Tasse sulle case flipping: Guadagni di capitale vs reddito ordinario

Flippare case non è generalmente considerato un investimento passivo dall’IRS. Le regole fiscali definiscono il flipping come “reddito attivo”, e i profitti sulle case flippate sono trattati come reddito ordinario con aliquote fiscali tra il 10% e il 37%, non come guadagni in conto capitale con un’aliquota inferiore tra lo 0% e il 20%. Le tasse sulle case flippate di solito includono l’imposta sul lavoro autonomo.

Case flippate: Guadagni di capitale o reddito ordinario

Se un investitore è classificato dall’IRS come un “commerciante”, i profitti derivanti dalla vendita di case saranno tassati alla loro aliquota ordinaria. Il profitto è calcolato sottraendo le spese, compreso il prezzo di acquisto, dal prezzo finale di vendita. Gli scaglioni d’imposta vanno dal 10% al 37% per gli “investitori attivi” che guadagnano profitti attivi.

Secondo l’IRS, un commerciante immobiliare acquista beni immobili e li vende ai clienti “nel corso ordinario del suo commercio o della sua attività”. La maggior parte degli investitori fix-and-flip sono considerati commercianti; tengono le loro proprietà a breve termine e la maggior parte del loro reddito deriva dal capovolgimento delle case. Anche gli investitori immobiliari che occasionalmente girano le case sono tipicamente considerati commercianti e sono tassati a tassi di reddito ordinari.

Al contrario, i profitti realizzati da proprietà tenute più di 12 mesi sono tipicamente soggetti a più favorevoli staffe di guadagno di capitale a lungo termine che vanno dallo 0% al 20%. Un investitore può scegliere di affittare la proprietà o di occuparla. Per tracciare i profitti e le spese del fix-and-flip, si consiglia di utilizzare un software di contabilità. Controlla il nostro articolo sul miglior software di contabilità.

Conseguenze dell’imposta sul reddito ordinario quando si vendono le case

Se sei classificato come commerciante, il profitto di un flip sarà tassato al tuo tasso di reddito ordinario prevalente. Attualmente, le aliquote dell’imposta sul reddito ordinario vanno dal 10% al 37%. Inoltre, il profitto è soggetto all’imposta sul lavoro autonomo (l’equivalente del lavoratore autonomo alla FICA), che è del 15,3%, il doppio di quello che si paga in genere come dipendente W2.

Come commerciante, la conseguenza fiscale totale su un flip può variare da un minimo del 25,3% a un massimo del 52,3%, a seconda della tua fascia fiscale. Inutile dire che non vuoi percepire erroneamente i tuoi profitti come appartenenti interamente a te – lo zio Sam ne prende una grossa fetta.

Per fare questo correttamente, dovresti usare un software di contabilità come QuickBooks Online. Il loro software aiuta a tenere traccia di ciò che spendi con i fornitori, gli appaltatori, gli interessi e altro, tutte voci che puoi dedurre dal tuo profitto lordo.

Quando le tasse sul capital gain si applicano al flipping delle case

Se sei abbastanza fortunato da evitare la definizione di commerciante, derivando la maggior parte del tuo reddito dal flipping delle case e vendendo le case dopo un anno, allora sarai tassato ai tassi di capital gains inferiori sul profitto della vendita.

Tenete a mente che questo è raro per la maggior parte dei flipper; la maggior parte del tempo sono tassati con l’aliquota ordinaria, ma vogliamo menzionarlo perché succede. Ancora meglio, se ti qualifichi per il trattamento fiscale dei guadagni di capitale, non devi pagare l’imposta sul lavoro autonomo.

Tasse sui guadagni di capitale a breve termine su House Flipping

Se la proprietà è tenuta meno di 12 mesi, il profitto del flip non riceve alcun trattamento preferenziale. Il guadagno di capitale a breve termine è tassato alle aliquote ordinarie dell’imposta sul reddito, sia che tu sia definito come un commerciante o un investitore. Tuttavia, si ha il vantaggio di non pagare il 15,3% di tasse sul lavoro autonomo, quindi ci sono comunque dei buoni risparmi.

