Iniziare la tua attività di house flipping comporta sei passi, il primo dei quali inizia con un solido business plan. Le fasi successive del processo includono la ricerca dei professionisti giusti, la formazione di una società di partecipazione, l’ottenimento di finanziamenti e l’identificazione di grandi proprietà. Il passo finale è il marketing e la vendita dei vostri flips per un profitto.
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Qui ci sono i sei passi su come iniziare un’attività di house flipping:
Crea un House Flipping Business Plan
Quando stai imparando come comprare e vendere case, hai bisogno di un business plan con obiettivi definibili, strategie, analisi e finanziamenti. Questo business plan di house flipping può aiutarti a capire quanti progetti hai bisogno di completare per raggiungere i tuoi obiettivi. Incoraggia anche i finanziatori a prenderti più seriamente e mette su carta le tue aspettative di profitto e le strategie di uscita.
Per aiutarti a mettere il tuo business plan sulla pagina e a fare bella figura, dai un’occhiata alla nostra guida completa ai business plan di fix-and-flip. In quell’articolo, ti guidiamo nello sviluppo di un business plan efficace per il flipping e ti diamo un modello gratuito. Scarica il modello in modo da poter vedere cosa dovrebbe includere un business plan per il flipping.
Modello scaricabile gratuitamente
Che cosa dovrebbe includere il business plan per il flipping della casa
Perché la tua attività di flipping della casa è destinata a produrre un profitto, è importante sapere cosa includere nel tuo business plan. Gli investitori e i finanziatori leggono il tuo business plan, quindi vuoi che sia facile da capire e che includa informazioni come un riepilogo degli obiettivi e un piano di generazione di contatti.
Un buon business plan di house flipping include i seguenti sei elementi:
Sommario degli obiettivi
Un business plan di house flipping dovrebbe includere:
- Obiettivi specifici: Per quanto riguarda il flipping case e come li raggiungerai
- Tipi di proprietà: Come la casa unifamiliare, duplex e così via
- Area geografica: Dove si acquistano e si rivendono le proprietà
- Chi farà il lavoro: Appaltatore o fai-da-te
- Tempistica del progetto: 90 giorni o meno
- Numero di progetti: Quanti ne hai in una sola volta e nel corso di un anno
- Ritorno previsto sull’investimento (ROI): Punta al 20% o più su un tipico progetto fix-and-flip
Piano di generazione di lead
La generazione di lead è un termine immobiliare che indica come localizzare le proprietà che puoi sistemare e su cui puoi fare un profitto. Quando si è agli inizi, è comune usare risorse gratuite come Zillow e Realtor.com e chiedere al proprio agente immobiliare locale di cercare i contatti che soddisfano i propri parametri. Un’altra fonte è FSBO.com, dove i venditori motivati vendono le loro proprietà senza utilizzare un agente immobiliare.
Una volta che la vostra azienda è attiva e funzionante e sta girando un profitto, può essere il momento di implementare un vero e proprio piano di lead generation. Queste tecniche di lead generation includono l’invio di volantini e cartoline immobiliari, l’apposizione di cartelli o l’acquisto di lead. La generazione di lead assume molte forme e aiuta ad assicurarsi di non essere mai a corto di potenziali progetti flip.
Analisi di mercato
Un’analisi di mercato include:
- Comparabili recenti – nessuno più vecchio di sei mesi
- Dati demografici (come quelli dell’United States Census Bureau)
- Tendenze dei prezzi degli immobili nella zona
- Sviluppo imminente previsto nella zona
- Numero di giorni in cui una proprietà è sul mercato prima di essere venduta
Fonti di finanziamento
Come parte del vostro business plan, è necessario decidere se si fa affidamento sui risparmi di cassa o se si utilizzano fonti di finanziamento. Se optate per il finanziamento, i vostri costi di trasporto aumentano e così anche la vostra tempistica. Tuttavia, il finanziamento può permetterti di comprare e rinnovare più proprietà in una volta sola.
È importante valutare il compromesso tra i costi del prestito di denaro e la leva che ti fornisce. I prestatori fanno pagare punti e interessi e richiedono più tempo per chiudere una proprietà. Tuttavia, usandoli, si libera il vostro denaro per altri progetti. Ti permette anche di acquistare progetti che non ti saresti potuto permettere solo con i contanti.
