Tutti i comuni del New Hampshire hanno familiarità con la regolamentazione dell’uso del territorio. Anche le città più piccole affrontano questioni di crescita, sviluppo, compatibilità degli usi, conservazione delle risorse e necessità di infrastrutture. I comuni hanno un certo numero di strumenti a loro disposizione per affrontare queste questioni, tra cui il piano generale, la suddivisione e la revisione del piano del sito, le eccezioni speciali e le varianti, per citarne alcuni. Un’opzione che i funzionari locali possono conoscere meno, tuttavia, è il “permesso di uso condizionato”, a volte chiamato un permesso di uso speciale. Questi permessi sono utili ma possono essere un po’ confusi, e questa confusione può portare un comune fuori strada. Cosa sono esattamente i permessi di uso condizionato, e come si suppone che un comune li usi? Cos’è un permesso di uso condizionato?
A. Un permesso di uso condizionato è uno strumento usato dai comuni per implementare “controlli innovativi dell’uso del territorio” adottati ai sensi della RSA 674:21.
Le attività di uso del territorio possono essere divise in tre categorie: (1) usi “permessi” che sono permessi in certe aree senza la necessità di un permesso speciale (come una casa unifamiliare in una zona residenziale); (2) usi proibiti che non sono permessi in certe aree; e (3) la terra di mezzo degli usi che potrebbero essere benefici ma possono creare problemi se non controllati correttamente. Esempi di usi intermedi potrebbero includere la costruzione nelle zone umide o nelle zone cuscinetto delle zone umide, l’ubicazione di impianti di telecomunicazione, o gli sviluppi residenziali a grappolo. Ponendo certe condizioni su di essi e richiedendo un processo di approvazione del permesso separato, il comune può permettere che la proprietà sia usata in modi che beneficeranno la comunità mentre controlla ancora i potenziali rischi.
Q. Quale autorità hanno i comuni per richiedere permessi di uso condizionato? Come parte della concessione del potere di zonizzazione, lo Stato ha dato ai comuni il potere di adottare controlli innovativi dell’uso del territorio allo scopo di promuovere la salute, la sicurezza o il benessere generale della comunità. RSA 674:16, I e II. I controlli innovativi dell’uso del territorio possono essere richiesti quando sono supportati dal piano regolatore del comune. RSA 674:21, II.
I controlli innovativi dell’uso del territorio possono includere, ma non sono limitati a:
- – incentivi temporali;
- – sviluppo per fasi;
- – incentivi per intensità e uso;
- – trasferimento di densità e diritti di sviluppo;
- – sviluppo di unità pianificate;
- – sviluppo di cluster;
- – zonazione d’impatto;
- – standard di performance;
- – zonizzazione flessibile e discrezionale;
- – zonizzazione delle caratteristiche ambientali;
- zonizzazione inclusiva;
- – standard delle unità abitative accessorie;
- – tasse d’impatto; e
- – suddivisioni alternative al piano del villaggio.
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Lo statuto autorizza specificamente i comuni ad amministrare questi controlli concedendo permessi d’uso condizionali o speciali. RSA 674:21, II. Possono sorgere domande, tuttavia, perché lo statuto non definisce cosa sono questi permessi o descrive come dovrebbero funzionare.
Q. Quando un comune può richiedere un permesso di uso condizionato? Per adottare un’ordinanza che richieda un permesso di uso condizionato, il comune deve avere un piano generale e un consiglio di pianificazione. Se queste due cose esistono, un permesso di uso condizionato può essere usato per implementare qualsiasi metodo innovativo di controllo dell’uso del territorio in RSA 672:21, e, in base al modo in cui lo statuto è scritto, per qualsiasi altra questione che è affrontata nel piano generale. RSA 674:21, II. È chiaro che questo può essere fatto sia come parte della promulgazione di un’ordinanza di zonizzazione completa, sia come emendamento all’ordinanza di zonizzazione. Sembra anche accettabile per una città con o senza una zonizzazione completa adottare un’ordinanza a sé stante che affronti uno specifico metodo innovativo di controllo dell’uso del territorio, come la regolamentazione delle zone umide, a patto che sia emanata secondo i requisiti di legge discussi più avanti.