Tasse sulle plusvalenze a lungo termine su House Flipping

Se si tiene la proprietà per un anno e più e non si è classificati come commercianti, il profitto del flip sarà tassato secondo i tassi delle plusvalenze a lungo termine. Attualmente, questi tassi vanno dallo 0% al 20% per la maggior parte dei contribuenti. Paragonato al pugno uno-due delle aliquote dell’imposta sul reddito ordinario e dell’imposta sul lavoro autonomo, è un bel risparmio.

“Il trucco che i flipper conoscono è che se si tiene la proprietà per più di un anno, e poi si guadagna un profitto sulla vendita, si pagano le tasse sulle plusvalenze a lungo termine, che arrivano al massimo al 20%. Il trucco delle plusvalenze a breve termine per meno di un anno è quello di giocare un flip che non ha fatto un profitto contro uno che lo ha fatto. Questo riduce le plusvalenze nette che hai guadagnato e quindi le tue tasse su di esse.”

– Brian Murphy, Attorney, Real Estate Broker & Tax Prep Educator, At Your Pace Online

Sia che tu possieda una piccola impresa e stia compilando come commerciante o stia compilando come investitore, TurboTax fornisce il consueto software fiscale. Puoi importare rapidamente tutte le tue spese e archiviare le tue tasse online. Se hai domande, puoi chattare con il loro team di supporto e avere il tuo ritorno controllato prima di archiviare in modo da ottenere il tuo massimo rimborso garantito.

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Come si calcolano le tasse sulle case di Flipping

In definitiva, sarai tassato sui tuoi profitti di fix-and-flip, che è il tuo prezzo di vendita meno le spese totali e le deduzioni. Il profitto è calcolato sottraendo le spese, incluso il prezzo di acquisto, dal prezzo finale di vendita.

“Una ragione per cui la tassazione immobiliare è così difficile è a causa della designazione di attività attiva contro passiva. L’idea del flipping di una casa è che si intende comprarla, sistemarla e venderla. Questo significa che sei considerato un commerciante immobiliare. Fai finta che la tua attività sia comprare vecchi tosaerba, ripararli e rivenderli. Questo è un business di tosaerba, proprio come il flipping delle case è anch’esso un business.”

– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors

Prezzo di acquisto

Il prezzo di acquisto include il costo della casa stessa. Mentre potreste considerare i costi di chiusura, i punti, ecc. come parte del prezzo di acquisto, per facilità di contabilità, tutto ciò che va oltre l’acquisto effettivo dell’edificio stesso è meglio trattato come una spesa.

Quando pensate a quale sia il vostro profitto, considerate solo il prezzo di acquisto, non l’importo che avete finanziato nella vostra equazione di profitto. L’IRS non prende in considerazione il vostro finanziamento nel calcolo del profitto. Tuttavia, sarete in grado di dedurre l’interesse pagato come una spesa.

Spese

Le spese oltre il prezzo di acquisto includono gli interessi ipotecari e i punti, le spese di prestito, i materiali e le forniture, il lavoro, i costi di chiusura, le tasse, i servizi professionali e tutti i costi di marketing e le commissioni degli agenti immobiliari coinvolti nella vendita della proprietà. Questa tabella fornisce una buona istantanea di cosa considerare.

Come per il prezzo d’acquisto, l’IRS non si preoccupa di come avete pagato una spesa. Finché si tratta di una spesa legata alla proprietà, è tipicamente deducibile. Per esempio, se addebitate 10.000 dollari sulla vostra carta di credito Lowes per materiali da costruzione, questa è considerata una spesa di ristrutturazione della proprietà.

Profitto

Il profitto è l’importo che avete liquidato sulla vendita dopo che tutte le spese, incluso il prezzo di acquisto, sono state prese in considerazione. Una delle cose più importanti che potete fare è tenere ottimi registri delle vostre spese per assicurarvi di dedurre tutti i costi di ristrutturazione. La formula di base è: Transaction Profit = Selling Price – Purchase Price – Expenses.

Tenete a mente quando calcolate i vostri profitti per la segnalazione dell’IRS che questo potrebbe non essere il vostro profitto effettivo. Per esempio, se dovete pagare il debito ipotecario usato per finanziare l’acquisto e la ristrutturazione, questo mangia i vostri fondi di guadagno. Puoi stimare questo importo con questa formula: Prezzo di vendita – Ipoteca – Spese = Porta a casa il profitto per l’investitore.