Diciamo che un flipper ha 100.000 dollari di risparmi. Immaginiamo che il flipper usi questi risparmi per acquistare e ristrutturare una singola casa, e poi la rivenda per 125.000 dollari. Quella persona ha appena guadagnato 25.000 dollari (25% di profitto) e non ha avuto alcun costo di prestito. Non male, vero?
Immaginate che lo stesso flipper ora decida di far leva su quei 100.000 dollari. Invece di pagare in contanti per un singolo progetto, il flipper usa i risparmi per coprire le riparazioni e un piccolo acconto su più proprietà mentre finanzia il resto. Lui o lei fa cinque lanci proprio come il progetto descritto sopra. Ognuno richiede 20.000 dollari di risparmio in acconti e riparazioni, ma il resto dell’acquisto è finanziato.
I costi di finanziamento sono circa 6.000 dollari per progetto (30.000 dollari in totale), che è più del profitto totale nell’esempio precedente. Tuttavia, il profitto prima dei costi di finanziamento era di 125.000 dollari. Anche dopo aver considerato il costo del finanziamento, il flipper ha guadagnato 95.000 dollari, quasi raddoppiando i suoi risparmi. La leva finanziaria ha permesso al flipper di fare quasi quattro volte di più di quello che i risparmi da soli avrebbero permesso.
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Marketing & Piano di vendita
Il piano di marketing e vendita copre come commercializzare e vendere la tua proprietà ristrutturata, incluso se hai intenzione di assumere un agente immobiliare o vendere per conto tuo. I potenziali finanziatori e i vostri partner lo guardano per vedere se la vostra strategia di uscita è in ordine. Includi come commercializzi la proprietà e quali passi intraprendi per vendere la proprietà per soddisfare il tuo ROI.
Business &Biografia personale
Le biografie aziendali e personali sono incluse in un business plan di house flipping per fornire maggiori informazioni sulle tue qualifiche. Si discute anche di cosa fa il vostro business. Ogni biografia dovrebbe consistere di uno o due paragrafi ben pensati. Si dovrebbe anche menzionare se la vostra azienda è coinvolta in qualsiasi servizio della comunità. La tua bio personale dovrebbe evidenziare le tue qualifiche, l’educazione e l’esperienza nel settore.
Assumere i giusti professionisti dell’house flipping
I professionisti dell’house flipping includono avvocati, contabili, agenti immobiliari e imprenditori. Puoi trovarli attraverso i riferimenti degli investitori, le ricerche e le recensioni online e i gruppi di investimento.
I giusti professionisti dell’house flipping ti aiutano a capire meglio come entrare nell’house flipping, ti aiutano a prevenire gli errori e assicurano che la tua attività segua le linee guida legali.
Non tutti questi professionisti sono necessari subito e la maggior parte di loro sono assunti per progetto, invece che come una spesa aggiuntiva per il personale. Se avete già iniziato un progetto, va bene assumere prima un appaltatore generale. Se questo non è il caso, allora si consiglia di fare un avvocato la prima assunzione. Un agente immobiliare può essere assunto quando si inizia a cercare le case e gli specialisti come un architetto devono essere assunti solo quando il progetto lo richiede.
Alcuni importanti professionisti dell’house flipping che potresti voler assumere includono:
- Avvocato: Scegliere un avvocato specializzato nel settore immobiliare. Lui o lei redige i contratti e si assicura che il tuo business sia in conformità con le ordinanze locali.
- Commercialista: Aiuta a impostare la tua struttura aziendale, a presentare le tasse per il tuo fix and flip business, a tenere traccia delle tue spese e a sapere quali voci possono essere cancellate.
- Agente immobiliare: Ti dà dati di mercato accurati per il quartiere in cui stai girando. Hanno una conoscenza del settore e forniscono informazioni più accurate di un sito web immobiliare. Nella maggior parte degli stati, lavorano su commissione e sono pagati dal venditore.
