Deed-restricted homeownership

Overview

Deed restrictionAccordi privati che limitano l’uso della proprietà, come indicato in un deed. Aiutano a mantenere l’accessibilità a lungo termine delle case costruite con sovvenzioni significative. Aiutano a salvaguardare il valore a lungo termine per la comunità dell’investimento iniziale nella proprietà di case a prezzi accessibili, limitando qualsiasi vendita successiva della casa a mutuatari idonei al reddito a un prezzo accessibile. Le restrizioni di rivendita sono allegate all’atto di proprietà e possono essere applicate per diversi decenni o più, a seconda della legge statale. Gli acquirenti di proprietà vincolate da atto di proprietà sono in genere autorizzati a mantenere alcuni ma non tutti i benefici dell’apprezzamento del prezzo della casa, preservando così l’accessibilità economica per il prossimo acquirente, in linea con i termini della restrizione.

La proprietà immobiliare vincolata da atto di proprietà può essere usata per preservare l’accessibilità economica a lungo termine in qualsiasi comunità. Può essere particolarmente preziosa dove sono necessarie grandi quantità di assistenza per portare i prezzi delle case alla portata delle famiglie a basso e moderato reddito, e dove sono previsti rapidi aumenti dei prezzi delle case.

Questa sezione descrive alcune delle considerazioni per le comunità interessate a sviluppare la proprietà immobiliare con vincolo di destinazione.

Approccio

Le restrizioni di destinazione pongono condizioni sull’atto di proprietà che stabiliscono certi limiti o usi accettabili. Le condizioni, conosciute anche come covenant, “corrono con la terra” e di conseguenza vincolano i proprietari attuali e futuri. Le restrizioni dell’atto sono state usate per anni dagli sviluppatori e dalle associazioni condominiali, in genere per porre dei limiti alle dimensioni delle case o alle scelte estetiche, per esempio, limitando le scelte dei colori accettabili delle vernici esterne delle case all’interno di una suddivisione. Anche i governi locali e le organizzazioni non profit hanno adottato questo strumento come metodo per preservare la proprietà di case a prezzi accessibili. Per fare ciò, vengono poste delle restrizioni sulla proprietà che limitano i termini delle vendite future per mantenere l’accessibilità per gli acquirenti successivi.

La proprietà di case con restrizioni sulla proprietà è una forma di proprietà condivisa. Altre forme includono Community Land Trusts e cooperative a capitale limitato. L’equità condivisa della proprietà della casa è un approccio alla proprietà della casa che bilancia il doppio obiettivo di mantenere l’accessibilità a lungo termine delle case per i futuri acquisti e di permettere agli acquirenti di costruire ricchezza attraverso la proprietà della casa. Le opinioni divergono sul fatto che i mutui a rivalutazione condivisa debbano essere considerati una forma di proprietà condivisa. Per maggiori informazioni sull’equità condivisa e sulla proprietà della casa, visitate il rapporto Shared Equity Homeownership del National Housing Institute e il rapporto del Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard su Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing.

I programmi di proprietà della casa con vincolo di destinazione preservano l’accessibilità attraverso una varietà di meccanismi. I patti possono regolare:

