E così, avete deciso di costruire la vostra casa. Avete scelto il vostro layout e avete selezionato tutte le finiture e gli infissi della casa. L’appaltatore ha indicato che c’è solo un ultimo elemento di cui occuparsi… la firma del contratto di costruzione.
Prima di firmare, è imperativo che tu riveda e capisca il contratto. L’appaltatore non ve lo dirà, ma potreste anche voler (e avete il diritto di) negoziare certi termini del contratto. Questo articolo offre consigli su cosa cercare (e a cosa fare attenzione!) nel vostro contratto di costruzione.
Perché un contratto di costruzione è importante
Al livello più elementare, voi volete ottenere la casa che è stata promessa, e l’appaltatore vuole essere pagato per la casa costruita. Il contratto serve per riflettere questo accordo, per assicurarsi che non ci siano disaccordi prima che i lavori effettivi inizino, e per fornire una guida da seguire nel caso in cui sorga un problema in seguito.
Il più delle volte il vostro appaltatore vi fornirà un contratto pronto per la firma. In caso contrario, potete redigerne uno o assumere un avvocato per redigerlo (mai andare avanti senza un contratto!). Il contratto nella sua forma originale può avere pochi termini con pochi dettagli, o può essere così dettagliato e pieno di termini complicati che è difficile da capire. Nessuna di queste situazioni è accettabile. Per proteggere pienamente i vostri diritti, i termini del contratto dovrebbero essere completi, specifici e facili da capire.
Provocazioni comunemente contestate nei contratti di costruzione
Di seguito c’è una lista di argomenti che sono comunemente contestati nei progetti di costruzione residenziale. Se queste voci non sono coperte nel vostro contratto, assicuratevi di aggiungerle. Se sono già inclusi, rivedeteli attentamente per assicurarvi che proteggano sufficientemente i vostri diritti.
Campo di lavoro. Questa sezione descrive il lavoro che l’appaltatore accetta di eseguire. Questo lavoro include tipicamente l’ottenimento di permessi comunali o di altro tipo, e la fornitura di manodopera, attrezzature, materiali e altri servizi necessari per completare la casa. Questa sezione richiede anche che l’appaltatore si conformi ai piani della casa (disegni) e alle specifiche, che dovrebbero essere allegati e resi parte del contratto.
A volte, anche quando i documenti del contratto sono redatti con cura, contengono termini contrastanti nei piani, nelle specifiche, e/o nel contratto scritto. Questo conflitto può portare a confusione e controversie. Per esempio, se i piani descrivono un bagno principale con un lavandino, ma le specifiche richiedono due lavandini, qual è quello corretto? Considerate di specificare che, in caso di conflitto tra i piani e le specifiche, le specifiche controlleranno. E, in tutti i casi di conflitto, il contratto dovrebbe essere il documento di controllo.
Anche se si può presumere che sia implicito, sarebbe saggio assicurarsi che il contratto includa una dichiarazione che dice che l’appaltatore deve completare il lavoro in modo buono e a regola d’arte in conformità con tutte le leggi applicabili. In questo modo, se avete un problema con le prestazioni dell’appaltatore, potete puntare a una disposizione contrattuale esplicita che l’appaltatore ha violato, e contare su questo per perseguire un’azione legale.
Tempistica del lavoro. Probabilmente avete sentito storie dell’orrore su progetti di costruzione che vanno fuori programma. Come ci si protegge da questo? Assicuratevi che il contatto contenga informazioni su quando inizierà la costruzione, il programma di lavoro che l’appaltatore deve seguire, e quando la costruzione finirà (in altre parole, quando potrete trasferirvi). Estensioni di tempo possono essere concesse per ritardi causati da:
- poco tempo o altri “atti di Dio”
- scioperi dei lavoratori
- ritardi nei pagamenti causati dal proprietario
- ritardi nell’ispezione causati dal comune
- modifiche o aggiunte allo scopo del lavoro concordato da entrambe le parti, e
- altre questioni che sono al di là del ragionevole controllo del contraente.
