Mesi di ordini di restare a casa, numero crescente di infezioni e morti, lavorare in remoto mentre i bambini frequentano la scuola nella stanza accanto, chiusure di attività stop-and-start e nessuna fine in vista per la pandemia COVID-19 hanno avuto un impatto inaspettato – e sismico – sul mercato immobiliare di Miami-Dade. Solo che non è quello che probabilmente pensate che sia.
“Mentre le settimane passavano, stavamo diventando tutti pazzi e i nostri temperamenti si stavano esaurendo, specialmente tutti noi incollati insieme in un piccolo appartamento”, ha detto Maria Ester Mercader, che vive con suo marito e i loro tre figli in un appartamento di due camere da letto senza balcone a Key Biscayne.
La Mercader stava pensando di comprare una casa da un paio d’anni, ma COVID ha finalmente fatto cambiare idea alla coppia. “Ci siamo sentiti molto tristi per i nostri tre ragazzi che ora imploravano una ‘grande casa’ con un ‘grande patio'”, ha detto.
Ma come molte persone a Miami-Dade che fanno shopping per una casa unifamiliare che rientri nella loro fascia di prezzo, Mercader non ha trovato nulla finora.
COVID-19 si è rivelata una manna inaspettata per il mercato immobiliare residenziale e un altro ostacolo per gli acquirenti di case fuori prezzo. I tassi d’interesse storicamente bassi e la febbre da condominio hanno fatto salire la domanda (e i prezzi) per le case unifamiliari e stanno persino spostando l’ago del mercato dei condomini, fiacco e sovraccarico.
Secondo il MiamiReport Q3 Update pubblicato questa settimana da RelatedISG International Realty, una joint venture co-fondata nel 2011 da Craig Studnicky, presidente di RelatedISG, e dal CEO di Related Group Jorge Perez, solo lo 0.67% di tutte le case unifamiliari nella contea di Miami-Dade – o 4.516 su 678.860 – sono attualmente in vendita o in affitto sul Miami Multiple Listing Service.
Il rapporto mostra che le percentuali di acquirenti stranieri rispetto agli acquirenti nazionali degli Stati Uniti hanno capovolto dal 2010, dal 49% stranieri e 21% nazionali all’attuale 23% stranieri al 49% nazionali. Usando i dati delle dichiarazioni dei redditi, lo studio indica anche che la Florida è la scelta n. 1 per le persone che si trasferiscono da New York, New Jersey, Illinois e Massachusetts.
Questo è un enorme miglioramento rispetto ad aprile, quando il mondo ha chiuso e il volume delle transazioni immobiliari si è improvvisamente fermato a un rivolo.
“Avevo già vissuto altre recessioni – i primi anni ’90, l’11 settembre, la crisi bancaria del 2008 – ma ad aprile pensavo che saremmo scivolati nella più grande recessione mondiale conosciuta dall’uomo”, ha detto Studnicky. “Questo era senza precedenti. Cinque mesi dopo, il paese sta ancora lottando con la pandemia, ma il mercato immobiliare è rimbalzato con una forza inaspettata.
“Le case stanno vendendo ad un ritmo così febbrile, l’inventario sta diventando incredibilmente stretto e i prezzi stanno salendo”, ha detto Studnicky. “Ora gli acquirenti stanno dicendo ‘Mostrami qualche condominio’ perché le case sono un mercato di vendita ora. Gli acquirenti non troveranno più un affare. Se vogliono un affare, ora sono i condomini”.
Ron Shuffield, presidente e amministratore delegato di Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, ha detto che il calo dell’inventario di case unifamiliari è stato drammatico. Idealmente, un inventario abitativo sano dovrebbe riposare tra i sei e i nove mesi di fornitura, il che significa che ci vorrebbe quella quantità di tempo per vendere tutte le proprietà sul mercato.
Ma da maggio 2020, l’inventario di case unifamiliari si è ridotto drasticamente, da 7,3 mesi di fornitura a 3,2 mesi alla fine di agosto. Anche i prezzi mediani di vendita sono aumentati a causa della domanda, da 375.000 dollari in maggio a 425.000 dollari in agosto (comprese le chiusure dell’ultimo minuto). Questo è il più alto record dal 2007, quando il prezzo di vendita mediano ha colpito un allora record di 380.000 dollari, secondo la Miami Association of Realtors, anche se l’inventario esistente era molto più grande.