• Come viene fissato il prezzo di rivendita nelle vendite future. Le Deed restrictions tipicamente prescrivono una formula che fissa un tetto al successivo prezzo di vendita della casa. Come le formule di rivendita usate con i mutui a rivalutazione condivisa e dai fondi comunitari, queste formule tipicamente bilanciano gli obiettivi di costruire ricchezza per il proprietario della casa e mantenere l’accessibilità per i futuri acquirenti. Per esempio, la formula di rivendita può essere legata ai cambiamenti del reddito mediano della zona, calcolato dal Department of Housing and Urban Development. Spesso abbreviato come AMI. Per esempio, il prezzo potrebbe essere fissato al prezzo di acquisto originale più un incremento che riflette l’aumento del reddito mediano di zona durante il mandato del proprietario. Per esempio, se i proprietari hanno acquistato la casa per 200.000 dollari e il reddito mediano dell’area è aumentato del 15% durante la residenza del proprietario nella casa, il prezzo massimo di vendita sarebbe 230.000 dollari. Questo approccio assicura che, una volta che la casa è resa accessibile, la casa rimane generalmente accessibile alle famiglie basate sullo stesso standard di reddito in futuro, a meno che i tassi di interesse non cambino. Altre formule di rivendita limitano la percentuale di qualsiasi apprezzamento nel valore di mercato di case comparabili che il proprietario può realizzare, richiedendo al proprietario di vendere la casa per non più del prezzo di acquisto originale più una percentuale specifica dell’apprezzamento, come il 25 per cento.
• Il pool di acquirenti idonei. Le restrizioni comuni sui futuri acquirenti fissano dei limiti sul reddito familiare di un futuro acquirente, per esempio all’80% o meno del reddito familiare mediano.
• Usi accettabili. Le restrizioni d’uso comuni includono la richiesta al proprietario di occupare la casa come residenza primaria e di mantenere la casa secondo certi standard di abitabilità.

Le restrizioni d’uso si applicano solitamente per un periodo di tempo definito, come 30 o 45 anni, dopo di che scadono. In alcuni programmi, l’orologio riparte ogni volta che la casa viene venduta, così in pratica le restrizioni dell’atto tendono ad essere applicate per molto più tempo. Alcuni stati, tra cui Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island e Vermont hanno autorizzato restrizioni “perpetue” per le case sovvenzionate occupate dai proprietari. Dove consentito dalla legge statale, le restrizioni perpetue saranno più efficaci nel preservare l’accessibilità a lungo termine rispetto alle restrizioni a tempo limitato. Si veda il documento correlato, Determinare la durata dell’accessibilità richiesta per gli alloggi a prezzi accessibili dedicati.

Un vantaggio delle restrizioni di proprietà è che dovrebbero essere scoperte durante una ricerca di routine del titolo di proprietà. Di conseguenza, queste restrizioni sono talvolta chiamate “auto-applicative”. In pratica, tuttavia, le restrizioni possono essere trascurate, accidentalmente o intenzionalmente. Molte comunità hanno capito che il successo dei programmi di deed-restricted homeownership richiede il monitoraggio e l’applicazione per assicurare che le proprietà non sfuggano ai controlli. Per assicurare che le protezioni siano identificate e applicate quando la casa viene venduta, alcune comunità presentano anche un pegno, spesso per un importo nominale, oltre alle restrizioni sul rogito. I pegni sono più difficili da ignorare poiché devono essere rimossi e pagati prima che una casa possa essere venduta con un titolo chiaro. Il contatto regolare con i proprietari di casa o i requisiti di registrazione annuale possono anche aiutare a garantire che le unità siano occupate dal proprietario e in buone condizioni.

È anche importante controllare che il proprietario di casa non sia in ritardo con i pagamenti. Le restrizioni di proprietà sono subordinate alla prima ipoteca del mutuatario, il che significa che l’interesse del titolare dell’ipoteca ha la precedenza. Di conseguenza, le restrizioni del deed possono essere cancellate se un mutuatario subisce un pignoramento. Questo fornisce un’altra ragione per le comunità di monitorare e fornire supporto ai proprietari di case in programmi di deed-restricted homeownership. Questa subordinazione del debito è anche una sfida nei mercati in difficoltà o nel mezzo di un declino significativo: le località possono avere bisogno di fornire assistenza ai proprietari di case soggette a deed-restrict per dare loro la flessibilità di una vendita, proteggendo il valore a lungo termine della proprietà della casa a prezzi accessibili.

Le deed restrictions sono spesso usate insieme ad altre politiche discusse nella Housing Policy Library. Per esempio, le deed restrictions possono essere usate per preservare l’accessibilità a lungo termine delle unità rese accessibili attraverso la zonizzazione inclusiva. Anche alcune comunità fondiarie usano le restrizioni di atto per mantenere l’accessibilità a lungo termine. Gli alloggi soggetti a deed restrictions possono anche beneficiare dell’applicazione di abbattimenti o esenzioni fiscali.