Tasse annuali

Da lì, si moltiplica il profitto imponibile per la vostra aliquota d’imposta sul reddito ordinario, che dà una stima del carico fiscale annuale. Tenete a mente che è possibile utilizzare le perdite di altri immobili completati nello stesso anno per compensare i guadagni.

Esempio di tasse su un House Flip

Eseguiamo uno scenario di base per dimostrare i fondamenti di come vengono calcolate le tasse sulle case flipping. Useremo quattro ipotesi:

1. L’investitore è considerato un commerciante secondo le linee guida dell’IRS, quindi i profitti saranno soggetti all’imposta ordinaria sul reddito.
2. La proprietà viene girata in 10 mesi, inchiodandola ulteriormente all’imposta ordinaria sul reddito.
3. L’aliquota fiscale ordinaria dell’investitore è del 23%.
4. Si considererà l’effetto dell’imposta sul lavoro autonomo.

Esempio di tassa sull’house flipping

Partendo dai 26.500 dollari di profitto, poi sottraendo quanto necessario per pagare le tasse, all’investitore restano 16.350 dollari. Tenete a mente che l’investitore non può considerare i 26.500 dollari come se fossero loro da spendere, dato che lo Zio Sam ha bisogno della sua parte.

Come archiviare &Pagare le tue tasse per l’house flipping

Dopo aver calcolato le tue tasse per l’house flipping, devi sapere quando archiviarle e come pagarle. Generalmente, se sei un’impresa individuale, parte di una LLC, o registrato come una società S, e la tua casa flipping business sta facendo più di $ 1.000 all’anno in profitti, allora si dovrebbe pagare le tasse trimestrali.

Se non stai generando entrate ancora o soddisfare altre esenzioni, si file le tasse alla fine dell’anno. Tuttavia, la maggior parte dei flipper paga le tasse trimestrali. Queste tasse trimestrali sono conosciute come tasse stimate, e sono generalmente dovute il 15 aprile, il 15 giugno, il 15 settembre e il 15 gennaio di ogni anno.

Per esempio, il reddito che hai guadagnato vendendo case dal 1 gennaio al 31 marzo è dovuto il 15 aprile. Tuttavia, se queste date cadono nei fine settimana o nelle vacanze, le vostre tasse saranno dovute il giorno lavorativo successivo.

Schedule C Flipping Houses

Avrete bisogno di compilare uno Schedule C per queste tasse stimate. Questo modulo è anche chiamato modulo 1040 Profitti e perdite. Per maggiori informazioni su come compilare questo modulo, controlla la nostra guida approfondita allo Schedule C che include istruzioni passo dopo passo per la compilazione del modulo.

Mantenere una buona documentazione fiscale quando si vende immobili

Perché le spese sono così importanti per ridurre il tuo reddito imponibile e quindi la quantità di tasse che dovrai pagare, è vitale tenere una buona traccia di ogni spesa relativa a un flip. Non importa quanto insignificanti possano sembrare alcune spese, tutte contano – e tutte si sommano.

Sia che proviate un percorso fai-da-te e creiate un foglio di calcolo per i vostri registri, che usiate un software di investimento immobiliare, o un software di contabilità o tenuta dei conti, assicuratevi di fare qualcosa per tenere una contabilità accurata dei vostri lanci. Arriva il momento delle tasse, sarà importante perché ogni dollaro che non è speso per una spesa è soggetto a tasse.

“Se sei considerato un commerciante immobiliare, ci sono alcuni fattori da considerare. È possibile rivendicare perdite illimitate per compensare il reddito ordinario come lo stipendio e il reddito d’impresa. Si possono anche richiedere ulteriori spese relative alle attività del commerciante.”

– Noel Dalmacio, CPA, CFP & fondatore, Dalmacio Accountancy Corporation

Come risparmiare sulle tasse di House Flipping

Mentre è difficile lavorare intorno alla considerazione di base del flipping come reddito attivo, ci sono alcuni casi speciali che possono aiutare a girare una proprietà e non essere soggetti all’imposta ordinaria sul reddito. Questi includono cose come tenere un investimento per un periodo di tempo più lungo o anche possedere la proprietà come residenza primaria.