Il cambiamento nel mercato dei condomini è altrettanto drammatico, da un’offerta di 24 mesi in maggio a un’offerta di 12,8 mesi alla fine di agosto. I prezzi mediani di vendita in quel mercato hanno anche iniziato a salire – da $259.000 in maggio a $275.000 in agosto – ma c’è ancora abbastanza inventario per rendere i condomini un mercato dell’acquirente.
“Le persone che sono state bloccate in un edificio di 50 piani vogliono essere in una casa a schiera”, ha detto Shuffield. “I condomini sono una decisione di stile di vita. È stato molto scomodo durante la pandemia. Ma quell’inconveniente sparirà abbastanza rapidamente. A quest’ora l’anno prossimo, a meno che non succeda di nuovo qualcosa alla salute mondiale, la vendita di condomini sarà aumentata in tutta la contea.”
Dove sono le vendite
La ripartizione di Shuffield dell’attività di vendita di case unifamiliari, condomini e case a schiera per comune a Miami-Dade mostra i quartieri specifici dove gli acquirenti sono andati negli ultimi tre mesi. Tra i maggiori guadagni:
▪ A Miami Shores (valore mediano della casa: 569.608 dollari), il numero di vendite chiuse è balzato del 42,6% tra il 1 giugno e il 31 agosto rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Il volume totale in dollari delle vendite è cresciuto del 29%, da 46 a 51 milioni di dollari.
▪ Palmetto Bay (valore mediano della casa: 310.471 dollari) ha mostrato un aumento del 6,3% nelle vendite chiuse e un salto del 14% nel volume totale in dollari delle vendite, da 65,1 a 74,2 milioni di dollari.
▪ Key Biscayne (valore mediano della casa: $1.079.895) ha visto un aumento del 43% nel volume totale delle vendite in dollari, da $101 milioni a $144 milioni.
La domanda per questi quartieri sta facendo salire i prezzi – e trasformando l’acquisto della casa in uno sport da gladiatori.
“Miami Shores è stato un quartiere conservatore quando si tratta di apprezzamento dei prezzi”, ha detto Ines Hedegus-Garcia, direttore di strategia e innovazione presso Avanti Way Realty. “L’investimento è solido… gli aumenti sono stati graduali”.
” ora stiamo vedendo più scenari di guerra di offerte. Ho un compratore che ha perso due proprietà a Miami Shores e ha un contratto di riserva su un’altra proprietà nel caso in cui la vendita pendente cada. Siamo andati a vederlo lo stesso giorno in cui è apparso sulla MLS e aveva già un contratto.”
“La gente che vive nelle Shores tende a rimanere nelle Shores”, ha detto. “Ho vissuto lì per 35 anni. Mi è sempre piaciuta la mia casa, ma non l’ho mai amata. Ora con la pandemia, ho capito quanto sia davvero fantastica la mia casa.”
Crescita nazionale dei prezzi delle case
Lo stesso fenomeno sta accadendo a livello nazionale. Secondo il rapporto Monthly Housing Trends di settembre di realtor.com, il numero di case unifamiliari sul mercato è sceso del 39% rispetto allo scorso settembre, pari a 529.000 annunci in meno. Le case stanno vendendo 12 giorni più velocemente rispetto al 2019 e tre giorni più velocemente rispetto all’agosto 2020. E il prezzo mediano di vendita è schizzato a 350.000 dollari, una crescita anno su anno dell’11%.
Il rapporto mostra che anche se il prezzo mediano di vendita delle case nell’area Tri-County continua a salire – 410.000 dollari a settembre, leggermente più basso a livello regionale rispetto a Miami-Dade e Broward – la Florida meridionale ha registrato un misero 47 nella lista delle prime 50 metropoli statunitensi con il più grande salto dei prezzi mediani anno su anno.
Le prime cinque posizioni della lista sono state prese da Cincinnati ($318.000, con una crescita del 16,9%), Boston ($677.000, in crescita del 16,4%), Philadelphia ($344.000, in crescita del 15,6%), Indianapolis ($286.000, in crescita del 15,2%) e Buffalo ($230.000, in crescita del 15%).
Solo Orlando, Pittsburgh e Los Angeles sono risultate inferiori al Sud della Florida.