- Appaltatore generale: Assicuratevi che il GC abbia la licenza nella città in cui state lavorando in modo che lui o lei possa supervisionare la vostra riabilitazione. Senza un GC, devi supervisionare il cantiere da solo. Questo aumenta la tua tempistica e lascia spazio agli errori; entrambi i quali tagliano i profitti.
- Paesaggista: Assunto in base alle necessità. Senza un paesaggista, la vostra casa può mancare di fascino, il che scoraggia gli acquirenti, aumentando così il tempo in cui la vostra casa rimane sul mercato. Questo mangia nei tuoi costi di trasporto e abbassa il tuo ROI.
- Architetto: Sono necessari solo per progetti più grandi come l’aggiunta di stanze o il cambiamento della struttura della casa. Se non si usa un architetto, l’integrità strutturale della casa potrebbe essere compromessa, il che può finire per costarvi migliaia di dollari.
- Tuttofare: assunto per lavori più semplici come dipingere o rattoppare buchi. Questa persona non ha bisogno di avere una licenza. Usando un tuttofare, non devi spendere il tempo e lo sforzo per un progetto fai da te.
- Assistente: Dopo aver incontrato i professionisti giusti e avere alcuni progetti di riabilitazione sotto la cintura, si può desiderare di assumere un assistente per aiutare nelle attività quotidiane. Un assistente è per la casa flipper che sta facendo cinque o più fix e flips all’anno ed è veramente in esecuzione una casa flipping business.
Quando si assumono professionisti, i riferimenti sono la vostra migliore, fonte più affidabile. Se qualcuno che conosci ha avuto successo con questa persona, è probabile che anche tu possa farlo, ma non è mai una garanzia. Amici e familiari possono offrire referenze, ma le più preziose provengono da altri investitori e dai gruppi di investimento a cui si partecipa.
Assicuratevi che il professionista sappia fare il lavoro specifico per cui state assumendo. Questo ti fa risparmiare denaro a lungo termine. Non vuoi pagare per avere lo stesso lavoro fatto due volte se la prima volta è fatto male.
Imposta le tue operazioni di House Flipping Business
Le operazioni di House flipping business includono la scelta di un’entità come una LLC, la registrazione della tua attività, l’apertura di conti bancari separati e l’ottenimento di una carta di credito aziendale. È possibile impostare queste operazioni commerciali con l’aiuto di professionisti come un avvocato e un contabile. Queste operazioni commerciali mantengono il tuo business organizzato, efficiente e legale.
Le operazioni commerciali di house flipping includono:
Scegli un’entità per il tuo business di House Flipping
Come discusso brevemente al punto 2, tu e il tuo contabile dovete decidere quale tipo di business creare. Si può scegliere di formare un’impresa DBA, S Corporation, LLC o essere una ditta individuale. Questo è importante per motivi fiscali e per limitare la tua responsabilità. Se qualcuno scivola e cade sul tuo posto di lavoro non vuoi che siano in grado di farti causa personalmente, quindi vuoi proteggere i tuoi beni personali separatamente dal tuo business.
Per saperne di più su questo argomento, controlla la nostra guida per avviare una holding immobiliare.
Registra la tua attività di House Flipping
Dopo aver deciso come impostare la tua attività, è il momento di registrare la tua attività di house flipping con l’IRS e ottenere un numero di identificazione del dipendente (EIN), che lo identifica come entità commerciale. Inoltre, controlla con il tuo stato e il comune locale per quali altre licenze e permessi commerciali potresti aver bisogno. Questi passi devono essere seguiti sia che tu stia gestendo la tua attività di house flipping da casa o da un ufficio.
Apri un conto bancario per la tua attività di House Flipping
Una volta ottenuto il tuo numero EIN, è il momento di aprire un conto bancario aziendale. Questo previene la commistione di denaro personale e aziendale. È importante fin dal primo giorno perché stai spendendo soldi per il gas per cercare proprietà. Avete anche bisogno di questo denaro separato per pagare il vostro avvocato e commercialista appena assunto. Ti aiuta anche ad eliminare i controlli da parte dell’IRS e le complicazioni quando il tuo commercialista fa le tue tasse.
