Ogni proprietario dovrebbe prendere la muffa seriamente. Un pericolo ambientale di primo piano, la muffa prospera in luoghi caldi e umidi, e spesso cresce rapidamente in scantinati, soffitte e altre parti di edifici con scarsa ventilazione e problemi di umidità. Anche se la muffa è spesso associata a edifici in climi umidi, nessuna proprietà in affitto è immune da un focolaio di muffa, in quanto può verificarsi a seguito di un versamento incustodito, un impianto idraulico difettoso, o anche un irrigatore da prato mal indirizzato.
Se possedete o gestite una proprietà in affitto in California, un problema di muffa potrebbe presentarvi con costose spese di pulizia e riparazione, nonché cause legali da parte degli inquilini che sostengono che la muffa li ha fatti ammalare.
Continua a leggere per conoscere le responsabilità del proprietario e i diritti dell’inquilino quando si tratta di muffa nelle proprietà in affitto in California.
Strategie di auto-aiuto dell’inquilino in California
I tribunali della California hanno riconosciuto due comuni strategie legali di auto-aiuto che alcuni inquilini scelgono di perseguire dopo uno scoppio di muffa nel loro appartamento o casa in affitto. La prima, nota come “trattenuta dell’affitto”, è quando gli inquilini decidono di smettere di pagare l’affitto, sostenendo che la muffa ha reso il loro appartamento inabitabile. (Si noti che, indipendentemente da ciò che può apparire in un contratto di locazione scritto con gli inquilini, i proprietari in California sono vincolati dalla “garanzia implicita di abitabilità”, una dottrina legale che richiede di fornire agli inquilini appartamenti in condizioni vivibili). La seconda strategia, nota come “ripara e deduci”, coinvolge gli inquilini che si prendono cura della pulizia della muffa per conto loro e poi sottraggono il costo dal loro affitto.
Vedi California Tenant Rights to Withhold Rent o ‘Repair and Deduct’ per maggiori informazioni su queste strategie, comprese le loro limitazioni.
La responsabilità del locatore per la muffa in California
Al momento non esiste una legge federale che copre le responsabilità del locatore quando si tratta di muffa. Inoltre, a parte i requisiti di divulgazione (come discusso di seguito), la California non ha alcuna legge che affronti specificamente i doveri o la responsabilità di un padrone di casa quando si tratta di prevenzione e bonifica della muffa. A San Francisco, tuttavia, la muffa è un “disturbo della salute pubblica” (non diverso dall’accumulo di spazzatura o da un’infestazione di parassiti), il che significa che gli inquilini hanno il diritto di citare in giudizio i loro padroni di casa per aver violato le leggi sui disturbi della città se non riescono a rimuovere qualsiasi “muffa visibile o altrimenti dimostrabile” situata ovunque “negli interni di qualsiasi edificio”. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Gli inquilini della California che credono di essere stati danneggiati dalla presenza di alte concentrazioni di muffa nel loro appartamento possono cercare di recuperare i danni dal loro proprietario in tribunale per compensare la loro perdita. Se un giudice o una giuria concorda sul fatto che il padrone di casa ha creato negligentemente un problema di muffa o ha permesso che continuasse in una proprietà, il padrone di casa potrebbe essere responsabile di qualsiasi danno.
Per esempio, un condominio a Santa Rosa, California, aveva un livello così alto di muffa (oltre a un’infestazione di ratti) che la città ha ordinato a diversi inquilini che si sono ammalati di lasciare le loro case. Anche se il padrone di casa ha dato agli inquilini 2.000 dollari per il trasferimento, gli inquilini stanno facendo causa al padrone di casa per danni, secondo un rapporto della stampa.
Requisiti di divulgazione della muffa in California
La California richiede ai venditori di edifici residenziali con un massimo di quattro unità di rivelare per iscritto qualsiasi condizione pericolosa nota, compresa la muffa (Cal. Civ. Code § 1102-1102.17).
La legge della California richiede ai proprietari di fornire agli inquilini una comunicazione scritta, prima di firmare un contratto di locazione, quando sanno, o hanno ragione di sapere, che la muffa supera i limiti di esposizione ammissibili o rappresenta una minaccia per la salute. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Anche se la legge consente l’adozione di limiti di esposizione ammissibili, il dipartimento della salute dello stato ha determinato che non è fattibile farlo. Infatti, in una dichiarazione sull’umidità degli edifici, la muffa e la salute (pubblicata nel settembre 2011), il dipartimento prende la posizione che la semplice “presenza di danni da acqua, umidità, muffa visibile o odore di muffa” in un edificio rappresenta una minaccia per la salute. Piuttosto che cercare di misurare i livelli di muffa o determinare tipi specifici di muffa, il dipartimento raccomanda vivamente di prendere misure tempestive e diligenti per rimediare alla muffa e affrontare qualsiasi problema di umidità sottostante che può essere presente in un edificio.
Inoltre, mentre la legge federale richiede informazioni sulla vernice al piombo, non impone un dovere simile ai proprietari quando si tratta di muffa.
A parte qualsiasi requisito di divulgazione affermativa, tuttavia, se si decide di elencare una proprietà in vendita, si dovrebbe essere pronti con le risposte alle domande che i potenziali acquirenti potrebbero fare su problemi di idraulica, umidità e ventilazione nel vostro edificio.
Per saperne di più sui requisiti di divulgazione del proprietario in California, consultate California Required Landlord Disclosures.
Detrarre i costi relativi alla muffa dai depositi cauzionali in California
Se ritenete che un inquilino in partenza abbia causato un problema di muffa (oltre l’ordinaria usura) in un appartamento o unità in affitto, potreste voler detrarre il costo della pulizia dal deposito cauzionale dell’inquilino. La legge della California permette ai padroni di casa di fare questo, purché diano all’inquilino una spiegazione scritta dei costi dei danni da muffa (insieme a qualsiasi altro danno richiesto) entro 21 giorni dalla fine del contratto di locazione dell’inquilino. Se questo importo è inferiore al deposito cauzionale, dovete restituire il resto del deposito all’inquilino insieme alla documentazione scritta delle detrazioni dei danni (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Per maggiori informazioni sui depositi cauzionali in California, consultate California Security Deposit Limits and Deadlines.
Prevenire i problemi di muffa
Perché la posta in gioco è così alta, è importante cercare di prevenire la crescita di un problema di muffa nella vostra proprietà in affitto in primo luogo, così come prendere provvedimenti tempestivi ed efficaci per rimuovere la muffa in eccesso che si scopre. Per ulteriori consigli su questo, vedi Muffa e la tua proprietà in affitto: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, di Ron Leshnower (Nolo).