Nel 2011, Ryan Soroka ha firmato il contratto d’affitto per la sua 8th Wonder Brewery a East Downtown – EaDo in breve. Il team stava cercando un grande spazio industriale il più vicino possibile al centro con un affitto accessibile. Non c’era molto altro intorno a EaDo allora, ma Soroka ha visto il potenziale.
“Abbiamo pensato che questo quartiere potrebbe davvero essere qualcosa”, dice a PaperCity.
Pochi mesi dopo, è stato annunciato che il BBVA Compass Stadium – la casa della Houston Dynamo – sarebbe stato costruito a EaDo.
Situato sull’altro lato della I-59 dal centro di Houston, EaDo è una delle aree in più rapida crescita della città. Ex area industriale ed ex Chinatown, il quartiere era pieno di magazzini vuoti e fatiscenti fino all’ultimo decennio.
Il BVA Compass Stadium è stato seguito da una raffica di sviluppo commerciale e residenziale. Solo negli ultimi anni, gli sviluppatori hanno investito più di 250 milioni di dollari in EaDo, secondo Houston Properties.
EaDo ha suscitato l’interesse non solo di grandi sviluppatori ma anche di singoli acquirenti, attratti dal fascino di un nuovo, eccitante quartiere, e dal potenziale per un investimento che potrebbe ripagare profumatamente in futuro.
“Penso che sia una buona opportunità per investire i propri soldi in qualcosa che continuerà a crescere per anni”, ha detto Tommy Walker, Houston Metro team leader per Turner Mangum, una società immobiliare. Il prezzo mediano di vendita per il codice postale 77003 – che è costituito per lo più da EaDo – è passato da 204.500 dollari nel 2010 a 342.500 dollari nel 2019, e il prezzo mediano di vendita per piede quadrato era di 119 dollari nel 2010 e 180 dollari nel 2019, secondo Houston Properties. E ci si aspetta che questo cresca ancora di più.
L’equazione EaDo
Oggi, una tipica casa a schiera di nuova costruzione avrà tre camere da letto, tre bagni e mezzo e un garage per due auto, dice Walker. A seconda della posizione esatta, queste generalmente vanno da 300.000 a 500.000 dollari a EaDo – più ad est e più vicino alle autostrade, più economiche saranno.
Paige Martin, un broker associato alla Keller Williams Realty, dice che la maggior parte degli acquirenti a EaDo stanno cercando di vivere nelle loro case per quattro-sette anni.
“Si aspettano di realizzare un profitto”, aggiunge.
Secondo Martin, i principali fattori di attrazione sono i brevi spostamenti verso Downtown e lo Houston Medical Center, la grande accessibilità a ristoranti, bar e METRORail, così come la convenienza – il valore del terreno è la metà del costo di Downtown. Ha anche notato che alcuni investitori stanno acquistando in EaDo per creare affitti Airbnb, a causa della domanda delle partite del BBVA Stadium e del vicino George R. Brown Convention Center.
Ci possono essere alcune difficoltà che gli acquirenti dovrebbero considerare se l’obiettivo è la rivendita. Houston Properties ha condotto degli studi sui rischi della rivendita, e alcune proprietà di EaDo soddisfano tre dei criteri di rischio: troppo vicine a un’autostrada, troppo vicine a un’arteria principale e costruite da “costruttori con scarsa reputazione”. Martin dice che ce ne sono un certo numero a EaDo.
“È fondamentale conoscere i committenti dietro la costruzione e la loro storia”, dice. Il lato positivo è che EaDo, nel suo complesso, se l’è cavata bene durante le ultime inondazioni.
Il dibattito sul negozio di alimentari
Un’importante amenità che la gente dice che manca a EaDo è un negozio di alimentari. Soroka della 8th Wonder Brewery lo paragona ad una situazione di uova e galline in termini di attrazione di nuove persone:
“I grandi negozi vogliono che ci sia la densità della popolazione, ma i residenti vogliono che ci sia un negozio di alimentari”, dice.