Anche se l’appaltatore può essere esitante ad accettarlo, considerate di includere una clausola per la liquidazione dei danni. Fondamentalmente, questa disposizione afferma che per ogni giorno in cui l’appaltatore lavora oltre la data di completamento (soggetto alle eccezioni elencate sopra), all’appaltatore verrà addebitato un certo importo. Per esempio, se la data di completamento stabilita nel contratto è il 1 maggio, e la costruzione non è completa per quella data, l’appaltatore sarebbe tenuto a pagare al proprietario un importo giornaliero per ogni giorno aggiuntivo di costruzione.
Tali disposizioni sui danni liquidati proteggono il proprietario dal ritardo, e sono un incentivo per l’appaltatore a completare il lavoro in modo tempestivo. Nella maggior parte degli stati, per essere applicabile, l’importo della diaria specificato deve essere una stima equa dei danni reali che il proprietario potrebbe subire e non può essere stato effettivamente conosciuto al momento in cui il contratto è stato fatto. Questa disposizione non è intesa come una punizione, ma come una compensazione per coprire i costi che il proprietario dovrà sostenere a causa del ritardo. Questi potrebbero includere i costi per immagazzinare i mobili o i costi per affittare un appartamento durante il periodo di ritardo.
Pagamento. Questa sezione dovrebbe indicare chiaramente cosa, quando e come il proprietario pagherà il contraente. Poiché l’appaltatore probabilmente farà affidamento sui pagamenti del proprietario per finanziare la costruzione, il programma di pagamento deve fornire un flusso costante di denaro in modo che la casa possa essere costruita in modo tempestivo. Un contratto tipico richiederà un pagamento iniziale prima della costruzione. Poi, su base regolare in seguito, l’appaltatore presenterà una domanda di pagamento al proprietario indicando la quantità di lavoro completato durante quel ciclo.
L’appaltatore dovrebbe anche presentare al proprietario le liberatorie o le rinunce firmate “mechanic’s lien” dai subappaltatori che hanno fornito lavoro o materiali. Un subappaltatore ha un pegno del meccanico, che è un interesse nella proprietà, fino a quando lui o lei è stato pagato dall’appaltatore per il lavoro o i materiali forniti. Così, i rilasci o le rinunce di pegno del meccanico forniscono garanzie al proprietario che il subappaltatore è stato pagato dall’appaltatore. Anche se ogni stato ha leggi di pegno del meccanico, le leggi variano. Considerate di consultare un professionista riguardo alle leggi del vostro stato.
Spesso, il pagamento finale di un progetto è legato al “completamento sostanziale”. Il contratto potrebbe dire, per esempio, che il pagamento finale è dovuto 15 giorni dopo che la casa è stata sostanzialmente completata. Questo non è problematico finché “completamento sostanziale” è definito in modo appropriato nel contratto.
In alcuni stati, la legge definisce “completamento sostanziale” come il momento in cui il lavoro è abbastanza completo in modo che il proprietario possa occupare o usare la casa per lo scopo previsto. Poiché voi vivrete effettivamente nella casa, probabilmente non volete il disturbo di molti lavori successivi. Quindi, considerate di definire il completamento sostanziale nel contratto in modo ristretto, elencando voci specifiche, o limitando il lavoro dopo il completamento sostanziale a riparazioni minori. Oppure, se rimangono elementi importanti, il proprietario dovrebbe essere autorizzato a trattenere il pagamento per un importo che copra tali riparazioni.
Modifiche allo scopo del lavoro. A volte, dopo che la costruzione è iniziata, lo scopo del lavoro cambia. Questo potrebbe essere dovuto alla decisione del proprietario (aggiungiamo una libreria a muro lì!), un requisito dalle autorità di autorizzazione, o la scoperta di una condizione sconosciuta della proprietà che influisce sulla costruzione. Il contratto dovrebbe tener conto della possibilità di tali cambiamenti richiedendo ordini di lavoro scritti per riflettere i cambiamenti nell’ambito del lavoro. Non dire mai all’appaltatore: “Certo, vai avanti con il nostro nuovo piano”, senza creare un ordine di lavoro scritto che sia tu che l’appaltatore firmate. Fare altrimenti aprirebbe la porta a ulteriori spese impreviste.
Garanzia. Anche se non è richiesto in tutti gli stati, molti contratti contengono garanzie espresse, che descrivono quali tipi di difetti il contraente si prenderà cura in seguito, quanto dura la garanzia, i vostri obblighi di manutenzione, e cosa il contraente è tenuto a fare per riparare i difetti. Se il vostro contratto contiene una garanzia esplicita, leggetelo attentamente e negoziate i termini se necessario. Se il vostro contratto non contiene una garanzia esplicita, considerate di aggiungerne una al contratto.
