Perché comprare un condominio come proprietà in affitto è una cattiva idea

Non molto tempo fa, ho fallito nel tentativo di comprare un condominio come proprietà in affitto. Cinque giorni prima della chiusura, ho dovuto abbandonare l’affare. Ho imparato a mie spese che i condomini non sono buone proprietà da affittare.

In totale ho perso circa 1.000 dollari a causa dei costi associati all’acquisto. Alla fine, andarmene è stata la decisione migliore e potenzialmente mi ha risparmiato alcuni mal di testa futuri e costi aggiuntivi.

Con l’amaro in bocca per questo affare andato a male, ho rifocalizzato il mio investimento immobiliare sul crowdfunding dove posso investire dal mio computer di casa.

Le due piattaforme su cui investo sono:

• Fundrise (leggi la mia recensione) – Meglio per principianti. $500 minimo per iniziare.
• PeerStreet (leggi la mia recensione) – Offerte di debito a basso rischio. Piattaforma semplice. Solo investitori accreditati. $1,000 minimo.

Entrambi sono modi molto più semplici per accedere a offerte commerciali e residenziali di alta qualità senza enormi acconti e rischi.

Altre piattaforme di crowdfunding per investitori accreditati includono:

• EquityMultiple (leggi la mia recensione) – Per offerte commerciali e multifamiliari.
• RealtyMogul (leggi la mia recensione) – Sia offerte individuali per investitori accreditati che REIT per non accreditati.
• CrowdStreet – Offerte di alto livello con una media del 33% di rendimenti annuali a febbraio 2019.

Se proverò ad acquistare un’altra proprietà in affitto, la prossima volta probabilmente userò un servizio come Roofstock. Roofstock semplifica l’acquisto di affitti pre-valutati che fanno flusso di cassa il primo giorno. Evitano i condomini, concentrandosi invece sulle case unifamiliari. Sfogliare le proprietà sul loro sito è gratuito.

Leggi la mia recensione di Roofstock qui.

Cos’è andato storto quando ho provato a comprare un condominio come proprietà in affitto?

Principio

Ho cercato una nuova proprietà in affitto su Redfin nell’ultimo anno. Possiedo già un appartamento in affitto in cui ho vissuto in precedenza. In precedenza, ho abbassato un’offerta per un secondo appartamento e sono stato superato da un flipper che ha pagato il prezzo di listino.

Da allora, ho guardato un certo numero di altre proprietà e una recentemente ha attirato la mia attenzione. La più grande attrazione di questa unità era la sua posizione privilegiata… perfetta per raggiungere a piedi tutti i tipi di negozi, ristoranti, alimentari, e tutto ciò che un inquilino di fascia alta desidera. Era anche una posizione ideale per me, vicina in modo da poterla gestire io stesso.

Questa unità era un piccolo bilocale, per lo più aggiornato e in ottime condizioni. L’ispezione è andata bene e ho visto pochissime cose che potrebbero potenzialmente andare male. Anche se piccolo, non posso sottolineare abbastanza quanto fosse buona la posizione, fino all’isolato.

La regione metropolitana di DC è costosa per gli alloggi. È anche considerata un brutto posto per gli investitori. Ma non sono interessato a comprare una proprietà in un altro stato perché voglio gestirla da solo e non voglio il fastidio fiscale aggiuntivo.

Sono disposto ad accettare un rendimento inferiore in contanti per una proprietà solida in una posizione eccellente. Molte proprietà nella mia zona attraggono inquilini a basso rischio e di alta qualità con istruzione avanzata e stipendi sani e costanti.

Anche se l’acquisto di un condominio come proprietà in affitto non è un investimento immobiliare ideale a causa di HOA, spese condivise e associazioni di condominio, sono le proprietà più raggiungibili per me in questa fase. Gli investitori devono trovare la loro nicchia migliore per l’investimento immobiliare dove vivono.

