Liberty Bank
Di recente, ho avuto una domanda da parte di un regolatore sul perché abbiamo valutato l’interesse del canone di locazione in una proprietà multifamiliare quando la proprietà non è gravata da alcuna locazione a lungo termine. Il mio primo pensiero è stato quello di cancellare l’indagine come un altro regolatore male informato. Ma quando ci ho pensato ulteriormente, credo che la domanda non sia così disinformata e che la risposta non sia così semplice.
Secondo il Dictionary of Real Estate Appraisal, la definizione di fee simple è: “
La proprietà assoluta non gravata da alcun altro interesse o proprietà, soggetta solo alle limitazioni imposte dai poteri governativi di tassazione, eminent domain, potere di polizia e escheat.”
Il leased fee interest, che è tipicamente usato nel settore, è equivalente al fee simple interest di una proprietà che è affittata ad altri. Questo punto di vista si basa sulla premessa che una proprietà affittata fee simple contiene due insiemi di componenti di diritti di proprietà, uno è l’interesse di proprietà reale (l’interesse fee simple) e l’altro un interesse di proprietà personale (il contratto di locazione).
Quando una proprietà affittata ha un contratto di locazione in atto che è uguale ai tassi di mercato complessivi di proprietà affittate simili, il valore dell’interesse leasehold nella proprietà è zero. Il valore contributivo netto del contratto di leasing per il proprietario a titolo oneroso della proprietà è anch’esso zero, e questo porta direttamente al valore di mercato dell’interesse a titolo oneroso affittato per eguagliare il valore di mercato dell’interesse a titolo oneroso. L’intero pacchetto di diritti di proprietà detenuti da una proprietà immobiliare, indipendentemente dal fatto che la proprietà sia affittata o occupata dal proprietario, può essere identico perché l’intero pacchetto viene trasferito dal concedente al beneficiario attraverso l’esecuzione dell’atto di proprietà immobiliare e l’assegnazione del contratto di locazione della proprietà personale. È solo quando gli attuali affitti contrattuali della proprietà che viene valutata sono al di sotto o al di sopra dei tassi di mercato che il tradizionale interesse a canone locato viene valutato.
Un contratto di locazione non rimuove alcun diritto dal pacchetto di diritti della proprietà semplice a pagamento, ma piuttosto è un’aggiunta alla proprietà semplice a pagamento. Il fascio di diritti è coerente con la pratica di valutazione generalmente accettata in cui le proprietà affittate, i cui termini contrattuali di locazione sono a livelli di mercato, si dice che hanno un valore che è al “mercato”, o è numericamente equivalente al valore semplice della proprietà. Questo significa che lo stesso insieme di diritti di proprietà reale può esistere in tutte le proprietà trasferite, indipendentemente dal fatto che siano in affitto o occupate dal proprietario, e se lo scopo dell’incarico di valutazione è quello di valutare solo la proprietà reale, il perito deve semplicemente rimuovere il valore incrementale della componente di proprietà personale (il contratto di locazione).
L’Appraisal Institute ha recentemente tenuto un simposio sui diritti di proprietà per discutere le differenze di opinione relative alla valutazione delle proprietà semplici. La teoria di valutazione di lunga data ha sostenuto che gli interessi o i diritti nei beni immobili sono valutati piuttosto che il terreno fisico e gli edifici stessi. Gli standard di valutazione richiedono che gli interessi o i diritti siano identificati e riportati nella relazione di valutazione. I valutatori hanno tradizionalmente svolto questo compito usando termini come fee simple, leased fee o leasehold. Quando una proprietà è affittata e si cerca il valore di un interesse di locazione, il processo di valutazione rifletterà il contratto di locazione e terrà conto di qualsiasi perdita o beneficio dovuto all’affitto superiore o inferiore al mercato o della perdita dovuta al tempo e al costo di affittare uno spazio libero. Ma quando l’incarico è quello di valutare la proprietà semplice in proprietà che è tipicamente affittata e venduta come affittata, si pone la questione se debba essere valutata come se fosse occupata o come se fosse libera.
Questa domanda è critica nel dominio eminente e nella tassazione della proprietà dove la legge o il regolamento generalmente richiede la valutazione della proprietà semplice, anche se esiste un contratto di locazione. È anche una questione importante nel prestito ipotecario quando il reddito da locazione è necessario per ripagare il prestito, ma c’è il rischio di una vacanza inaspettata. Negli ultimi anni, ci sono stati numerosi casi di appello dell’imposta sulla proprietà in cui la metodologia appropriata per valutare la proprietà semplice è stata in discussione; diversi stati hanno adottato o proposto una legislazione che detta la metodologia per scopi di valutazione.
Se la definizione venisse rivista, i periti dovrebbero determinare, e le perizie dichiarare chiaramente, la proprietà (fee simple, leasehold, o life estate) così come gli interessi reali o presunti associati alla proprietà immobiliare che si riflettono nella valutazione. A seconda della domanda a cui deve rispondere la valutazione (cioè, il problema da risolvere) per una proprietà che è in affitto, o che probabilmente sarà in affitto, la valutazione potrebbe essere soggetta al contratto di affitto esistente, soggetta ad affitti a tassi e termini di mercato, o come se fosse libera e disponibile per essere affittata a tassi e termini di mercato. Quindi la domanda non era così facile da rispondere come pensavo. Qualunque sia la direzione in cui il mondo della valutazione sceglie di andare, una cosa è chiara: il valutatore e il cliente devono avere ben chiaro quali interessi devono essere valutati. Dichiarare i diritti di proprietà valutati come “interesse Fee Simple di una proprietà che è gravata da un contratto di locazione” può non essere sufficiente.
Steve Hurlbut è capo valutatore e vicepresidente della Liberty Bank, Hartford, Conn.