Se il vostro contratto contiene una garanzia, può anche limitare o rinunciare a garanzie implicite, come una garanzia implicita di idoneità per uno scopo particolare o una garanzia implicita di costruzione a regola d’arte (le garanzie implicite disponibili variano a seconda dello stato). Mentre la maggior parte degli stati riconosce il diritto di limitare o rinunciare a queste garanzie, i tribunali hanno rifiutato l’applicazione di queste rinunce a meno che non sia ovvio per il tribunale che il proprietario ha specificamente accettato le rinunce. L’appaltatore non è autorizzato a includere le rinunce nelle “scritte in piccolo” o sepolte nel legalese del contratto. Se possibile, non accettate una rinuncia alle garanzie implicite, poiché limiterà i vostri diritti di citare in giudizio in caso di una successiva controversia.
Risoluzione delle controversie. Non importa quanto siate attenti nella stesura del contratto o quanto siate amichevoli con l’appaltatore, potrebbe sorgere una controversia. È comune per i contratti di costruzione richiedere un arbitrato vincolante piuttosto che una causa in un tribunale se c’è una controversia.
Se il contratto richiede l’arbitrato, non si può citare il contraente. Invece, è necessario presentare un reclamo a un arbitro – un esperto nel settore delle costruzioni che ascolterà entrambe le parti della controversia e emetterà una decisione vincolante che risolva la questione. L’arbitro condurrà un’udienza in cui entrambe le parti avranno l’opportunità di presentare la loro posizione sulla questione. L’udienza sarà condotta in modo simile a un processo in tribunale. Alla conclusione dell’udienza, l’arbitro emetterà una decisione finale.
Ci sono vantaggi nell’usare l’arbitrato, in quanto è tipicamente meno costoso e meno formale di un processo in tribunale. Inoltre, si avrà probabilmente il controllo sulla selezione dell’arbitro. Tuttavia, si rinuncia al diritto a un processo, e a differenza di un processo in tribunale, nessuna parte può appellarsi alla decisione. Non c’è una decisione sbagliata quando si tratta di scegliere l’arbitrato o la causa, fino a quando si capisce i vostri diritti e le limitazioni.
Spese legali. Considerare l’inclusione di una disposizione nel contratto riguardo a quale parte paga le spese legali nel caso di una controversia. In alcuni stati, la parte vincente non può recuperare le spese legali a meno che questo non sia stato specificatamente previsto nel contratto.
Provvedimento di inadempienza del contraente. Molti contratti standard contengono informazioni su ciò che costituisce una violazione del contratto e come potete far valere i vostri diritti. In caso contrario, si dovrebbe includere una disposizione specifica che affronti l’inadempienza del contraente. È ragionevole concedere all’appaltatore una certa quantità di tempo per risolvere o “curare” un problema. Nel caso in cui l’appaltatore non risolva il problema, potete, per assicurarvi che la costruzione venga completata, aggiungere una clausola che vi permetta di assumere un altro appaltatore. Dovreste anche avere il diritto di sospendere il lavoro o terminare il contratto con l’appaltatore in caso di inadempienza.
Punti rapidi per proteggere i vostri diritti in un contratto di costruzione
Come descritto sopra, disposizioni contrattuali apparentemente semplici possono essere sorprendentemente complicate. Prendetevi il tempo per capire l’intero contratto e fate i passi necessari per proteggere i vostri interessi, come segue:
- assicurati che il tuo appaltatore abbia una licenza
- verifica con il tuo appaltatore che lui o lei sia assicurato (rischio dell’appaltatore, compensazione dell’operaio)
- controlla i riferimenti del tuo appaltatore e consulta il Better Business Bureau per ulteriori informazioni
- esamina qualsiasi contratto che l’appaltatore ti fornisce – assicurati che sia chiaro e completo
- considera di assumere un professionista per rivedere i piani e le specifiche
- considera di assumere un avvocato per esaminare e spiegare il contratto a te, e
- più importante, non aver paura di negoziare il contratto con l’appaltatore.