Le proprietà di investimento richiedono un acconto del 20%-25%. Per una proprietà di 200.000 dollari, ciò equivale a 40.000 o 50.000 dollari necessari per ottenere un buon prestito. Le case a schiera sarebbero un veicolo di investimento migliore, ma si vendono per il doppio di quel prezzo come minimo e non si avvicinano minimamente al raggiungimento della regola dell’1% (come regola generale per gli investimenti immobiliari, gli affitti raccolti al mese dovrebbero essere pari all’1% del prezzo di vendita.

Quindi per una proprietà da 200.000 dollari, gli affitti dovrebbero essere circa 2.000 dollari al mese). Il prezzo di listino per questa proprietà era di circa 200.000 dollari.

I condomini nelle vicinanze possono avvicinarsi alla regola dell’1% se un’unità ha un prezzo di vendita e si trova in un’ottima posizione. Questa proprietà si è avvicinata alla regola dell’1%, ma non del tutto. Eppure, sapevo che avrebbe facilmente affittato ad un inquilino di alta qualità e avrebbe avuto pochissima manutenzione.

L’Offerta

Questa particolare proprietà era elencata leggermente al di sotto del valore di mercato rispetto ai recenti dati di vendita locali. Ma non aveva bisogno di aggiornamenti ed era pronta per essere affittata. Sapevo che un’offerta bassa sarebbe stata rifiutata perché si trattava di una nuova proprietà con significativi aggiornamenti recenti. Il mio agente ha anche saputo che avevano rifiutato alcune precedenti offerte al ribasso.

Dopo aver discusso con il mio agente abbiamo concordato che la mia offerta dovrebbe essere del 3% sotto il prezzo richiesto. Questo livello sarebbe stato difficile da rifiutare perché il venditore era motivato. Era abbastanza alto da poterci aspettare una controfferta invece di un completo rifiuto.

Dopo aver ricevuto la mia offerta, il venditore ha risposto con una controfferta venendomi incontro a metà strada sul prezzo. Questo era tipico secondo il mio agente. Nella mia esperienza passata, quando qualcuno ti chiede di incontrarlo a metà strada in una trattativa sul prezzo, non sta negoziando da una posizione di potere.

Ero pronto a perdere questa proprietà per poche migliaia di dollari, così ho rifiutato la controfferta. Dopo circa 12 ore, il venditore ha accettato con riluttanza la mia offerta originale perché era motivato e non ne aveva altre in mano.

Il finanziamento

Ho un tizio dei prestiti che ho usato cinque volte per comprare proprietà e rifinanziare. Ogni volta che mi ha quotato dei tassi, sono andato da altri broker per trovare dei tassi competitivi. Ha battuto la concorrenza di 1/8 ogni volta.

Per tutto il tempo stavo progettando di comprare questo condominio con il 20% in meno. Tuttavia, quando ho avuto i preventivi, il tasso su un condominio era 3/8 più alto che se avessi messo giù il 25%. 4.625% contro 4.25%.

Siccome questo era un investimento a lungo termine ad un tasso fisso, volevo assolutamente il tasso più basso e ho deciso di mettere i soldi in più per ottenere il tasso migliore.

Il mio prestatore mi ha dato alcune ragioni per cui il tasso era più alto per il 20% in giù ed era tutto sugli standard di prestito di Fannie Mae (per i lettori internazionali, Fannie Mae è un ente pseudo-governativo che garantisce i prestiti per le banche).

4,25% su un fisso di 30 anni è un buon tasso per un prestito di investimento così l’ho bloccato appena ho potuto. Con mia sorpresa, un mutuo a tasso regolabile (ARM) 5/1 aveva lo stesso tasso, quindi sembra che Fannie Mae voglia evitare quelli per gli investitori, almeno dalla mia esperienza.

Il 25% in meno equivaleva a quasi altri 10.000 dollari di anticipo, quindi non ero entusiasta di questo. Questo porterebbe il mio fondo di emergenza/opportunità vicino allo zero. Ma potrei ricostruire in seguito e creare un HELOC sulla mia casa principale per affrontare qualsiasi spesa imprevista che venisse fuori.

