(Ce blog avancé résume les conseils et les idées en matière d’investissement immobilier que Lofty AI a acquis en travaillant avec des milliers d’investisseurs et de fonds institutionnels.)
Que sont les vendeurs motivés ?
Un vendeur motivé est un propriétaire qui est motivé pour vendre son bien le plus rapidement possible, quelle que soit la raison.
Plusieurs raisons courantes comprennent :
- Divorce imminent
- Réinstallation pour un nouvel emploi
- Incapacité de payer les taxes ou les prix des hypothèques
Les propriétés des vendeurs motivés ont tendance à se vendre de 10 % à 30 % sous la moyenne du marché et ont généralement des conditions très favorables. Celles-ci peuvent inclure l’absence d’acompte, 0 % d’intérêt ou un plan de financement solide.
Un autre avantage de l’achat auprès de vendeurs motivés est la rapidité de la transaction. Ces personnes ont généralement une raison impérieuse de vendre leur propriété, et veulent souvent s’en débarrasser le plus rapidement possible.
Trouver un vendeur motivé est le rêve de tout investisseur immobilier. Lorsque vous en trouvez un, vous êtes en mesure de capitaliser sur leur désespoir et de faire une offre basse qui sera plus que probablement acceptée.
Comment trouver des vendeurs motivés (manuel)
Il existe de nombreuses façons manuelles, traditionnelles, de trouver des vendeurs motivés.
Elles prennent une tonne de temps et les taux de conversion sont abyssaux.
Ces méthodes manuelles comprennent :
Circuler
Les investisseurs immobiliers circuleront dans les quartiers à la recherche de signaux de vendeurs motivés.
Ces signaux comprennent :
- Le courrier et les journaux qui s’empilent dans une allée
- Une pelouse avant et un aménagement paysager négligés
- Une propriété délabrée
- Des terrains vides
- Des enseignes commerciales annonçant des fermetures
Les investisseurs ne font en réalité que prêter attention aux propriétés en détresse ou aux maisons vacantes.
Ces propriétaires sont généralement plus difficiles à retrouver ou à approcher. Mais une fois que vous avez une idée de l’endroit où se trouvent ces propriétés, il est un peu plus facile de trouver les bonnes données pour contacter les propriétaires qui sont motivés à vendre.
Trouver les propriétaires absents
Comme mentionné précédemment, les propriétaires absents sont un excellent groupe à cibler. C’est parce qu’ils ne vivent pas réellement dans la propriété et sont probablement ouverts à la vente au bon prix.
Typiquement, les propriétaires absents sont également des propriétaires en détresse qui ont dû déménager en raison d’un divorce, d’un nouvel emploi ou d’une autre raison.
Pour obtenir une liste de propriétaires absents, vous voulez aller à votre bureau d’impôt du comté local et demander une liste de propriétés où l’adresse du propriétaire et l’adresse de la propriété sont différentes.
Il est possible que vous puissiez trouver les registres publics de votre comté en ligne, mais la liste peut être difficile à parcourir.
Campagnes de courrier direct et de courriel
C’est la méthode la plus populaire que les investisseurs utilisent pour trouver des vendeurs motivés.
Il s’agit de compiler une liste de vendeurs motivés potentiels à travers les dossiers publics.
Les investisseurs rechercheront certains types d’informations dans ces dossiers publics pour donner la notion de vendeur motivé.
Ils comprennent :
- Le décès d’un co-locataire
- Forclusion récente
- Le propriétaire est âgé
- Un propriétaire hors de l’État
- Un propriétaire absent
- Des jours prolongés sur le marché
Le problème avec les dossiers publics est qu’ils sont mis à jour très rarement et que tout le monde y a accès, donc il n’y a pas de réel avantage compétitif.
Une fois que les investisseurs ont compilé une liste de vendeurs potentiellement motivés, ils vont ensuite envoyer des milliers de lettres/courriers leur demandant s’ils cherchent à vendre leur propriété.
Pour ces campagnes de courriers/courriers électroniques, un taux de réponse de 1% est considéré comme une campagne réussie.
Appel à froid
De façon similaire aux campagnes de publipostage, les investisseurs vont consulter les dossiers publics et compiler une liste de vendeurs motivés potentiels.
Ils vont ensuite trouver leurs numéros de téléphone et les appeler à froid.
Comme vous pouvez l’imaginer, cela convertit à un taux similaire à celui des campagnes de publipostage.
Craigslist
Plusieurs investisseurs aujourd’hui utilisent encore Craigslist pour essayer de trouver des vendeurs motivés.
