Belasting op huizenflipperen: Capital Gains vs Ordinary Income

Het flippen van huizen wordt door de belastingdienst over het algemeen niet beschouwd als passief investeren. De belastingregels definiëren flipping als “actief inkomen”, en winsten op geflipte huizen worden behandeld als gewone inkomsten met belastingtarieven tussen 10% en 37%, niet als vermogenswinsten met een lager belastingtarief van 0% tot 20%. Belastingen op geflipte huizen omvatten gewoonlijk belasting op zelfstandigen.

Flipping Houses: Capital Gains or Ordinary Income

Als een belegger door de IRS wordt gecategoriseerd als een “handelaar”, zal de winst uit het flippen van onroerend goed worden belast tegen hun gewone inkomstenbelastingtarief. De winst wordt berekend door de kosten, inclusief de aankoopprijs, af te trekken van de uiteindelijke verkoopprijs. Belastingschijven variëren van 10% tot 37% voor “actieve beleggers” die actieve winsten behalen.

Volgens de IRS koopt een vastgoedhandelaar onroerend goed en verkoopt het aan klanten “in het kader van de normale uitoefening van zijn of haar handel of bedrijf.” De meeste fix-and-flip-investeerders worden beschouwd als dealers; ze houden hun eigendommen op korte termijn en het grootste deel van hun inkomsten is afgeleid van het flippen van huizen. Zelfs vastgoedbeleggers die af en toe huizen flippen, worden doorgaans beschouwd als handelaren en worden belast tegen de gewone inkomstenbelastingtarieven.

Integendeel, winsten uit eigendommen die langer dan 12 maanden worden aangehouden, zijn meestal onderworpen aan gunstiger langetermijnkapitaalwinstschijven, variërend van 0% tot 20%. Een belegger kan ervoor kiezen om het onroerend goed te verhuren of te bewonen. Om fix-and-flip winsten en uitgaven bij te houden, raden wij het gebruik van boekhoudsoftware aan. Bekijk ons artikel over de beste boekhoudsoftware.

Ordinaire gevolgen van de inkomstenbelasting bij het flippen van huizen

Als u als handelaar bent geclassificeerd, wordt de winst uit een flip belast tegen het geldende tarief voor gewone inkomsten. Momenteel variëren de tarieven van de gewone inkomstenbelasting van 10% tot 37%. Bovendien is de winst onderworpen aan zelfstandigenbelasting (het zelfstandigen equivalent van FICA), die 15,3% bedraagt, het dubbele van wat u gewoonlijk betaalt als een W2-werknemer.

Als een dealer kan het totale belastinggevolg op een flip variëren van zo laag als 25,3% tot zo hoog als 52,3%, afhankelijk van uw belastingschijf. Onnodig te zeggen dat u uw winst niet verkeerd wilt voorstellen als volledig van u – oom Sam krijgt een grote brok van them.

Om dit correct te doen, moet u een boekhoudprogramma zoals QuickBooks Online gebruiken. Hun software helpt bij het bijhouden van wat u uitgeeft aan leveranciers, aannemers, rente en meer – alle items die u van uw brutowinst kunt aftrekken.

Wanneer vermogenswinstbelasting van toepassing is op het flippen van huizen

Als je het geluk hebt om de dealersdefinitie te vermijden, waarbij je het grootste deel van je inkomen uit het flippen van huizen haalt en de huizen na een jaar verkoopt, dan word je belast tegen de lagere vermogenswinsttarieven op de winst uit de verkoop.

Houd in gedachten dat dit zeldzaam is voor de meeste flippers; de meerderheid van de tijd worden ze belast tegen het gewone inkomstenbelastingtarief, maar we willen het vermelden omdat het gebeurt. Nog beter, als u in aanmerking komt voor vermogenswinstbelastingbehandeling, hoeft u geen belasting op zelfstandigen te betalen.

Korte termijn vermogenswinstbelasting op huisflipping

Als het onroerend goed minder dan 12 maanden wordt gehouden, krijgt de winst uit de flip geen voorkeursbehandeling. Vermogenswinst op korte termijn wordt belast tegen de gewone tarieven van de inkomstenbelasting, ongeacht of u als handelaar of investeerder wordt aangemerkt. U hebt echter het voordeel dat u geen 15,3% belasting op zelfstandigen betaalt, dus er zijn niettemin goede besparingen.