I permessi di uso condizionato potrebbero essere usati in modo appropriato in connessione con:
- -costruzione o riempimento in zone umide, zone tampone, o distretti di protezione della falda acquifera;
- -l’ubicazione, la costruzione o la modifica di impianti di telecomunicazione in certe aree;
- -lo sviluppo di unità pianificate o sviluppi a grappolo; e
- -la posizione e configurazione di certi segni commerciali in zone specifiche.
Questa non è affatto una lista esaustiva; i comuni possono usare i permessi di uso condizionato per affrontare qualsiasi aspetto di un controllo innovativo dell’uso del territorio che è affrontato nel piano generale e rientra nel potere di zonizzazione.
Può essere di maggiore importanza, tuttavia, capire quando un permesso di uso condizionato non può essere usato.
Q. Che mi dice dei regolamenti di revisione della suddivisione o del piano regolatore? I regolamenti di suddivisione e di revisione del piano regolatore possono riguardare l’attuazione dei permessi di uso condizionato, ma il requisito originale del permesso deve provenire dall’ordinanza di zonizzazione.
Il potere di richiedere permessi di uso condizionato è stato concesso ai comuni come parte del potere di zonizzazione e deve essere esercitato attraverso un’ordinanza di zonizzazione. RSA 674:21, III. Anche se la “regola della casa” rimane un ideale popolare, la realtà è che i comuni hanno solo quei poteri che il legislatore concede loro. Dal momento che il potere di richiedere un permesso di uso condizionato è stato concesso solo in relazione ai poteri di zonizzazione, i comuni non possono richiedere tale permesso in relazione a tutto ciò che non sia la zonizzazione e le ordinanze relative alla zonizzazione.
Tuttavia, la suddivisione e la revisione del piano regolatore coinvolgono necessariamente l’amministrazione del consiglio di pianificazione degli standard e dei requisiti stabiliti nell’ordinanza di zonizzazione, e l’amministrazione dei permessi di uso condizionato è spesso delegata al consiglio di pianificazione. Di conseguenza, sarebbe appropriato che i regolamenti del piano regolatore o di suddivisione si occupassero della domanda del consiglio e del processo di approvazione di questi permessi.
Q. Può un permesso di uso condizionato essere richiesto in base a un’ordinanza di potere di polizia?
A. No. Come spiegato sopra, ai comuni è stata concessa solo l’autorità di richiedere permessi di uso condizionale in relazione alla zonizzazione. L’autorità di emanare le cosiddette ordinanze di “potere di polizia” (come il controllo del traffico, le ordinanze sui tatuaggi o sul rumore) deriva da uno statuto diverso, RSA 31:39. Questo statuto non dà ai comuni il potere di includere un requisito di permesso di uso condizionato in quelle ordinanze. Allo stesso modo, gli statuti che concedono ai comuni il potere di regolamentare alcune attività specifiche, compresi i cinema all’aperto (RSA 31:41), le piste per veicoli a motore (RSA 31:41-a), e gli argini pericolosi (RSA 31:41-b) non autorizzano permessi di uso condizionato. Ciò significa che un comune non può richiedere permessi di uso condizionato in relazione a queste ordinanze perché il legislatore non ha incluso ciò nella sua concessione di potere.
Q. Come sono emanati e amministrati i controlli innovativi dell’uso del territorio e i requisiti per il permesso di uso condizionato? Questi requisiti sono emanati nello stesso modo in cui viene emanata un’ordinanza di zonizzazione. Possono apparire come parte di un’ordinanza di zonizzazione completa, come un emendamento a un’ordinanza di zonizzazione, o come un’ordinanza a sé stante che esercita i poteri di zonizzazione (per esempio, un’ordinanza sulle zone umide o sulle telecomunicazioni).