Qui discutiamo quattro modi per ridurre le tasse quando si capovolgono le case:

Tenere la proprietà di investimento per più di un anno

Se ci si trova nella categoria in grado di pagare l’imposta sui guadagni di capitale invece dell’imposta ordinaria sul reddito, prevedere se tenere la proprietà per un anno o più funziona. Ricordate che se tenete la proprietà per un anno o più, siete soggetti all’imposta sui guadagni di capitale a lungo termine piuttosto che a breve termine.

Utilizzando il nostro esempio sopra con il profitto di 26.500 dollari, se tenete la proprietà per un periodo sufficientemente lungo, probabilmente dovrete il 15% o meno di imposta sui guadagni di capitale a lungo termine. Inoltre, non sareste tenuti a pagare l’imposta sul lavoro autonomo perché è considerato un investimento e non un reddito attivo. Quindi, l’imposta dovuta sarebbe di 3.975 dollari o meno rispetto agli oltre 10.000 dollari del caso precedente.

Rendi la proprietà la tua residenza primaria prima di girarla

Se stai casualmente girando una singola proprietà, considera se puoi trasferirti in essa come tua residenza primaria dopo che i lavori di ristrutturazione sono completati. Se vi trasferite nella proprietà, potete probabilmente spostare la considerazione fiscale sull’eventuale vendita dal reddito attivo alle plusvalenze. Inoltre, le attuali leggi fiscali permettono che, se si vive nella proprietà due dei cinque anni prima della vendita, si può essere in grado di evitare le tasse sul guadagno interamente.

“La sezione 121 dell’Internal Revenue Code permette a un contribuente di scegliere di escludere fino a $ 250.000 ($ 500.000 per i contribuenti che presentano una dichiarazione congiunta) del guadagno dalla vendita di proprietà posseduta e utilizzata come “residenza principale”. “Residenza principale” significa che la proprietà è stata posseduta e utilizzata dal contribuente come residenza principale del contribuente per periodi di aggregazione di due anni o più dei cinque anni prima della vendita. Questo guadagno sull’esclusione della vendita è limitato a una vendita o scambio ogni due anni. Quindi, dovrebbe essere usata selettivamente dai flipper di più proprietà ed eletta rispetto alla transazione flip che probabilmente risulterà nel più grande guadagno tassabile.”

– Brian J. Thompson, CPA & Attorney, BrianThompsonLaw.com

Fare uno scambio fiscale differito per il Flip

Uno scambio fiscale differito, noto anche come scambio 1031, ti permette di trasferire i guadagni di una proprietà ad un’altra. Per qualificarsi per questo, dovrai tenere la proprietà per un anno o più (più a lungo è meglio agli occhi dell’IRS) e affittarla a degli inquilini. Non può essere usato solo per una proprietà a rotazione rapida. Per maggiori informazioni, puoi leggere la nostra guida definitiva sugli scambi 1031 like-kind.

Richiedi le deduzioni fiscali per l’house flipping

L’IRS permette ai flipper di ammortizzare certe spese che riguardano l’acquisto, la ristrutturazione e la vendita delle proprietà. Dedurre queste spese aiuta a ridurre il reddito imponibile. È possibile dedurre alcune spese prima di girare la proprietà, ma altre spese, come le spese di capitale, non possono essere dedotte fino a dopo la vendita della proprietà.

Spese che si possono dedurre quando si gira una casa

È importante sapere quali spese si possono dedurre quando si gira una casa. Questo vi darà un’idea migliore di quanto sarà il vostro reddito imponibile, in modo da poter avere soldi da parte per pagare le tasse. Questo, a sua volta, influenza il vostro budget per il vostro prossimo flip.