À moins que vous n’ayez construit un script pour gratter systématiquement les données de Craigslist, vous aurez besoin de pour surveiller régulièrement la section des propriétés pour de nouvelles affaires.
Si vous allez adopter cette approche, vous voulez vous assurer et suivre les transactions qui ont été disponibles sur Craigslist pendant une période de temps significative, car cela peut être une bonne indication d’un vendeur motivé.
Lorsque vous prenez cette voie, n’oubliez pas de mettre à jour vos paramètres de notification afin de recevoir les mises à jour des listes par courriel directement à vous.
Les investisseurs utiliseront souvent les annonces Facebook pour tenter de trouver des vendeurs motivés.
Bien qu’il y ait beaucoup d’investisseurs immobiliers sur Facebook, il est difficile de savoir quels critères vous devriez utiliser pour cibler directement les vendeurs motivés.
Si vous allez utiliser Facebook, notre suggestion serait d’utiliser les groupes Facebook.
Contactez les avocats locaux
Les avocats locaux travaillent constamment avec des clients qui ont besoin de vendre leur maison en raison d’un divorce, d’une homologation, d’une faillite ou d’un certain nombre de situations.
C’est généralement la meilleure pratique de réseauter avec ces avocats lors d’événements commerciaux locaux, mais certains sont ouverts au courrier direct.
Lorsque vous recherchez un avocat local, vous voulez trouver un avocat qui pratique les types de droit suivants :
- Droit de la famille
- Droit immobilier
- Droit de l’État/Probates
- Droit de la faillite
Réseau avec les inspecteurs
Comme les avocats locaux, les inspecteurs de comté locaux sont un autre groupe de personnes qui ont tendance à avoir une connaissance approfondie de leur région locale.
Ils peuvent connaître des propriétaires qui ont eu des problèmes d’expansion ou de zonage avec leur propriété, ce qui pourrait être corrélé avec un vendeur motivé.
Comme vous pouvez probablement le dire, ces méthodes, tout comme la plupart des méthodes que l’industrie immobilière exploite, sont manuelles et dépassées.
Il existe un moyen plus facile.
Ce moyen implique de tirer parti de l’apprentissage automatique et d’apprendre quels signaux spécifiques conduisent à la vente d’une propriété à un prix nettement inférieur à la moyenne du marché.
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Comment trouver des vendeurs motivés (automatisé)
À Lofty AI, nous utilisons des données mises à jour quotidiennement pour identifier les propriétés amorcées pour une appréciation rapide et un flux de trésorerie plus élevé.
Nous avons également une méthode propriétaire pour trouver des vendeurs motivés.
Cette méthode implique la recherche automatique de mots-clés spécifiques dans la description de l’inscription d’une page de propriété.
Lorsque l’un de ces 100+ mots-clés est utilisé, les propriétés se vendront presque toujours à un prix nettement inférieur à celui auquel elles étaient initialement inscrites.
Quelques exemples de ces mots-clés incluent :
- Héritage
- Vente à découvert
- En l’état
- Spécial investisseur
- TLC
Lorsque ces mots-clés sont présents dans la description d’une annonce, nous avons constaté, au fil du temps, que les propriétés se vendent moins que leur prix d’origine.
Cela a à voir avec le fait que de nombreux agents immobiliers ne sont pas très bons en marketing. Ils utilisent ces mots-clés pour essayer d’être sournois et mignons. Mais ce qu’ils disent vraiment est :
« Donnez à mon client une offre basse et il l’acceptera probablement. »
C’est similaire à un agent immobilier décrivant une petite maison comme « confortable » pour essayer de la faire paraître meilleure.
Comment ça marche
L’image ci-dessous montre la plateforme Lofty AI à Reno.
Au total, nous recommandons 14 maisons individuelles qui sont à la fois sous-évaluées et amorcées pour une appréciation rapide
Maintenant, activons le filtre des vendeurs motivés.
Une fois que vous faites cela, il filtre encore plus vers le bas montrant seulement 4 propriétés.
Chacune de ces 4 propriétés a des vendeurs motivés, sont sous-évaluées, et sont amorcées pour une appréciation rapide.
AKA le rêve.
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Avec l’application d’investissement Lofty AI, vous n’avez plus besoin d’envoyer des milliers d’emails à des vendeurs motivés potentiels, ou de conduire dans tous les sens à la recherche de signes d’une propriété négligée.
Nous vous montrons des personnes qui cherchent déjà à vendre leur propriété, qui se trouvent aussi être des vendeurs motivés.