Overzicht
Private overeenkomsten die het gebruik van onroerend goed beperken, zoals vastgelegd in een akte. Het helpt om de betaalbaarheid op lange termijn te handhaven van woningen die met aanzienlijke subsidie zijn gebouwd.s helpen om de waarde op lange termijn voor de gemeenschap van de initiële investering in betaalbaar eigenwoningbezit veilig te stellen door alle latere verkopen van de woning te beperken tot inkomensgerechtigde leners tegen een betaalbare prijs. De doorverkoopbeperkingen worden aan de eigendomsakte gehecht en kunnen, afhankelijk van de staatswet, gedurende tientallen jaren of langer worden gehandhaafd. Kopers van eigendommen met eigendomsbeperkingen mogen meestal enkele, maar niet alle voordelen van de prijsstijging van de woning behouden, waardoor de volgende koper betaalbaar blijft, in overeenstemming met de voorwaarden van de beperking.
Eigendomsbezit met eigendomsbeperkingen kan worden gebruikt om betaalbaarheid op lange termijn in elke gemeenschap te behouden. Het kan vooral waardevol zijn waar grote hoeveelheden hulp nodig zijn om huizenprijzen binnen het bereik van gezinnen met een laag en gemiddeld inkomen te brengen, en waar snelle stijgingen van huizenprijzen worden verwacht.
Dit deel beschrijft enkele overwegingen voor gemeenschappen die geïnteresseerd zijn in het ontwikkelen van akte-beperkt huiseigendom.
Aanpak
Afwijkingsbeperkingen leggen voorwaarden op de akte van een woning waarin bepaalde grenzen of aanvaardbare toepassingen worden vastgesteld. De voorwaarden, ook bekend als convenanten, “run with the land” en als gevolg daarvan binden huidige en toekomstige huiseigenaren. Eed beperkingen worden al jaren gebruikt door ontwikkelaars en condominium verenigingen, meestal om grenzen te stellen aan de grootte van woningen of esthetische keuzes, bijvoorbeeld het beperken van de keuze van aanvaardbare exterieur verf kleuren van woningen binnen een subdivisie. Lokale overheden en non-profits hebben dit instrument ook ingevoerd als een methode om betaalbaar huiseigenaarschap te behouden. Om dit te doen, worden aktebeperkingen op het onroerend goed geplaatst die de voorwaarden voor toekomstige verkoop beperken om de betaalbaarheid voor volgende kopers te handhaven.
Huiseigendom met aktebeperkingen is een vorm van gedeeld eigenwoningbezit. Andere vormen zijn Community Land Trusts en coöperaties met een beperkt eigen vermogen. Gedeeld eigenwoningbezit is een benadering van eigenwoningbezit die de dubbele doelstelling van het handhaven van de betaalbaarheid op lange termijn van woningen voor toekomstige woningaankopen en het toestaan van kopers om vermogen op te bouwen door middel van eigenwoningbezit in evenwicht brengt. De meningen verschillen over de vraag of shared appreciation hypotheken moeten worden beschouwd als een vorm van gedeeld eigenwoningbezit. Voor meer informatie over gedeelde aandelen en eigenwoningbezit, zie het rapport Shared Equity Homeownership van het National Housing Institute en het rapport Filling the Void Between Homeownership and Rental Housing van het Joint Center for Housing Studies van Harvard University.
Deed-restricted homeownership programma’s behouden de betaalbaarheid door middel van een verscheidenheid aan mechanismen. Convenanten kunnen regelen:
- Hoe de wederverkoopprijs wordt vastgesteld bij toekomstige verkopen. Deed restrictions schrijven meestal een formule voor die een plafond stelt aan de latere verkoopprijs van de woning. Net als de doorverkoopformules die worden gebruikt bij hypotheken met gedeelde waardestijging en door gemeenschapsgrondbezit, brengen deze formules gewoonlijk de doelstellingen van vermogensvorming voor de huiseigenaar en betaalbaarheid voor toekomstige huizenkopers met elkaar in evenwicht. De doorverkoopformule kan bijvoorbeeld worden gekoppeld aan veranderingen in het mediane inkomen van een regio, berekend door het Department of Housing and Urban Development. Vaak afgekort als AMI.. De prijs kan bijvoorbeeld worden vastgesteld op de oorspronkelijke aankoopprijs plus een verhoging die de stijging van het mediane inkomen in het gebied tijdens de ambtstermijn van de eigenaar weerspiegelt. Als de huiseigenaren het huis bijvoorbeeld voor $200.000 hebben gekocht en het mediane inkomen in het gebied met 15% is gestegen tijdens het verblijf van de eigenaar in het huis, zou de maximumverkoopprijs $230.000 bedragen. Deze aanpak zorgt ervoor dat, wanneer de woning eenmaal betaalbaar is gemaakt, de woning ook in de toekomst in het algemeen betaalbaar blijft voor huishoudens op basis van diezelfde inkomensnorm, tenzij de rentetarieven veranderen. Andere doorverkoopformules beperken het percentage van de waardestijging van vergelijkbare woningen dat de eigenaar kan realiseren, waarbij de huiseigenaar de woning voor niet meer dan de oorspronkelijke aankoopprijs plus een bepaald percentage van de waardestijging, zoals 25 procent, moet verkopen.
- De pool van in aanmerking komende kopers. Veel voorkomende beperkingen voor toekomstige kopers stellen grenzen aan het huishoudinkomen van een toekomstige koper, bijvoorbeeld op of onder 80 procent van het mediane huishoudinkomen.