La caduta

Tutto è andato liscio nelle settimane successive all’accettazione della mia offerta. L’ispezione era buona e la contingenza è stata tolta. Il venditore ha accettato di risolvere i problemi che abbiamo identificato. Tutto stava andando secondo i piani, tuttavia, sono stato irremovibile nel ricevere i documenti del condominio all’inizio per vedere come l’associazione era gestita.

Frequentemente, i documenti del condominio sono un ripensamento, specialmente per chi compra casa per la prima volta. Ma sono estremamente importanti. Non volete comprare in un’associazione di condominio mal gestita. Comprare un condominio significa che dovete aderire alle loro regole, regolamenti e tasse.

Se non pagate, potreste essere pignorati. Quando gli altri proprietari non pagano, le vostre spese possono salire rapidamente. Se c’è un debito in sospeso, potresti dover affrontare un costo una tantum per pagarlo. Riserve basse significano che potrebbero essere necessari più aumenti delle tariffe per mettersi in pari.

Ho avuto a che fare con un sacco di merda di associazione di condominio con il mio altro condominio. Le tariffe sono aumentate vertiginosamente per i primi anni e cose importanti sono andate male regolarmente.

Con una migliore gestione ora, sta andando più liscio senza aumenti negli ultimi due anni. Ma ancora, la mia precedente esperienza con le associazioni di condominio mi ha reso scettico.

Le mie ripetute richieste di documenti sono state accolte con “è fuori dal nostro controllo, li avremo quando li avremo” dal mio agente. L’acquisto della proprietà è subordinato alla lettura dei documenti e all’accordo di aderire alle regole e ai requisiti di pagamento. L’agente del venditore continuava a dire, “li avrete e non ci saranno sorprese”

Nell’ultima settimana prima della chiusura, ho iniziato a ricevere documenti limitati. Mancavano fatti molto basilari come il numero di unità che facevano parte dell’associazione e quando sono stati sostituiti i tetti. Ho richiesto più informazioni e il venditore ha dovuto fare i salti mortali per ottenerle. Qualcosa non andava bene.

Le quote HOA erano aumentate dell’8% rispetto all’anno precedente senza alcuna spiegazione. Ho dovuto fare un’altra richiesta speciale per vedere uno studio sulle riserve. Non è stato consegnato nessun bilancio certificato, solo un triste bilancio di una pagina.

Un requisito di Fannie Mae è che la società di gestione del condominio deve fornire un modulo di risposta alle domande. Certe soglie devono essere soddisfatte perché Fannie garantisca il prestito e protegga i suoi interessi e quelli del mutuatario.

Per un prestito all’investitore, Fannie preferisce che i tassi di occupazione dei proprietari nell’associazione del condominio siano superiori al 50%. In questo caso, il 56% delle unità sono state affittate dagli investitori, quindi il tasso di occupazione del proprietario era solo del 44%.

Per aggirare questo è comune per gli intermediari di prestiti presentare una lettera per un’eccezione, che spesso viene concessa. Il 6% non è un grosso problema, anche per Fannie.

A seguito di ulteriori analisi, Fannie ha scelto di rifiutare la richiesta di eccezione. Il motivo? Il tasso di morosità delle tasse HOA era del 15%, il che significa che il 15% dei residenti non stava pagando le loro quote. Questo da solo era un enorme campanello d’allarme!

Tutto questo stava accadendo a mia insaputa. Se avessi visto quel 15% di morosità, non avrei fatto l’offerta. Ma non è così che funziona il processo. Opportunamente non mi hanno mai dato questa informazione.

Per fortuna e sorprendentemente, Fannie Mae mi ha coperto le spalle. Fannie ha respinto la richiesta di eccezione e improvvisamente mi sono trovato senza un prestito.

Il mio mediatore di prestiti senza fronzoli mi ha chiamato per darmi la notizia. Ha detto che c’erano altri prodotti di prestito là fuori, ma nessuno con condizioni così buone. In queste circostanze, il tasso sarebbe stato 100 punti base più alto e su un ARM 5/1. Un tasso più alto ha buttato via la mia redditività. Troppo rischio.

