motiverad. Den var tillräckligt hög för att vi skulle kunna förvänta oss ett motbud i stället för ett fullständigt avslag.

När jag fick mitt bud svarade säljaren med ett motbud som mötte mig halvvägs i fråga om priset. Detta var typiskt enligt min mäklare. Enligt min tidigare erfarenhet är det så att när någon ber dig att möta dem halvvägs i en prisförhandling så förhandlar de inte från en maktposition.

Jag var beredd att förlora den här fastigheten på grund av några tusen dollar så jag avvisade motbudet. Efter cirka 12 timmar accepterade säljaren motvilligt mitt ursprungliga bud eftersom de var motiverade och inte hade några andra i handen.

Finansieringen

Jag har en lånekille som jag har använt mig av fem gånger för att köpa fastigheter och refinansiera. Varje gång han har erbjudit mig räntor har jag gått till andra mäklare för att hitta konkurrenskraftiga räntor. Han har slagit konkurrenterna med en åttondel varje gång.

Totalt medan jag planerade att köpa den här lägenheten med 20 % i handpenning. Men när jag fick offerter var räntan på lägenheten 3/8-delar högre än om jag lade ner 25 %. 4,625 % jämfört med 4,25 %.

Med tanke på att detta var en långsiktig investering med fast ränta ville jag absolut ha den lägre räntan och bestämde mig för att sätta in de extra pengarna för att få den bättre räntan.

Min långivare gav mig några anledningar till varför räntan var högre för 20 % handpenning och allt handlade om Fannie Maes utlåningsnormer (för internationella läsare: Fannie Mae är en pseudo-statlig enhet som garanterar lån för banker).

4,25 % på en 30-årig fast ränta är en bra ränta för ett investeringslån, så jag låste in den så fort jag kunde. Till min förvåning var ett 5/1-justerbart hypotekslån (ARM) till samma ränta, så det verkar som om Fannie Mae vill undvika dessa för investerare, åtminstone enligt min erfarenhet.

25% handpenning motsvarade nästan ytterligare 10 000 dollar i handpenning, så jag var inte glad över det. Det skulle ta min nöd-/möjlighetsfond ner till nära noll. Men jag kunde återuppbygga efteråt och inrätta en HELOC på mitt primära hem för att hantera eventuella oförutsedda utgifter som dök upp.

Den nedgång

Allt gick smidigt veckorna efter att mitt erbjudande hade accepterats. Inspektionen var bra och det villkoret togs bort. Säljaren gick med på att åtgärda problem som vi identifierade. Allt gick enligt planerna, men jag var fast besluten om att få ta del av lägenhetsdokumenten tidigt för att se hur föreningen sköttes.

Frekvent är lägenhetsdokumenten en eftertanke, särskilt för förstagångsköpare av bostäder. Men de är oerhört viktiga. Du vill inte köpa in dig i en dåligt skött bostadsrättsförening. Att köpa en bostadsrätt innebär att du måste följa deras regler, bestämmelser och avgifter.

Om du inte betalar kan du bli utmätt. När andra ägare underlåter att betala kan dina avgifter snabbt stiga. Om det finns en utestående skuld kan du behöva hantera en engångskostnad för att betala av den. Låga reserver innebär att fler avgiftshöjningar kan behövas för att komma ikapp.

Jag har hanterat en hel del skit från bostadsrättsföreningar med min andra bostadsrätt. Taxorna ökade kraftigt under de första åren och stora saker gick fel med jämna mellanrum.

Med bättre förvaltning nu går det smidigare och inga höjningar har skett under de senaste två åren. Men ändå gjorde min tidigare erfarenhet av bostadsrättsföreningar mig skeptisk.

Mina upprepade förfrågningar om dokumenten möttes av ”det ligger utanför vår kontroll, vi får dem när vi får dem” från min agent. För att köpa fastigheten krävs att man läser dokumenten och godkänner att man kommer att följa reglerna och betalningsvillkoren. Säljarens agent fortsatte att säga ”ni kommer att få dem och det blir inga överraskningar.”

Sista veckan före tillträdet började jag få begränsade dokument. De saknade mycket grundläggande fakta som hur många enheter som ingick i föreningen och när taken byttes ut. Jag begärde mer information och säljaren var tvungen att hoppa genom krokar för att få den. Något stämde inte.

HoA:s avgifter hade ökat med 8 % från föregående år utan att någon förklaring gavs. Jag var tvungen att göra ytterligare en särskild begäran för att få se en reservstudie. Inga reviderade räkenskaper levererades, bara en sorglig budget på en sida.

Ett av Fannie Maes krav är att bostadsrättsförvaltningsbolaget måste tillhandahålla ett formulär med svar på frågor. Vissa tröskelvärden måste uppfyllas för att Fannie ska kunna garantera lånet och skydda sina och låntagarens intressen.

För ett investerarlån föredrar Fannie att ägarens beläggningsgrad i bostadsrättsföreningen ska vara större än 50 %. I det här fallet hyrdes 56 % av lägenheterna ut av investerare, så ägarbeläggningsgraden var endast 44 %.