Walker non è d’accordo che questo sia un grosso problema.
“Penso che sia più una cosa mentale per le persone”, dice, sottolineando che molti sobborghi non hanno nemmeno un negozio di alimentari nella comunità. “Devi ancora guidare per un buon 5, 10, 15 minuti per un negozio di alimentari.”
Inoltre, Martin nota che c’è un H-E-B attualmente in costruzione nel Third Ward, molto vicino a EaDo.
Un’altra cosa da considerare quando si acquista a EaDo è che è un quartiere in costante sviluppo, il che significa lavori di costruzione costanti.
C’è stata una vasta costruzione stradale nella zona da giugno 2018 a marzo 2019. Le imprese hanno sofferto, nota Soroka, e stanno ancora sentendo le conseguenze ora, dato che il traffico non è ancora tornato ai livelli precedenti alla costruzione.
“Attrezzature da costruzione ovunque, strade distrutte, pozzi di fango, fiumi che riempiono le strade. . .” Soroka descrive, ma sottolinea che tali investimenti infrastrutturali sono necessari.
“È un mal di testa a breve termine per quello che noi tutti speriamo sia un guadagno e un beneficio a lungo termine per la zona”, dice.
Niente di tutto ciò ha impedito agli imprenditori di puntare forte su EaDo. Solo negli ultimi due anni hanno aperto molte nuove attività, tra cui Truck Yard, SeaSide Poke, True Anomaly Brewing e un trio di concept Agricole Hospitality: Indianola, Miss Carousel e Vinny’s.
Altre recenti aggiunte al quartiere includono una stazione BCycle e un parco per cani – chiamato simpaticamente EaDog Park.
Che cosa c’è dopo in EaDo?
I futuri residenti hanno molte altre cose da aspettarsi nei prossimi mesi e anni. Jessica Bacorn, direttore esecutivo del distretto di gestione di EaDo, ha supervisionato diverse infrastrutture e progetti di abbellimento, tra cui sentieri per escursioni a piedi e in bicicletta, arte stradale, miglioramento dei marciapiedi e servizi pedonali come panchine, bidoni della spazzatura e illuminazione.
Un’ordinanza di parcheggio basata sul mercato è appena passata a EaDo, “una grande vittoria per il distretto”, dice Bacorn. Il distretto di gestione sta anche lavorando sia con TxDOT che con un’organizzazione chiamata Scenic Houston per rendere alcune aree lungo le autostrade più verdi e piacevoli.
“La cosa buona degli sviluppatori con cui ci siamo incontrati di recente è che vogliono mantenere quell’atmosfera di cultura funky che EaDo ha”, dice Bacorn, notando che molti vecchi magazzini vengono restaurati per nuovi usi.
Lo sviluppo commerciale non mostra segni di rallentamento. Lovett Commercial ha acquistato un magazzino di 99.000 piedi quadrati, che prevede di trasformare in un tentacolare spazio a uso misto che comprende ristoranti, negozi, studi d’arte e uffici. L’ex giocatore della Houston Dynamo Brian Ching aprirà la sua seconda impresa EaDo questo autunno, East End Backyard, dopo Pitch 25 Beer Park, che ha aperto l’anno scorso. Hotel RL sta anche progettando una sede vicino al BBVA Compass Stadium, prevista per il 2023.
Sono in corso anche progetti ancora più grandi. Il tanto discusso North Houston Highway Improvement Project avrà un grande impatto su EaDo, in particolare attraverso un parco proposto di 30 acri che sostituirebbe porzioni di I-45 e I-69 tra Downtown e EaDo.
“Questo sarebbe un enorme cambiamento per il distretto”, dice Bacorn. Il massiccio sforzo è attualmente proiettato per iniziare nel 2023, per il pieno completamento cinque anni dopo.
Potrebbero essere necessari diversi anni per EaDo per raggiungere il suo pieno potenziale, ma tutti i segni suggeriscono che è un quartiere in ripresa.