Eligibilità

I programmi di deed-restricted homeownership si rivolgono in genere a famiglie a basso e moderato reddito. Molti programmi richiedono agli acquirenti di case di avere un reddito non superiore all’80% del reddito mediano dell’area. Questo è particolarmente vero per i progetti in cui vengono utilizzati fondi federali. Tuttavia, ogni programma stabilisce le proprie restrizioni. Nella città di Novato, CA, nell’area della baia ad alto costo, per esempio, gli acquirenti di case possono avere redditi non superiori al 120% del reddito mediano dell’area. Alcuni programmi danno preferenze alle famiglie con altre caratteristiche, come quelle che già vivono o lavorano nella comunità. Molti programmi si rivolgono anche a coloro che comprano casa per la prima volta (tipicamente definiti come coloro che non hanno posseduto una casa nei tre anni precedenti).

Gli acquirenti di un’unità abitativa con vincolo di proprietà sono spesso tenuti a frequentare un corso di educazione all’acquisto della casa e/o a partecipare a una consulenza sulla proprietà della casa prima dell’acquisto, che può essere offerta direttamente o in collaborazione con un’organizzazione locale no-profit. Questi supporti possono aiutare i potenziali acquirenti a determinare se la proprietà di un’abitazione con vincolo di proprietà è una buona opzione per loro, imparare quanto possono permettersi e migliorare il loro punteggio di credito (se necessario) in modo da soddisfare i requisiti di sottoscrizione per un mutuo.

Esempi

• Il programma di unità abitative a prezzi moderati della contea di Montgomery nel Maryland usa le restrizioni di proprietà con una formula di rivendita a compartecipazione per mantenere opzioni di proprietà di case a prezzi accessibili in questa zona con prezzi elevati. Molte delle unità di questo programma sono state create attraverso l’ordinanza di Inclusionary Zoning della contea, che è stata adottata per la prima volta nel 1973 e ha prodotto più di 12.000 unità.
• HelloHousing gestisce programmi di proprietà immobiliare con vincolo di proprietà per diversi comuni della Bay Area della California. Ogni programma ha le sue regole e restrizioni. Per esempio, il programma della città di Novato pone delle restrizioni all’atto di acquisto che permettono ai venditori di ricevere una quota di rivalutazione basata sul cambiamento del reddito mediano dell’area e sul valore ammortizzato dei miglioramenti di capitale approvati.

Risorse correlate

• Questo rapporto dell’HUD discute più programmi di proprietà condivisa e come essi facilitino un più ampio accesso ad alloggi a prezzi accessibili. Il rapporto mette in evidenza il programma di proprietà al di sotto del tasso di mercato di San Francisco, che prevede restrizioni di atto di proprietà per preservare l’accessibilità per i futuri acquirenti e consentire una modesta creazione di ricchezza per gli acquirenti.
• Questo rapporto del National Housing Institute include una discussione sui programmi di proprietà abitativa con restrizioni di atto di proprietà insieme ad altri modelli di proprietà abitativa a capitale condiviso. La sezione discute come l’accessibilità è mantenuta in questo modello e quali sono i regolamenti che circondano questo vincolo contrattuale, mentre descrive anche la storia e la prevalenza delle case con vincolo di destinazione.
• Grounded Solutions, una fusione del National Community Land Trust Network e del Cornerstone Partnership, fornisce supporto tecnico e risorse per lo sviluppo di alloggi permanentemente accessibili. La sezione deed-restrictions del loro sito web presenta molti articoli e strumenti sui diversi aspetti dei programmi di deed-restricted homeownership. La libreria di documenti esemplificativi offre patti di atto di proprietà di molti stati.
• Fannie Mae ha sviluppato questo volantino che fornisce maggiori informazioni per i prestatori su come fare un prestito quando una casa ha restrizioni di rivendita.

1. “Implementing Restrictions on Ownership”, 2011.

Vedi anche:
Cooperative a capitale limitato
Utilizzo di proprietà pubblica per alloggi a prezzi accessibili
Community land trusts