Alcune spese che si possono dedurre quando si lancia una casa includono:

• Spese di capitale (spese relative all’acquisto e alla ristrutturazione di una casa con l’intenzione di girarla). Queste sono dedotte dopo aver girato la proprietà.
• Spese per il veicolo, che possono includere gas e riparazioni o una tariffa chilometrica standard.
• Spese per l’ufficio, compreso l’affitto, le utenze, e le forniture per l’ufficio come l’inchiostro della stampante e la carta
• Permessi di costruzione
• Interessi ipotecari

Cosa determina lo stato di commerciante per un flipper immobiliare

Un business che trae regolarmente profitto dalla vendita di un bene, che sia una proprietà, un veicolo, o un inventario, è classificato come un business attivo. Pertanto, un investitore che vende immobili sarà probabilmente classificato dall’IRS come un’attività attiva – un “commerciante” di case – ed è soggetto all’imposta sul reddito ordinario sui profitti.

Un investitore “fix-and-flip” che vende una dozzina di case all’anno, le tiene per un periodo molto breve, e/o deriva la maggior parte del suo reddito dalla sua attività di flipping immobiliare sarà considerato un commerciante, e il reddito sarà tassato ad aliquote più alte.

Questo è in contrasto con il reddito da investimento passivo come una proprietà in affitto su cui, se eventualmente venduto, i profitti saranno tassati ad un tasso di plusvalenza più favorevole. Tuttavia, il codice IRS non è particolarmente chiaro su ciò che costituisce il reddito attivo rispetto a quello passivo, e molti fattori sono presi in considerazione. Questi possono includere quante proprietà vengono girate, se sono occupate dal proprietario o affittate per un periodo di tempo prima della rivendita, e per quanto tempo vengono tenute.

Se sei un attivo fix and flipper che tiene una proprietà per meno di un anno, molto probabilmente sarai tassato alla tua aliquota ordinaria di imposta sul reddito dal 10% al 37%. Determinare la tua categoria di tassazione e l’aliquota che devi è complicato, e il tuo professionista fiscale dovrebbe essere coinvolto.

Domande frequenti (FAQ) sulle tasse di House Flipping

Questa guida suddivide le tasse di house flipping e discute le plusvalenze rispetto al reddito ordinario quando si flippano le case. Queste sono alcune domande frequenti che abbiamo incontrato e le risposte che potrebbero darti ulteriori spunti.

Cos’è la regola del 70 per l’house flipping?

La regola del 70 dice agli investitori il massimo che dovrebbero pagare per una proprietà. La regola, che è una linea guida nell’industria, dice che un investitore non dovrebbe pagare più del 70% del valore stimato della proprietà dopo aver completato tutte le riparazioni e ristrutturazioni (ARV).

Quali sono le altre deduzioni nell’House Flipping?

Quando pensate alle vostre spese e deduzioni di investimento immobiliare, assicuratevi di considerare cose come il trasporto, l’ufficio a casa, i pasti, e la formazione come workshop, libri, ecc. Parlate con il vostro commercialista per saperne di più e utilizzate un sistema di monitoraggio online come QuickBooks online per mantenerlo facile.

Può davvero lanciare case senza soldi?

Ci sono diversi modi per lanciare case senza soldi, ma è necessario contribuire a un affare in modi creativi (ad esempio, se si dispone di conoscenze di costruzione, contribuire con il vostro tempo e le competenze, o avere una proprietà che è possibile utilizzare per garantire trasversalmente per un prestito hard money). Per saperne di più, leggete il nostro articolo su come vendere case senza soldi.

Ho bisogno di una licenza per vendere una casa?

In genere, non è necessaria una particolare licenza statale per vendere una casa, ma controllate con il vostro stato, in quanto potrebbe dipendere da come opera il vostro business. Per esempio, se sei un costruttore, alcuni stati richiedono una licenza di appaltatore. Nella maggior parte dei casi, sarà necessario richiedere correttamente i permessi ed eventualmente una licenza commerciale.

Linea di fondo: Flipping Houses Taxes

Nel 2017, gli house flips hanno raggiunto un massimo di 11 anni, con oltre 200.000 flips negli Stati Uniti. Seguendo questo entusiasmo, devi sapere quali tasse sei responsabile di pagare sulla tua attività di house flipping. I profitti derivanti dal flipping delle case sono generalmente trattati come reddito ordinario, non come plusvalenze, quindi i profitti sono soggetti alla normale imposta sul reddito e all’imposta sul lavoro autonomo.