Per mantenere basse le tue spese di avvio, controlla BlueVine, un conto corrente aziendale online gratuito che è ottimo per le imprese che non gestiscono contanti. L’applicazione mobile di BlueVine ti permette di depositare assegni, fare pagamenti e pianificare trasferimenti. Apri un conto gratuito online in pochi minuti.
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Richiedere una carta di credito per la tua attività di House Flipping
Dopo che hai un conto bancario aziendale, ti consigliamo di richiedere anche una carta di credito aziendale. Puoi usare la carta di credito aziendale per acquistare materiali da costruzione, comprare mobili da ufficio ed elettrodomestici. Non hanno punti anticipati e alcune di esse offrono vantaggi come il cash back su acquisti selezionati o punti miglia della compagnia aerea. Il loro più grande vantaggio è che possono fluttuare le spese per 30 giorni senza pagare alcun interesse.
Imposta le operazioni di marketing per il tuo business House Flipping
Dopo aver seguito tutti questi passi, è il momento di impostare alcune operazioni di marketing per il tuo business house flipping. I biglietti da visita sono un buon punto di partenza perché sono poco costosi. Hai anche bisogno di un sito web aziendale e un indirizzo e-mail aziendale. Il tuo sito web può servire come un portafoglio di progetti passati per gli investitori e finanziatori e può aiutare con la generazione di piombo, indicando la zona in cui si lavora e il tipo di proprietà che ti interessa. Seguendo questa guida di impostazione delle operazioni di business per garantire che il tuo business sia legale e sia presentato in modo professionale.
Per aiutarti a iniziare a registrare il tuo business, contatta Rocket Lawyer. Si tratta di una società di tecnologia legale online che può aiutarvi con i documenti LLC, che riduce il tempo e il denaro necessario per assumere un avvocato. Offre pacchetti che possono costare poche centinaia di dollari a seconda dello stato in cui ti trovi.
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Trova le fonti di finanziamento per la tua attività di House Flipping
Assumendo che tu non stia usando tutto il contante, ci sono tipicamente tre modi per finanziare la tua attività di house flipping, che sono prestiti hard money, prestiti di riabilitazione e prestiti del gruppo di investimento. Tuttavia, probabilmente si desidera utilizzare un prestito hard money o di riabilitazione perché sono più prevalenti e possono chiudere rapidamente.
I tre modi più comuni per finanziare la vostra casa flipping business sono:
Prestiti di denaro duro per un’attività di House Flipping
I prestiti di denaro duro offrono tempi di approvazione e di finanziamento più veloci dei mutui tradizionali. Puoi fare domanda online, e offrono prestiti a livello nazionale. Le loro qualifiche del mutuatario sono più indulgenti dei prestiti tradizionali, ma i loro termini di prestito sono per periodi di tempo più brevi. Hanno anche tassi di interesse più alti dei prodotti di prestito tradizionali.
Prestiti di riabilitazione per un’attività di House Flipping
I prestiti di riabilitazione includono linee di credito di equità domestica (HELOCs), che sono linee di equità nella tua casa attuale. A seconda del prestatore, possono essere usati per sistemare un altro progetto. I mutui di ristrutturazione HomeStyle sono prodotti Fannie Mae utilizzati per acquistare e ristrutturare una casa in un unico prestito. Includono mutui a 15 e 30 anni a tasso fisso e regolabile e offrono tassi d’interesse competitivi.
Prestiti per gruppi d’investimento per un’attività di House Flipping
Dopo esserti unito a un gruppo d’investimento, potresti incontrare investitori disposti a mettere del contante per i tuoi affari. Questo è particolarmente probabile se hai esperienza nella costruzione o nel settore immobiliare. Questi gruppi sono locali e possono essere trovati tramite una ricerca su Google o su un gruppo di meetup per investitori immobiliari.
Se sai che vuoi usare qualche forma di finanziamento, ma non sei sicuro di dove guardare, controlla LendingHome. Offre prestiti specifici per proprietà fix-and-flip con tassi competitivi a partire da mutuatari primari. Finanzia fino al 90% LTV e al 75% ARV. Ottieni la prequalificazione online oggi stesso.