Langetermijn vermogenswinstbelasting op huisflipping

Als u het onroerend goed meer dan een jaar in uw bezit hebt en niet als handelaar bent geclassificeerd, wordt de winst uit de flip belast volgens de langetermijn vermogenswinstbelastingtarieven. Momenteel variëren die tarieven van 0% tot 20% voor de meeste belastingbetalers. Vergeleken met de een-twee-drie inkomstenbelastingtarieven en de belasting op zelfstandigen, is dat een behoorlijke besparing.

“De truc die flippers kennen is dat als je het onroerend goed langer dan een jaar vasthoudt, en dan winst maakt op de verkoop, je belasting betaalt over de vermogenswinst op lange termijn, die maximaal 20% bedraagt. De minder-dan-een-jaar-kortetermijn vermogenswinsttruc is om een flip die geen winst maakte te spelen tegen een die dat wel deed. Dit verlaagt de netto vermogenswinst die u hebt verdiend en dus uw belastingen daarover.”

– Brian Murphy, advocaat, makelaar & Belastingvoorbereider, At Your Pace Online

Of u nu een klein bedrijf hebt en als handelaar belastingaangifte doet, of als belegger belastingaangifte doet, TurboTax biedt de gebruikelijke belastingsoftware. U kunt snel al uw uitgaven importeren en uw belastingen online indienen. Als u vragen hebt, kunt u chatten met hun team van ondersteunend personeel en uw aangifte laten controleren voordat u deze indient, zodat u uw maximale terugbetaling krijgt-gegarandeerd.

Bezoek TurboTax

Hoe belastingen op Flipping Houses worden berekend

Ultimately, je gaat worden belast op je fix-and-flip winst, dat is je verkoopprijs minus de totale uitgaven en aftrekposten. De winst wordt berekend door de kosten, inclusief de aankoopprijs, af te trekken van de uiteindelijke verkoopprijs.

“Een van de redenen waarom onroerendgoedbelasting zo moeilijk is, is vanwege de aanduiding actieve versus passieve activiteit. Het idee van het omkatten van een huis is dat je het wilt kopen, opknappen en verkopen. Dit betekent dat u wordt beschouwd als een vastgoedhandelaar. Stel dat u oude grasmaaiers koopt, ze opknapt en ze doorverkoopt. Dit is een grasmaaierbedrijf, net zoals het verkopen van huizen ook een bedrijf is.”

– Nathan Byers, CPA/PFS, JBC Wealth Advisors

Koopprijs

De aankoopprijs omvat de kosten van het huis zelf. Hoewel u afsluitkosten, punten, enz. als onderdeel van de aankoopprijs zou kunnen beschouwen, wordt voor het gemak van de boekhouding alles buiten de eigenlijke aankoop van het gebouw zelf het beste behandeld als een uitgave.

Wanneer u nadenkt over wat uw winst is, beschouwt u alleen de aankoopprijs, niet het bedrag dat u hebt gefinancierd in uw winstvergelijking. De IRS neemt uw financiering niet in aanmerking bij het berekenen van de winst. U zult echter in staat zijn om de betaalde rente als een uitgave af te trekken.

Uitgaven

Uitgaven buiten de aankoopprijs omvatten hypotheekrente en punten, leningkosten, materialen en benodigdheden, arbeid, afsluitkosten, belastingen, professionele diensten, en alle marketingkosten en makelaarscommissies die betrokken zijn bij de verkoop van het onroerend goed. Deze tabel biedt een goede momentopname van wat te overwegen.

Net als bij de aankoopprijs, is de IRS niet bezorgd over hoe u voor een uitgave hebt betaald. Zolang het een uitgave was die verband hield met het onroerend goed, is het meestal aftrekbaar. Als u bijvoorbeeld $ 10.000 op uw Lowes-creditcard in rekening brengt voor bouwmaterialen, wordt dat beschouwd als een uitgave voor de renovatie van het onroerend goed.

Winst

Winst is het bedrag dat u hebt vrijgemaakt op de verkoop nadat alle kosten, inclusief de aankoopprijs, in aanmerking zijn genomen. Een van de belangrijkste dingen die u kunt doen is een uitstekende administratie bijhouden van uw uitgaven om ervoor te zorgen dat u alle renovatiekosten aftrekt. De basisformule is: Transactiewinst = Verkoopprijs – Aankoopprijs – Uitgaven.

