Elke verhuurder moet schimmel serieus nemen. Een top milieugevaar, schimmel gedijt in warme, vochtige plaatsen, en groeit vaak snel in kelders, zolders, en andere delen van gebouwen met een slechte ventilatie en vochtigheid problemen. Hoewel schimmel vaak wordt geassocieerd met gebouwen in een nat klimaat, is geen huurwoning immuun voor een schimmeluitbraak, omdat er een kan optreden als gevolg van een onbeheerde lekkage, defecte leidingen, of zelfs een verkeerd gerichte gazonsproeier.
Als u een huurwoning in Californië bezit of beheert, kan een schimmelprobleem u dure opruim- en reparatierekeningen opleveren, evenals rechtszaken van huurders die beweren dat de schimmel hen ziek heeft gemaakt.
Lees verder om meer te leren over de verantwoordelijkheden van de verhuurder en de rechten van huurders als het gaat om schimmel in Californische huurwoningen.
Tenant Self-Help Strategies in Californië
De rechtbanken in Californië hebben twee veel voorkomende juridische zelfhulpstrategieën erkend die sommige huurders kiezen om na te streven na een schimmeluitbraak in hun appartement of huurwoning. De eerste, bekend als “huur inhouding,” is wanneer huurders besluiten om te stoppen met het betalen van huur, beweren dat de schimmel hun appartement onbewoonbaar heeft gemaakt. (Merk op dat ongeacht wat er in een schriftelijke huurovereenkomst met huurders staat, verhuurders in Californië gebonden zijn aan de “impliciete garantie van bewoonbaarheid,” een wettelijke doctrine die vereist dat huurders een appartement in bewoonbare staat krijgen). De tweede strategie, bekend als “reparatie en aftrek”, houdt in dat huurders de schimmel zelf opruimen en de kosten vervolgens van hun huur aftrekken.
Zie het recht van Californische huurders om huur in te houden of “reparatie en aftrek” voor meer informatie over deze strategieën, inclusief hun beperkingen.
Verhuurdersaansprakelijkheid voor schimmel in Californië
Er is momenteel geen federale wet die de verantwoordelijkheden van een verhuurder regelt als het gaat om schimmel. Afgezien van openbaarmakingsvereisten (zoals hieronder besproken), heeft Californië ook geen wetten die specifiek ingaan op de plichten of aansprakelijkheid van een verhuurder als het gaat om schimmelpreventie en -sanering. In San Francisco is schimmel echter een “overlast voor de volksgezondheid” (niet anders dan ophoping van vuilnis of een plaag), wat betekent dat huurders het recht hebben hun huisbaas aan te klagen wegens overtreding van de stadswetgeving inzake overlast als deze nalaat “zichtbare of anderszins aantoonbare schimmel” te verwijderen die zich ergens “in het interieur van een gebouw” bevindt. (San Francisco Health Code § 581(a)(6).)
Californische huurders die menen dat zij schade hebben geleden door de aanwezigheid van hoge concentraties schimmel in hun appartement, kunnen in de rechtbank proberen schadevergoeding van hun huisbaas te krijgen om hen te compenseren voor hun verlies. Als een rechter of jury het erover eens is dat de huisbaas nalatig een schimmelprobleem heeft gecreëerd of een schimmelprobleem heeft laten voortbestaan in een woning, kan de huisbaas aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade.
Een appartementencomplex in Santa Rosa, Californië, had bijvoorbeeld zo’n hoog niveau van schimmel (evenals een rattenplaag) dat de stad verschillende naar verluidt ziek geworden huurders gelastte hun huizen te ontruimen. Hoewel de huisbaas de huurders 2000 dollar gaf voor verhuizing, klagen de huurders de huisbaas aan voor schadevergoeding, aldus een persbericht.
Mold Disclosure Requirements in California
Californië eist van verkopers van woongebouwen met maximaal vier eenheden dat zij alle bekende gevaarlijke omstandigheden, waaronder schimmel, schriftelijk melden (Cal. Civ. Code § § 1102-1102.17).
California wet vereist verhuurders om huurders te voorzien van een schriftelijke openbaarmaking, voorafgaand aan de ondertekening van een huurovereenkomst, wanneer zij weten, of reden hebben om te weten, dat schimmel de toegestane blootstellingslimieten overschrijdt of een bedreiging voor de gezondheid vormt. (Cal. Health & Safety Code § 26147.) Hoewel de wet de mogelijkheid biedt om toelaatbare blootstellingslimieten vast te stellen, heeft de gezondheidsdienst van de staat bepaald dat het niet haalbaar is om dit te doen. In een verklaring over vochtigheid in gebouwen, schimmel en gezondheid (uitgegeven in september 2011), stelt de afdeling zich op het standpunt dat alleen al de “aanwezigheid van waterschade, vochtigheid, zichtbare schimmel of schimmelgeur” in een gebouw een bedreiging voor de gezondheid vormt. In plaats van te proberen om schimmelniveaus te meten of specifieke soorten schimmel te bepalen, beveelt de afdeling ten zeerste aan om snelle, ijverige stappen te nemen om schimmel te herstellen en eventuele onderliggende vochtproblemen aan te pakken die in een gebouw aanwezig kunnen zijn.
Ook, terwijl de federale wet informatieverschaffing over loodverf vereist, legt het verhuurders geen vergelijkbare plicht op als het gaat om schimmel.
Naast elke bevestigende openbaarmakingsplicht, echter, als u besluit een pand te koop aan te bieden, moet u klaar zijn met antwoorden op vragen die potentiële kopers zouden kunnen stellen over loodgieters-, vochtigheids- en ventilatieproblemen in uw gebouw.
Om meer te weten te komen over de openbaarmakingsvereisten voor verhuurders in Californië, kijk op California Required Landlord Disclosures.
Aftrek van schimmelgerelateerde kosten van borgsommen in Californië
Als u van mening bent dat een vertrekkende huurder een schimmelprobleem (buiten normale slijtage) in een appartement of huureenheid heeft veroorzaakt, wilt u mogelijk de schoonmaakkosten aftrekken van de borgsom van die huurder. De Californische wet staat verhuurders toe dit te doen, op voorwaarde dat zij de huurder een schriftelijke verklaring geven van de schimmelschade kosten (samen met eventuele andere geclaimde schade) binnen 21 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst van de huurder. Als dit bedrag lager is dan de borgsom, moet u het restant van de borgsom aan de huurder teruggeven, samen met de schriftelijke documentatie van de aftrek van de schade (Cal. Civ. Code § 1950.5(g)(1)).
Voor meer informatie over borgsommen in Californië, zie Californische limieten en termijnen voor borgsommen.
Voorkomen van schimmelproblemen
Omdat er zoveel op het spel staat, is het belangrijk om te proberen te voorkomen dat er in de eerste plaats een schimmelprobleem in uw huurwoning ontstaat, evenals om snelle, effectieve actie te ondernemen om overtollige schimmel te verwijderen die u ontdekt. Voor meer advies hierover, zie: Mold and Your Rental Property: A Landlord’s Prevention and Liability Guide, door Ron Leshnower (Nolo).