“Molti acquirenti tendono a mettere la loro ricerca di casa in attesa dopo l’inizio dell’anno scolastico, ma l’apprendimento a distanza e il desiderio di più spazio hanno continuato ad alimentare l’interesse degli acquirenti nel mese di settembre”, ha detto Danielle Hale, capo economista di realtor.com. “L’interesse dell’acquirente fuori stagione, unito all’inventario storicamente basso e ai tassi ipotecari favorevoli, sta creando una tempesta perfetta nel mercato immobiliare. Mentre questa è una buona notizia per chiunque cerchi di vendere la propria casa, ha creato un’enorme concorrenza tra gli acquirenti”.
I primi acquirenti
Anche le vendite di case in sospeso, un altro indicatore di un mercato forte, sono in aumento. La National Association of Realtors (NAR) riporta che le vendite di case in sospeso sono aumentate in agosto del 24,2% rispetto all’anno precedente e dell’8,8% rispetto a luglio 2020. Sempre secondo la NAR, il 33% di tutti gli acquirenti di case negli Stati Uniti a luglio erano principianti, con un’età media di 33 anni e un reddito familiare di 74.900 dollari.
A Miami-Dade, la crescita di questa fascia demografica è stata esplosiva.
“Un terzo dei mutui che abbiamo visto da giugno ad agosto erano acquirenti della prima casa, una crescita del 200% anno su anno”, ha detto Alberto Carrillo, direttore vendite di Miami Beach per The Keyes Company. “Quando c’è una mancanza di fiducia dei consumatori nell’economia, la gente gravita verso la casa perché è tangibile. È un bisogno essenziale, quindi non perde il suo valore.”
Sospetta che la regione possa vedere una corsa ai divorzi entro la fine dell’anno dopo che le persone sono rimaste bloccate nelle loro case per così tanto tempo, ma dice che “il settore immobiliare non rallenterà.”
Carrillo ha detto che uno dei quartieri con la più alta attività di vendita è Edgewater – in particolare il codice postale 33137, dove Keyes ha visto un aumento delle vendite del 141% anno su anno e una diminuzione delle vendite in contanti dal 47% al 24%. Il valore mediano della casa in quell’area, che consiste principalmente di condomini e case a schiera, è di 310.471 dollari, secondo Zillow.
Anche il rapporto Elliman New Signed Contracts di settembre 2020 indica una domanda crescente. Miami-Dade ha visto un aumento anno su anno del 20,8% nei contratti firmati – 1.335 contro 1.105 – con la maggior parte di quelli che vanno a case nella fascia di prezzo da $ 400.000 a $ 800.00. I nuovi annunci per le case a settembre con un prezzo inferiore a 399.999 dollari sono crollati del 72% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
Il mercato dei condomini ha visto un aumento più modesto nei contratti firmati complessivi – 7% – ma la maggior parte di questi erano nella fascia di prezzo da 200.000 a 500.000 dollari. Complessivamente le nuove inserzioni sono affondate del 46,4% rispetto all’anno precedente, con i maggiori cali nelle fasce di prezzo accessibili (da 200.000 a 299.999 dollari) e da 500.000 a 599.999 dollari.
Attirando gli investitori
Il boom delle vendite sta attirando anche nuovi investitori nella zona. Jadon Newman, fondatore e amministratore delegato del Noble Capital Group con sede a Austin, una società di private equity specializzata in prestiti immobiliari, ha detto che la società prevede di espandersi in 25 mercati negli Stati Uniti – tra cui Miami-Dade – dopo essersi concentrata sul Texas negli ultimi 18 anni.
“Guardiamo gli indicatori principali come la carenza di alloggi e la crescita della popolazione, che sono grandi fattori a Miami”, ha detto Newman. “L’unico modo in cui un mercato continuerà a respirare è se inizia una nuova costruzione e c’è una riabilitazione delle vecchie abitazioni nel centro e nelle zone universitarie. Quei mercati stanno cominciando ad ammorbidirsi un po’, con le persone che si spostano in periferia”.
“Questa pandemia ha tirato fuori tutto il coraggio necessario per fare cambiamenti nella vita”, ha detto Newman. Ma l’impatto finale della pandemia deve ancora essere determinato”. Potete risparmiare denaro facendo lavorare i vostri dipendenti da casa? Se sì, come influenzerà il mercato immobiliare?”