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Identifica le proprietà giuste da aggiustare e ribaltare
Una volta che hai un piano di business, una squadra di fix-and-flip, operazioni impostate e finanziamenti in atto, è il momento di iniziare a identificare le proprietà giuste da aggiustare e ribaltare per un profitto. Tenete a mente il vostro budget e la tempistica e ricordate che non importa quanto sia buono il vostro business plan, avete ancora bisogno di identificare la proprietà giusta per soddisfare il vostro ROI. Il quartiere dovrebbe essere il vostro obiettivo principale perché si può cambiare la proprietà, ma non il quartiere.
I seguenti sono i fattori più importanti per identificare le case giuste per il flipping immobiliare:
- Posizione del quartiere: Scegliere un quartiere che è conveniente per dove si vive e lavorare, perché si può avere a fare più visite al sito
- Ben tenuto quartiere: Puoi cambiare il curb appeal della tua casa ma non del quartiere
- Servizi nelle vicinanze: Attira gli acquirenti verso la tua casa e li incoraggia a pagare un prezzo più alto e può includere parchi, biblioteca, scuole, ristoranti e negozi.
- Statistiche di mercato: Confronti e quanto tempo le proprietà sono state sul mercato
- Case senza problemi strutturali: Evita i problemi intorno alle fondamenta come i pavimenti che affondano per evitare il tempo e i soldi spesi per ripararli, che possono anche includere permessi extra
- Riparazioni che aggiungono valore: Aggiungete il maggior valore ai vostri progetti fix-and-flip come grandi armadi, piani aperti, cucine rinnovate e bagni aggiornati
- Dimensione della proprietà: Concentrati meno sulla planimetria e più sulle dimensioni; puoi rimuovere i muri non portanti per aprire le stanze, ma è costoso aggiungere metratura ad una casa
- Spazio esterno: Cerca proprietà con qualche tipo di spazio esterno che gli acquirenti vogliono vedere; puoi aggiungere il curb appeal, ma non puoi aggiungere un giardino se non c’è spazio disponibile
Acquistare, ristrutturare, commercializzare & Vendere proprietà
Sei ora pronto a comprare, ristrutturare, commercializzare e vendere proprietà per un profitto. Generalmente, ci vogliono da 15 a 30 giorni per chiudere una proprietà usando tutti i contanti o un prestito hard money. Poi, potrebbero volerci dai 30 ai 120 giorni per ristrutturare la proprietà, a seconda delle sue condizioni. Si dovrebbe iniziare a commercializzare la proprietà quando la riabilitazione è abbastanza completa per fare delle foto. La proprietà può essere venduta in pochi giorni o in mesi, a seconda dei prezzi e del mercato locale.
La maggior parte dei flipper inizia con siti online gratuiti e agenti immobiliari per acquistare, commercializzare e vendere la loro proprietà. Un agente immobiliare è in grado di assistervi nel trovare una casa da comprare, negoziando il prezzo di vendita e aiutandovi a vendere la casa una volta ristrutturata. Altri modi per trovare proprietà da comprare includono cartelli di banditi e lettere gialle.
Ora che sai come trovare la proprietà, hai solo bisogno di riabilitarla, che è dove i professionisti dell’house flipping possono aiutarti. Il tuo appaltatore generale riabilita la proprietà, ed è importante lavorare con lui o lei per attenersi a una linea temporale, perché ogni giorno in cui non hai venduto la proprietà è un altro giorno di pagamento dei costi di trasporto. Più velocemente si completa la ristrutturazione, più velocemente si può commercializzare e vendere la proprietà, il che significa, si spera, realizzare un profitto e continuare a vendere la proprietà.
Errori da evitare quando si inizia la propria attività di House Flipping
Come per qualsiasi attività, ci sono alcuni errori inevitabili che si fanno quando si sta imparando come iniziare un’attività di house flipping. Tuttavia, più errori si possono evitare, più soldi si possono fare in modo che il ROI sia più alto. Meno tempo hai a disposizione per correggere gli errori, più breve può essere la tua linea temporale.