Bedenk bij het berekenen van uw winst voor IRS-rapportage dat dit mogelijk niet uw werkelijke winst is. Bijvoorbeeld, als u moet afbetalen hypotheekschuld gebruikt om de aankoop en renovaties te financieren, het eet in uw bring-home fondsen. U kunt dit bedrag schatten met deze formule: Verkoopprijs – hypotheek – uitgaven = winst voor de belegger

Jaarlijkse belastingen

Van daaruit vermenigvuldigt u uw belastbare winst met uw gewone inkomstenbelastingtarief, wat een geschatte jaarlijkse belastingdruk oplevert. Houd er rekening mee dat u verliezen van andere fix and flips die in hetzelfde jaar zijn voltooid, kunt gebruiken om de winst te compenseren.

Voorbeeld van belastingen op een huistransactie

Laten we een basisscenario doorlopen om de basisprincipes te demonstreren van hoe de belastingen op flipping houses worden berekend. We gebruiken vier veronderstellingen:

1. De investeerder wordt volgens de richtlijnen van de IRS beschouwd als een handelaar, zodat de winst onder de gewone inkomstenbelasting valt.
2. Het pand wordt in 10 maanden geflipt, waardoor het verder onder de gewone inkomstenbelasting valt.
3. Het gewone belastingtarief van de investeerder is 23%.
4. We zullen het effect van de belasting op zelfstandigen in aanmerking nemen.

House Flipping Tax Example

Uitgaande van de winst van $26.500, en dan aftrekken wat nodig is om belastingen te betalen, houdt de investeerder $16.350 over. Houd er rekening mee dat de belegger de $ 26.500 niet kan beschouwen alsof het van hen is om uit te geven, omdat Uncle Sam zijn deel nodig heeft.

How to File & Pay Your House Flipping Taxes

Nadat u uw flipping-huizenbelasting hebt berekend, moet u weten wanneer u ze moet indienen en hoe u ze moet betalen. Over het algemeen, als je een eenmanszaak bent, deel uitmaakt van een LLC, of geregistreerd bent als een S-vennootschap, en je huis flipping bedrijf maakt meer dan $ 1.000 per jaar aan winst, dan moet je driemaandelijkse belastingen betalen.

Als je nog geen inkomsten genereert of aan andere vrijstellingen voldoet, zul je je belastingen aan het einde van het jaar indienen. Echter, de meeste huis flippers betalen per kwartaal belastingen. Deze kwartaalbelastingen staan bekend als uw geschatte belastingen, en ze zijn over het algemeen verschuldigd 15 april, 15 juni, 15 september en 15 januari van elk jaar.

Bijvoorbeeld, het inkomen dat u van 1 januari tot en met 31 maart hebt verdiend met het flipperen van huizen, is 15 april verschuldigd. Echter, als deze data vallen in het weekend of op feestdagen, zal uw belastingen verschuldigd zijn de volgende werkdag.

Schema C Flipping Houses

U moet een Schedule C voor deze geschatte belastingen in te vullen. Dit formulier wordt ook wel aangeduid als een 1040 winst en verlies formulier. Voor meer informatie over het invullen van dit formulier, bekijk onze diepgaande Schedule C-gids met stapsgewijze instructies voor het invullen van het formulier.

Keep goede belastinggegevens bij wanneer Flipping Real Estate

Omdat uitgaven zo belangrijk zijn voor het verminderen van uw belastbaar inkomen en dus het bedrag van de belasting die u verschuldigd bent, is het van vitaal belang om elke uitgave in verband met een flip goed bij te houden. Het maakt niet uit hoe onbeduidend sommige uitgaven lijken, ze zijn allemaal van belang – en ze tellen allemaal op.

Of u nu een doe-het-zelf-route probeert en een spreadsheet opzet voor uw administratie, vastgoedbeleggingssoftware gebruikt, of boekhoud- of boekhoudsoftware, zorg ervoor dat u iets doet om een nauwkeurige boekhouding van uw flips bij te houden. Kom belastingtijd, het zal van belang zijn, omdat elke dollar die niet wordt besteed aan een uitgave is onderworpen aan belastingen.

“Als u wordt beschouwd als een vastgoedhandelaar, zijn er enkele factoren om te overwegen. U kunt onbeperkt verliezen claimen om gewone inkomsten zoals salaris en bedrijfsinkomsten te compenseren. U kunt ook extra kosten claimen die verband houden met dealeractiviteiten.”

– Noel Dalmacio, CPA, CFP & oprichter, Dalmacio Accountancy Corporation

Hoe geld te besparen op de belasting op huizenflipping

Hoewel het moeilijk is om de basisoverweging van flipping als actief inkomen te omzeilen, zijn er enkele speciale gevallen die u kunnen helpen een onroerend goed te flippen en niet te worden onderworpen aan de gewone inkomstenbelasting. Deze omvatten dingen zoals het vasthouden van een investering voor een langere periode of zelfs het bezit van het onroerend goed als uw hoofdverblijfplaats.

