Una delle più grandi domande che riceviamo è: “Posso usare la mia residenza primaria in uno scambio 1031 fiscalmente differito?” Beh, forse non tutti, ma certamente alcuni. Ma, si può? La risposta breve dell’IRS è un severo no. Tuttavia, come è di solito il caso sotto l’Internal Revenue Code, ci sono delle eccezioni.
Considerate questo scenario: cosa succede se decidete di trasformare la vostra residenza primaria in una proprietà in affitto? Ora stiamo arrivando a qualcosa. Se convertite la vostra residenza primaria in una proprietà in affitto (cioè, la state, infatti, affittando a degli inquilini che ne hanno il possesso, e non occupate più personalmente la proprietà), potete usarla in uno scambio 1031.
Anche se il codice fiscale non dichiara esattamente per quanto tempo dovete tenere la proprietà per scopi di affitto, la maggior parte dei professionisti delle tasse concorda che da uno a due anni è abbastanza lungo, purché possiate dimostrare che la proprietà è usata per scopi di business o investimento.
L’IRS è chiaro su due punti:
- Dichiarare semplicemente che la vostra casa è una proprietà in affitto non è sufficiente.
- Non potete affatto vivere nella vostra casa mentre è una proprietà in affitto, e dovete effettivamente affittarla per un certo periodo di tempo.
Tutto bene, così avete stabilito che la vostra proprietà non è più la vostra residenza primaria, ma una proprietà in affitto. Ora potete fare uno scambio 1031 e rinviare tutte le plusvalenze da una vendita di quella proprietà. Perché ricordate, se fatto correttamente, uno scambio 1031 vi permette di rinviare il 100 per cento delle tasse sui guadagni di capitale sulla vendita di beni immobili. (Per sapere come funziona uno scambio 1031, clicca qui.)
Utilizzando una sezione 121 Exclusion
Anche se convertire la tua residenza primaria in un investimento immobiliare e poi condurre uno scambio 1031 è una grande opzione, cosa succede se non hai il tempo o le risorse per farlo? L’IRS dà qualche margine di manovra sulle tasse sui guadagni di capitale se si decide di vendere la propria residenza primaria a titolo definitivo? La risposta è sì, e si completa attraverso un’esclusione della Sezione 121. L’esclusione della Sezione 121 non è un metodo di differimento delle tasse come un 1031, tuttavia. Invece, è usata per l’esclusione dei guadagni sulla vostra residenza primaria quando decidete di vendere. I single possono escludere fino a $250.000 di guadagni sul reddito dalla vendita della loro residenza primaria. Quelli che archiviano insieme possono escludere fino a 500.000 dollari.
Per approfittare della sezione 121, è necessario aver vissuto nella casa per due degli ultimi cinque anni. Quei 24 mesi non hanno bisogno di essere contigui. L’IRS permette di aggregare il tempo vissuto nella casa durante un periodo di cinque anni per soddisfare il requisito di due anni. L’esclusione può essere rivendicata una volta ogni due anni.
E ora lo sapete: la vostra residenza primaria non può essere usata in uno scambio-ma se ne fate la vostra ex residenza e la tenete come investimento, siete liberi di procedere con uno. Se convertire la tua residenza primaria in un investimento immobiliare non è fattibile, tuttavia, potresti essere idoneo a prendere un’esclusione della sezione 121, che potrebbe mitigare parte del colpo fiscale. Quindi, mentre le regole (specialmente quelle create dall’IRS) non sono fatte per essere infrante, evidenziare le eccezioni può fare una grande differenza per il vostro portafoglio di investimenti.
Se state considerando uno scambio 1031, contattateci per discutere le vostre domande, preoccupazioni e necessità. Realized sarebbe felice di aiutarvi a ridurre il rischio, il tempo, i costi e la complessità del completamento del vostro scambio. Chiamaci al 877-797-1031 o mandaci un’email a [email protected].
Questo materiale è solo per informazioni generali e scopi educativi. Le informazioni si basano su dati raccolti da quelle che riteniamo essere fonti affidabili. Non è garantita l’accuratezza, non pretende di essere completo e non è destinato ad essere utilizzato come base primaria per le decisioni di investimento. Inoltre non deve essere interpretato come un consiglio per soddisfare le particolari esigenze di investimento di qualsiasi investitore.
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