Come notato sopra, l’autorità di un comune di richiedere un permesso di uso condizionato deriva dalla RSA 674:16 (la concessione generale del potere di zonizzazione) e dalla RSA 674:21 (che permette l’uso di controlli innovativi di uso del territorio e permessi di uso condizionato). Entrambi questi statuti richiedono che le ordinanze siano emanate secondo le procedure di emanazione delle ordinanze di zonizzazione di RSA 675:2-5. Mentre la procedura esatta può variare a seconda che il comune sia una città o un paese e quale forma di governo utilizzi, tutte le ordinanze di zonizzazione richiedono almeno un’udienza pubblica, notificata e condotta secondo la RSA 675:7, e un voto del corpo legislativo locale (consiglio comunale, sindaco/consiglio o consiglio dei consiglieri, o assemblea cittadina). Questa è un’area in cui i dettagli contano; un’ordinanza di zonizzazione che non è adottata usando tutte le procedure richieste può essere dichiarata nulla e inapplicabile.
Un’ordinanza innovativa di controllo dell’uso del territorio dovrebbe designare la persona o il consiglio che la amministrerà, e deve includere gli standard per guidare l’amministratore nel farlo. L’amministratore può essere il consiglio di pianificazione, il consiglio di amministrazione, il consiglio di regolazione della zonizzazione o qualsiasi altra persona o consiglio che l’ordinanza designa. Se il consiglio di pianificazione non è l’amministratore, deve comunque rivedere e commentare per iscritto tutte le proposte, e l’amministratore deve incorporare i commenti del consiglio di pianificazione nella sua decisione o esporre le sue conclusioni e decisioni sui commenti del consiglio di pianificazione. RSA 674:21, II.
C’è una differenza significativa tra i controlli innovativi dell’uso del suolo e altri poteri di zonizzazione. Ordinariamente, quando un consiglio di pianificazione emette una decisione che implica l’interpretazione di un’ordinanza di zonizzazione, la decisione dovrebbe essere appellata alla commissione di regolazione della zonizzazione del comune. Tuttavia, se al consiglio di pianificazione viene data la responsabilità di amministrare un controllo innovativo dell’uso del territorio, le decisioni del consiglio sulle richieste di permessi di uso condizionale dovrebbero essere appellate direttamente alla corte superiore invece di andare prima allo ZBA. RSA 676:5, III.
Q. Qual è la differenza tra un permesso di uso condizionato e un’eccezione speciale? La differenza principale è quale consiglio amministrerà l’approvazione. Sia i permessi di uso condizionato che le eccezioni speciali sono strumenti di zonizzazione usati per permettere lo sviluppo di usi benefici che possono causare problemi se non controllati correttamente. Ognuno deve essere autorizzato nell’ordinanza di zonizzazione insieme alle condizioni e agli standard che il consiglio di amministrazione deve trovare prima di rilasciare l’approvazione. Tuttavia, i permessi di uso condizionato possono essere amministrati da qualsiasi persona o consiglio che la città sceglie. RSA 674:21, II. Il consiglio di pianificazione è spesso il consiglio prescelto per questo compito; in tal caso, il processo di autorizzazione all’uso condizionato può essere combinato con la revisione del piano regolatore per un processo di approvazione più snello. Le eccezioni speciali, d’altra parte, devono essere rilasciate dalla commissione di regolazione della zonizzazione. RSA 674:33, IV. Questo significa che uno sviluppatore che cerca un’eccezione speciale deve normalmente procedere di fronte a due commissioni, una per la revisione del piano di suddivisione/sito e un’altra per l’eccezione speciale. Questo può essere un processo più macchinoso per gli sviluppatori, ma può anche fornire un ulteriore livello di revisione e commento pubblico, che può essere una buona idea per usi o situazioni che sono controversi o complessi.
Data la scelta tra i permessi di uso condizionato e le eccezioni speciali, quindi, un comune può voler considerare: (1) quale uso o argomento l’approvazione riguarderà, (2) quale consiglio o funzionario è più adatto per esaminare e decidere su una domanda riguardante quell’uso o argomento, e (3) se desiderano o meno che più consigli esaminino diversi aspetti della stessa proposta.