Hier bespreken we vier manieren om uw belastingen te verlagen bij het flippen van huizen:

Hold Investment Property for More Than a Year

Als u zich in de categorie bevindt die vermogenswinstbelasting kan betalen in plaats van gewone inkomstenbelasting, voorspelt u of het houden van het onroerend goed voor een jaar of meer zal werken. Vergeet niet dat als u het onroerend goed een jaar of langer houdt, u onderworpen bent aan vermogenswinstbelasting op lange termijn in plaats van op korte termijn.

Gebruik makend van ons bovenstaande voorbeeld met de winst van $ 26.500, als u het onroerend goed voldoende lang houdt, zou u waarschijnlijk 15% of minder aan vermogenswinstbelasting op lange termijn verschuldigd zijn. Bovendien zou u geen belasting op zelfstandigen hoeven te betalen, omdat het wordt beschouwd als een investering en niet als actief inkomen. Dus, uw verschuldigde belasting zou $ 3.975 of minder zijn, in tegenstelling tot meer dan $ 10.000 in het bovenstaande geval.

Maak van onroerend goed uw hoofdverblijfplaats voordat u het flipt

Als u terloops een enkele woning flipt, overweeg dan of u het als uw hoofdverblijfplaats kunt betrekken nadat de renovaties zijn voltooid. Als u het pand betrekt, kunt u waarschijnlijk de fiscale overweging op de uiteindelijke verkoop verschuiven van actieve inkomsten naar vermogenswinsten. Bovendien staat de huidige belastingwetgeving toe dat, als u twee van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop in het pand woont, u de belasting op de winst mogelijk volledig kunt vermijden.

“Sectie 121 van de Internal Revenue Code staat een belastingbetaler toe om te kiezen voor uitsluiting tot $ 250.000 ($ 500.000 voor belastingbetalers die een gezamenlijke aangifte indienen) van de winst uit de verkoop van onroerend goed dat eigendom is van en wordt gebruikt als een ‘hoofdverblijfplaats’. Hoofdverblijfplaats’ betekent dat het onroerend goed gedurende perioden van in totaal twee jaar of meer van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop eigendom is geweest van de belastingplichtige en door hem als hoofdverblijfplaats is gebruikt. Deze uitsluiting van winst op de verkoop is beperkt tot één verkoop of ruil per twee jaar. Dus, het moet selectief worden gebruikt door flippers van meerdere eigendommen en gekozen met betrekking tot de flip-transactie die waarschijnlijk zal resulteren in de grootste belastbare winst.”

– Brian J. Thompson, CPA & Advocaat, BrianThompsonLaw.com

Doe een belastinguitgestelde ruil voor de Flip

Een belastinguitgestelde ruil, ook bekend als een 1031 ruil, stelt u in staat om de winsten op een woning door te rollen naar een andere. Om hiervoor in aanmerking te komen, moet u het pand een jaar of langer houden (langer is beter in de ogen van de IRS) en het verhuren aan huurders. Het kan niet alleen worden gebruikt voor een quick-turn vastgoed. Voor meer informatie kunt u onze ultieme gids over 1031 gelijksoortige uitwisselingen lezen.

Claim House Flipping Tax Deductions

De IRS staat huisflippers toe om bepaalde uitgaven af te schrijven die betrekking hebben op de aankoop, renovatie en verkoop van onroerend goed. Afschrijven deze kosten helpt verminderen uw belastbaar inkomen. U kunt sommige kosten aftrekken voordat u het pand flip, maar andere kosten, zoals kapitaaluitgaven, kunnen pas worden afgetrokken nadat het pand is verkocht.

Uitgaven die u kunt aftrekken wanneer u een huis flipt

Het is belangrijk om te weten welke uitgaven u kunt aftrekken wanneer u een huis flipt. Dit zal u een beter idee geven van hoeveel uw belastbaar inkomen zal zijn, zodat u geld opzij kunt zetten om uw belastingen te betalen. Dit heeft op zijn beurt invloed op uw budget bij uw volgende flip.

