Il mercato immobiliare di oggi è pieno di aumenti. I prezzi delle case sono in costante aumento, ma i tassi ipotecari sono in calo. Al 29 ottobre 2020, il mutuo medio a 30 anni a tasso fisso era del 2,81%. Questo è significativamente più alto rispetto allo stesso periodo del 2019, quando era al 3,78%.
I tassi non stanno mostrando alcun segno di rallentamento. Ci si aspetta che la Federal Reserve mantenga il tasso dei fondi federali lo stesso, il che influenza indirettamente i tassi ipotecari.
Il grafico sottostante mostra il cambiamento dei mutui a tasso fisso a 30 anni dal 2000 al 29 ottobre 2020.
Con questo in mente, gli acquirenti di case potrebbero essere preoccupati di ricevere un tasso di interesse accessibile sul loro mutuo. È qui che entra in gioco la scelta tra bloccare e fluttuare un tasso d’interesse ipotecario.
Che cos’è un blocco del tasso d’interesse ipotecario?
“Bloccare” un tasso di interesse ipotecario significa che avrete un tasso che non cambierà dal momento in cui il vostro prestatore ve lo offre fino alla chiusura del vostro mutuo. Quando i tassi ipotecari aumentano – come ci si aspetta – non sarete colpiti dall’aumento se avete già bloccato il vostro tasso. Ci sono però alcune condizioni per bloccare un tasso ipotecario:
- Devi chiudere il tuo mutuo entro il periodo di tempo prestabilito.
- Non ci possono essere cambiamenti alla vostra domanda di mutuo.
Gli istituti di credito ipotecario offrono tipicamente blocchi di tasso per 30, 45 o 60 giorni, anche se è possibile che sia disponibile un blocco di tasso con un termine più lungo. Controlla con il tuo prestatore le loro opzioni di blocco del tasso.
Le spese per il blocco del tasso variano a seconda del prestatore, ma più lungo è il termine del blocco del tasso, più si pagherà per esso. Può anche essere costoso se si scopre che è necessario estendere il blocco del tasso oltre il termine originale. È anche importante notare che se si blocca il tasso del mutuo e poi i tassi scendono, non sarà possibile approfittare di un tasso più basso – nella maggior parte dei casi.
Ci sono istituti di credito che offrono l’opportunità di ricevere un tasso di interesse più basso di quello originariamente bloccato. Questa caratteristica è chiamata opzione “float-down”.
Quando avete questa opzione inclusa nel vostro blocco del tasso, siete in grado di ridurre il vostro tasso ipotecario se le condizioni di mercato causano un calo dei tassi di interesse durante il vostro periodo di blocco del tasso.
Cosa influisce su un blocco del tasso d’interesse?
Ci sono circostanze che possono influenzare un blocco del tasso di interesse ipotecario, secondo il Consumer Financial Protection Bureau, il che significa che il vostro tasso di interesse cambierebbe. Queste includono:
- Si cambia il tipo di mutuo che si sta ottenendo o l’importo dell’acconto.
- La tua valutazione della casa è arrivata più alta o più bassa del previsto.
- Hai fatto domanda per un nuovo credito o hai mancato un pagamento sul tuo debito esistente, causando un cambiamento del tuo punteggio di credito.
- Il vostro prestatore ha avuto problemi a documentare il vostro reddito aggiuntivo, compresi i bonus, gli straordinari o altre retribuzioni.
Cosa significa fluttuare un tasso di mutuo?
Un tasso ipotecario “fluttuante” è un tasso che è soggetto alle fluttuazioni giornaliere del mercato. Se il tasso d’interesse sale al momento della chiusura dell’ipoteca, si perde un po’ di potere d’acquisto. Se il tasso scende, guadagnerete un po’ di potere d’acquisto.
Scegliere di far fluttuare il vostro tasso d’interesse ipotecario è molto più rischioso che bloccarlo, perché non potete davvero prevedere cosa faranno i tassi ipotecari di giorno in giorno.
Quando ha senso fluttuare o bloccare?
Quando i tassi ipotecari mostrano una tendenza a diminuire di settimana in settimana, potrebbe essere più vantaggioso far fluttuare il vostro tasso ipotecario finché non sarete più vicini alla data di chiusura. C’è la possibilità di ottenere un tasso migliore quando è il momento che la transazione del prestito abbia luogo.
In un clima di mercato immobiliare molto simile a quello odierno – dove i tassi di interesse tendono a salire – si potrebbe prendere in considerazione un blocco del tasso ipotecario, a condizione di avere una linea temporale concreta da quando si va sotto contratto alla data di chiusura prevista.
È importante considerare come un cambiamento del tasso di interesse influenzerebbe la vostra rata mensile del mutuo. Per esempio, il pagamento mensile su una casa di 200.000 dollari con un tasso di interesse del 4,5% è di 1.013 dollari, mentre il pagamento mensile con un tasso di interesse del 4,75% sarebbe di 1.043 dollari. Questa è una differenza di 30 dollari che si aggiunge a 360 dollari nel corso di un anno.
Assicurati di discutere le tue opzioni di blocco del tasso con il tuo prestatore e i termini associati a qualsiasi termine di blocco del tasso che possono avere a disposizione.