Per non parlare del fatto che non volevo avere niente a che fare con quel tasso di morosità. Ho anche scoperto che l’associazione aveva cambiato società di gestione solo tre mesi prima di tutto questo, ed erano già scontenti della nuova società! E si è scoperto che il venditore era nel consiglio di amministrazione dell’associazione. Un’altra bandiera rossa. Ha visto questo casino in prima persona e voleva andarsene da lì.

Mentre sono un venditore di professione, trovo che il mio mediatore di prestiti sia molto competente e degno di fiducia. Ho preso conforto nel suo consiglio che era la stessa determinazione che ho fatto quando ho sentito lo stato del prestito … allontanarsi da questo affare. Così è quello che ho fatto.

Lezioni apprese comprando un condominio come proprietà in affitto

I 1.000 dollari che ho perso erano per l’ispezione, la valutazione e la ricerca del titolo. Non è bello, ma non mi preoccupa troppo a questo punto. Quei soldi sono venuti fuori dalle mie altre riserve di affitto di condominio che sono molto sane.

Ora ho un sapore amaro in bocca per i condomini. Il mal di testa può essere evitato semplicemente comprando un duplex, una casa a schiera o una casa unifamiliare invece di un condominio. Sfortunatamente, questi altri tipi di proprietà sono molto più costosi nelle migliori località vicino a me e richiederebbero molti più soldi in meno.

Forse avrei potuto richiedere più documenti del condominio prima di fare un’offerta. Considerando come è andato il processo, probabilmente non li avrei ottenuti.

Per arrivare alla chiusura, ho consolidato un sacco di soldi nel mio conto corrente per coprire l’acconto e i costi di chiusura. Mettere insieme quei soldi mi ha fatto sentire come se mi mancasse quando ho tagliato l’assegno. Mi piace avere un sacco di contanti a portata di mano per scopi di emergenza e opportunità.

Dopo la chiusura, dovrei costruire di nuovo le mie riserve e tagliare gli investimenti in dividendi. Il rendimento cash-on-cash sarebbe stato circa il 9% all’estremità alta dell’affitto e il 6% all’estremità bassa dopo tutte le mie spese. Difficile trovare rendimenti del genere nella mia zona. Ma se ci fosse stato un grande mal di testa dell’associazione o un aumento dei tassi, quel rendimento sarebbe potuto scendere rapidamente.

L’unità è tornata sul mercato lo stesso giorno in cui abbiamo firmato il contratto che poneva fine alla nostra transazione. Il mio agente ha detto che al venditore non importava perché pensava che l’unità valesse molto di più della mia offerta. L’unità è tornata in sospeso pochi giorni dopo. Questa volta sarà probabilmente venduta come un’unità occupata dal proprietario.

Purtroppo per l’acquirente, impareranno presto a conoscere l’associazione mal gestita di cui faranno parte.

Per ora, sto mettendo in attesa le mie aspirazioni di affitto e depositando nuovo capitale in Fundrise e PeerStreet e non tenterò mai più di comprare un condominio come proprietà in affitto.

In futuro, potrei prendere in considerazione una casa monofamiliare chiavi in mano usando un broker chiavi in mano come Roofstock per trovare offerte solide e pre-esistenti.

Il prossimo passo è una casa a schiera in una posizione meno desiderabile, o più in periferia. Una casa a schiera decente richiederebbe il doppio dell’acconto, ma quelle di cui mi sono informato non raccoglierebbero l’affitto richiesto per far funzionare i numeri. Dovrò espandere la mia ricerca ed essere più paziente se ho intenzione di comprare un secondo affitto.

Per il momento, raddoppierò i miei investimenti in dividendi e manterrò un fondo opportunità sano per altri possibili investimenti che si presentano o una grande flessione del mercato. Per ora, ho chiuso con gli affitti di condominio.

Hai mai dovuto abbandonare un affare immobiliare o acquistato un condominio come proprietà in affitto?