Enkele uitgaven die u kunt aftrekken wanneer u een huis flipt, zijn onder meer:

• Kapitaaluitgaven (uitgaven in verband met het kopen en renoveren van een huis met de bedoeling om te flippen). Deze zijn aftrekbaar nadat u het pand hebt geflipt.
• Voertuigkosten, die gas en reparaties of een standaardkilometertarief kunnen omvatten.
• Bureaukosten, waaronder huur, nutsvoorzieningen en kantoorbenodigdheden zoals printerinkt en papier
• Bouwvergunningen
• Hypotheekrente

Wat bepaalt de status van handelaar voor een vastgoedflipper

Een bedrijf dat regelmatig winst maakt uit de verkoop van een actief, of het nu een pand, een voertuig of inventaris is, wordt geclassificeerd als een actief bedrijf. Daarom zal een belegger die onroerend goed flipt waarschijnlijk door de IRS worden geclassificeerd als een actief bedrijf-een “handelaar” in huizen-en is onderworpen aan gewone inkomstenbelasting op de winst.

Een fix-and-flip-belegger die een dozijn huizen per jaar flipt, ze voor een zeer korte periode houdt, en / of het grootste deel van zijn inkomsten uit zijn onroerend goed flipping business haalt, zal worden beschouwd als een handelaar, en de inkomsten zullen worden belast tegen hogere gewone inkomstenbelastingtarieven.

Dit in tegenstelling tot passieve beleggingsinkomsten zoals een huurwoning waarvan, indien uiteindelijk verkocht, de winst zal worden belast tegen een gunstiger vermogenswinsttarief. De IRS-code is echter niet bijzonder duidelijk over wat actieve versus passieve inkomsten zijn, en vele factoren worden in aanmerking genomen. Deze kunnen onder meer zijn hoeveel eigenschappen worden geflipt, of ze door de eigenaar worden bewoond of voor een bepaalde periode worden verhuurd voordat ze worden doorverkocht, en hoe lang ze worden gehouden.

Als u een actieve fix en flipper bent die een pand minder dan een jaar in bezit heeft, zult u waarschijnlijk worden belast tegen uw gewone inkomstenbelastingtarief van 10% tot 37%. Het bepalen van uw belastingcategorie en het tarief dat u verschuldigd bent, is ingewikkeld en uw belastingprofessional moet hierbij worden betrokken.

Veelgestelde vragen (FAQ’s) over belasting op woningflipping

Deze gids splitst de belasting op woningflipping op en bespreekt de vermogenswinst versus het gewone inkomen bij het flippen van huizen. Dit zijn enkele veelgestelde vragen die we zijn tegengekomen en antwoorden die u meer inzicht kunnen geven.

Wat is de 70-regel in House Flipping?

De 70-regel vertelt beleggers het maximum dat ze zouden moeten betalen voor een woning. De regel, die een richtlijn in de industrie, zegt een belegger mag niet meer dan 70% van de geschatte waarde van het onroerend goed te betalen nadat ze al hun reparaties en renovaties (ARV).

Wat zijn andere House Flipping Aftrekposten?

Wanneer het denken over uw onroerend goed te investeren kosten en aftrekposten, zorg ervoor dat u dingen zoals vervoer, kantoor aan huis, maaltijden, en onderwijs, zoals workshops, boeken, enz. te overwegen. Praat met uw accountant om meer te leren en gebruik een online tracking systeem zoals QuickBooks online om het gemakkelijk te houden.

Kan je echt Flip huizen met geen geld?

Er zijn verschillende manieren om flip huizen zonder geld, maar je zal moeten bijdragen aan een deal op creatieve manieren (bijvoorbeeld als u de bouw kennis, bijdragen met uw tijd en vaardigheden, of hebben een woning die u kunt gebruiken om kruis onderpand voor een hard geld lening). Voor meer informatie, lees ons artikel over hoe je huizen flip zonder geld.

Heb ik een licentie nodig om een huis te Flip?

Typisch, hoeft u niet een bepaalde staat licentie om een huis flip, maar controleer met uw staat, zoals het zou kunnen afhangen van hoe uw bedrijf opereert. Bijvoorbeeld, als je een ontwikkelaar, sommige staten vereisen een aannemer licentie. In de meeste gevallen moet u goed aan te vragen voor vergunningen en eventueel een zakelijke license.

Bottom Line: Flipping Houses Taxes

In 2017 bereikten huisflips een hoogtepunt van 11 jaar, met meer dan 200.000 flips in de VS.Naar aanleiding van dit enthousiasme, moet u weten welke belastingen u verantwoordelijk bent voor het betalen van uw huisflippingbedrijf. Winsten uit het flippen van huizen worden over het algemeen behandeld als gewoon inkomen, niet als vermogenswinsten, dus winsten zijn onderworpen aan normale inkomstenbelasting en belasting op zelfstandigen.