För att kringgå detta är det vanligt att låneförmedlare lämnar in en skrivelse om ett undantag, vilket ofta beviljas. 6 % är ingen stor sak, inte ens för Fannie.

Efter ytterligare analys valde Fannie att avslå begäran om undantag. Anledningen? HOA-avgiften var 15 %, vilket innebär att 15 % av de boende inte betalade sina avgifter. Bara det var en enorm röd flagga!

Detta skedde utan min vetskap. Om jag hade sett den 15-procentiga andelen betalningsstörningar skulle jag inte ha gett erbjudandet. Men det är inte så processen fungerar. De gav mig lämpligen aldrig den informationen.

Troligt nog och överraskande nog stod Fannie Mae bakom mig. Fannie avslog begäran om undantag och plötsligt stod jag utan lån.

Min no-nonsense låneförmedlare ringde mig för att berätta nyheten. Han sa att det fanns andra låneprodukter där ute, men ingen med lika bra villkor. Under dessa omständigheter skulle räntan ha varit 100 baspunkter högre och på en 5/1 ARM. En högre ränta gjorde att min lönsamhet inte blev bra. För stor risk.

För att inte nämna att jag inte ville ha något att göra med den brottsfrekvensen. Jag fick också reda på att föreningen hade bytt förvaltningsbolag bara tre månader före allt detta, och de var redan missnöjda med det nya bolaget! OCH det visade sig att säljaren satt i föreningens styrelse. Ännu en röd flagga. Han såg den här röran på nära håll och ville bort därifrån.

Men även om jag är försäljare till yrket tycker jag att min låneförmedlare är mycket kunnig och pålitlig. Jag tröstade mig med hans råd som var samma beslut som jag tog när jag hörde om lånestatusen… gå ifrån den här affären. Så det var vad jag gjorde.

Lärdomar av att köpa en bostadsrätt som hyresfastighet

De 1 000 dollar jag förlorade var för inspektion, värdering och äganderättssökning. Inte coolt, men det stör mig inte så mycket vid det här laget. De pengarna kom från mina andra reserver för lägenhetsuthyrning som är mycket sunda.

Jag har nu en bitter smak i munnen för lägenheter. Huvudvärk kan undvikas genom att helt enkelt köpa en duplex, ett radhus eller ett enfamiljshus i stället för en condo. Tyvärr är dessa andra fastighetstyper mycket dyrare på de bästa platserna nära mig och skulle kräva mycket mer pengar nedåt.

Kanske kunde jag ha begärt mer av dokumenten för bostadsrätter innan jag lade ett bud. Med tanke på hur processen gick skulle jag förmodligen inte ha fått dem.

Inför avslutningen konsoliderade jag en hel del kontanter på mitt checkkonto för att täcka handpenningen och slutkostnaderna. Att samla ihop dessa pengar fick mig verkligen att känna att jag skulle sakna dem när jag skrev ut checken. Jag gillar att ha mycket kontanter till hands för nödsituationer och möjligheter.

Efter avslutningen skulle jag behöva bygga upp mina reserver igen och skära ner på utdelningsinvesteringar. Avkastningen på kontantinsatsen skulle ha varit cirka 9 % i den övre delen av hyran och 6 % i den nedre delen efter alla mina utgifter. Det är svårt att hitta en sådan avkastning i mitt område. Men om det hade varit en stor föreningshuvudvärk eller räntehöjning hade den avkastningen kunnat sjunka snabbt.

Enheten gick tillbaka på marknaden samma dag som vi undertecknade kontraktet som avslutade vår transaktion. Min agent sa att säljaren inte brydde sig eftersom han tyckte att enheten var värd mycket mer än mitt bud. Enheten gick i väntan på försäljning igen några dagar senare. Den här gången kommer den sannolikt att säljas som en ägarboende enhet.

Olyckligtvis för köparen kommer de snart att få reda på den misskötta förening de kommer att ansluta sig till.

För tillfället lägger jag mina hyresambitioner på is och sätter in nytt kapital i Fundrise och PeerStreet, och jag kommer inte att försöka köpa en bostadsrätt som hyresfastighet varje gång igen.

I framtiden kan jag överväga ett nyckelfärdigt enfamiljshus med hjälp av en nyckelfärdig mäklare som Roofstock för att hitta solida förhandsgranskade erbjudanden.

Nästa steg uppåt är ett radhus på ett mindre önskvärt läge, eller djupare in i förorterna. Ett anständigt radhus skulle kräva dubbelt så mycket handpenning, men de jag har frågat om skulle inte samla in den hyra som krävs för att få siffrorna att gå ihop. Jag måste utöka mitt sökande och vara mer tålmodig om jag ska köpa ett andra hyreshus.

För tillfället kommer jag att fördubbla mina utdelningsinvesteringar och hålla en sund möjlighetsfond för andra möjliga investeringar som uppstår eller en stor marknadsnedgång. För tillfället är jag klar med lägenhetsuthyrning.

Har du någonsin varit tvungen att gå ifrån en fastighetsaffär eller köpt en lägenhet som hyresfastighet?