Alcuni errori da evitare quando si inizia a vendere case includono:
- Fare da soli lavori per i quali non si è qualificati, come lavori idraulici o elettrici
- Spendere troppo per le ristrutturazioni; ricordati che non vivrai nella proprietà
- Acquistare una proprietà che dista più di un’ora da dove vivi perché è scomodo ogni volta che devi incontrare un appaltatore nella proprietà
“Un errore è pensare che puoi fare tutto da solo. Avere una grande squadra che ti sostenga è essenziale. La maggior parte delle persone non possiede le competenze di un agente immobiliare, un ispettore di casa, un prestatore, un appaltatore e uno stager. Circondati di un team esperto che ha una comprovata esperienza nel fare il tipo di flipping che ti interessa e avrai più possibilità di avere successo.”
– Tom Dewell, Presidente, Commercial Bath Refinishing
“Un altro errore è non capire i numeri o tenere conto degli imprevisti. Gli affari possono andare in negativo velocemente, specialmente in un mercato caldo dove non c’è un enorme margine di profitto. Per esempio, ordini di cambiamento drastici sulla portata del lavoro, carenze di manodopera, costi di mantenimento a causa della proprietà non venduta velocemente come previsto, e così via.”
– Aisha J. Thomas, Principal, The Thomas Agency, LLC
Frequently Asked Questions (FAQs)
Can You Flip Houses With No Money?
In genere, ci sono tre modi per lanciare case senza soldi. Si può vendere la proprietà all’ingrosso, finanziare la proprietà con un prestatore che non richiede un acconto o lavorare con un investitore che finanzia l’acquisto in cambio di parte del capitale.
Per informazioni più specifiche relative al flipping di case senza soldi, leggi la nostra guida approfondita su tre modi per flippare case senza soldi in meno.
Quanti soldi puoi fare dal flipping di case?
Una delle ragioni per cui gli investitori vogliono sapere come iniziare un’attività di flipping di case è per poter fare soldi. Quanti soldi si possono fare con la vendita di case hanno molte variabili. La quantità di denaro che si può fare dipende dal vostro budget, dalla linea temporale, dalla posizione geografica e da quanto costano il lavoro e i materiali. In generale, una buona regola empirica è che si dovrebbe fare un 20% o più di ROI su ogni casa flip.
Guarda questi consigli professionali per massimizzare il ROI sugli investimenti fix-and-flip.
Cos’è la regola del 70 in House Flipping?
La regola del 70 in house flipping è considerata un barometro per molti house flippers. In generale, non si dovrebbe pagare più del 70 per cento dell’ARV di una proprietà più i costi di riparazione. Per esempio, se l’ARV di una proprietà è di $80.000 e le riparazioni stimate sono $20.000, non si dovrebbe pagare più del 70 per cento di $100.000, che è $70.000.
Quanti soldi hai bisogno per lanciare una casa?
Quanti soldi hai bisogno per lanciare una casa dipende dal costo di acquisizione, costi di riabilitazione, costi di trasporto e costi di marketing e vendita. Il costo totale per girare una casa è generalmente pari a circa il 10% del prezzo di acquisto della proprietà. I costi variano in base a dove si trova la casa, al tipo di proprietà e all’entità delle ristrutturazioni necessarie. Tieni a mente che imparando come iniziare un’attività di house flipping, conosci i passi da seguire e puoi risparmiare denaro lungo la strada.
Vedi la nostra guida approfondita su quanto costa capovolgere una casa per maggiori informazioni sulle spese coinvolte nell’house flipping.
The Bottom Line
Dopo aver imparato come iniziare a capovolgere case, il passo successivo è confermare che offre i migliori ritorni sui tuoi investimenti di tempo e denaro. Dopo aver seguito la nostra guida passo dopo passo su come iniziare un’attività di house flipping, è possibile creare un business plan e assumere i professionisti giusti. È anche possibile impostare le operazioni di business, trovare fonti di finanziamento, identificare le proprietà giuste per riparare e capovolgere e imparare come commercializzare e vendere le proprietà riparate.
Avere un grande partner finanziario è importante per chiunque inizi un business di house flipping. LendingHome può originare prestiti fix-and-flip in 15 giorni o meno. I suoi tassi sono competitivi, e presta fino al 90% LTV e al 75% ARV. La prequalificazione online richiede solo pochi minuti.
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