- Aanvaardbaar gebruik. Veel voorkomende beperkingen op het gebruik omvatten de eis dat de eigenaar de woning als hoofdverblijf bewoont en de woning volgens bepaalde bewoonbaarheidsnormen onderhoudt.
Deed beperkingen gelden meestal voor een bepaalde periode, zoals 30 of 45 jaar, waarna ze aflopen. In sommige programma’s begint de klok opnieuw telkens wanneer het huis wordt verkocht, zodat in de praktijk de akte beperkingen hebben de neiging om voor veel langer van toepassing. Sommige staten, waaronder Maine, Massachusetts, Oregon, Rhode Island, en Vermont hebben “eeuwigdurende” akte beperkingen voor gesubsidieerde eigen bewoning woningen toegestaan. Indien toegestaan door de staatswet, zullen eeuwigdurende beperkingen van de akte effectiever zijn voor het behoud van betaalbaarheid op lange termijn in vergelijking met tijdelijke beperkingen van de akte. Zie verwante brief, Bepaling van de duur van de vereiste betaalbaarheid voor toegewijde betaalbare huisvesting.
Een voordeel van aktebeperkingen is dat ze tijdens een routinematig titelonderzoek zouden moeten worden ontdekt. Als gevolg hiervan worden deze beperkingen soms “zelfhandhavend” genoemd. In de praktijk kunnen de beperkingen echter over het hoofd worden gezien, per ongeluk of opzettelijk. Veel gemeenschappen zijn tot het inzicht gekomen dat succesvolle akte-beperkte huiseigenaarschap programma’s toezicht en handhaving vereisen om ervoor te zorgen dat eigendommen niet door de mazen van het net glippen. Om ervoor te zorgen de bescherming worden geïdentificeerd en gehandhaafd wanneer het huis wordt verkocht, sommige gemeenschappen ook een pandrecht, vaak voor een nominaal bedrag, in aanvulling op de beperkingen op de akte. Pandrechten zijn moeilijker te negeren omdat ze moeten worden verwijderd en betaald voordat een huis kan worden verkocht met een duidelijke titel. Regelmatig contact met huiseigenaren of jaarlijkse registratievereisten kunnen ook helpen ervoor te zorgen dat de eenheden door de eigenaar worden bewoond en in goede staat zijn.
Het is ook belangrijk om te controleren of de huiseigenaar niet achterloopt met betalingen. Eed beperkingen zijn achtergesteld aan de eerste hypotheek van de kredietnemer, wat betekent dat het belang van de hypotheekhouder voorrang heeft. Als gevolg daarvan kunnen beperkingen van de akte teniet worden gedaan als een lener te maken krijgt met afscherming. Dit is nog een reden voor gemeenschappen om toezicht te houden op en steun te verlenen aan eigenaars van woningen in programma’s voor huiseigendom met eigendomsbeperking. Deze schuld achterstelling is ook een uitdaging in noodlijdende markten of markten in het midden van een aanzienlijke daling: gemeenten moeten mogelijk hulp bieden aan eigenaars van akte-beperkte woningen om hen de flexibiliteit van een verkoop te geven en tegelijkertijd de langetermijnwaarde van betaalbaar huiseigenaarschap te beschermen.
Akte beperkingen worden vaak gebruikt in combinatie met andere beleidsmaatregelen die worden besproken in de Housing Policy Library. Zo kunnen aktebeperkingen worden gebruikt om de betaalbaarheid op lange termijn te behouden van eenheden die betaalbaar zijn gemaakt door inclusieve zonering. Sommige gemeenschapsgrondbezitgroepen gebruiken ook aktebeperkingen om de betaalbaarheid op lange termijn te handhaven. Deed restricted housing kan ook profiteren van de toepassing van belastingverminderingen of -vrijstellingen.
Eligibility
Deed-restricted homeownership programma’s zijn meestal gericht op gezinnen met een laag en gemiddeld inkomen. Veel programma’s eisen dat huizenkopers een inkomen hebben dat niet hoger is dan 80 procent van het mediane inkomen in het gebied. Dit geldt met name voor projecten waarbij federale fondsen worden gebruikt. Elk programma stelt echter zijn eigen beperkingen. In de dure stad Novato, CA in het Bay-gebied, bijvoorbeeld, mogen huizenkopers een inkomen hebben dat niet hoger is dan 120 procent van het mediane inkomen in het gebied. Sommige programma’s geven de voorkeur aan gezinnen met andere kenmerken, zoals diegenen die al in de gemeenschap wonen of werken. Veel programma’s richten zich ook op nieuwe huizenkopers (meestal gedefinieerd als het niet bezitten van een huis in de voorgaande drie jaar).
Homebuyers van een akte-beperkte huiseigendom eenheden zijn vaak verplicht om een homebuyer onderwijs cursus bij te wonen en / of deel te nemen aan huiseigendom counseling voorafgaand aan de aankoop, die rechtstreeks of in samenwerking met een lokale non-profitorganisatie kan worden aangeboden. Deze ondersteuning kan potentiële huizenkopers helpen bepalen of akte-beperkt huiseigendom een goede optie voor hen is, leren hoeveel van een huis ze zich kunnen veroorloven, en hun kredietscores verbeteren (indien nodig), zodat ze voldoen aan de toepasselijke acceptatievereisten voor een hypotheek.
Voorbeelden
- Het Montgomery County Maryland Moderately Priced Dwelling Unit Program maakt gebruik van akte-beperkingen met een gedeelde-equity-wederverkoopformule om betaalbare huiseigendomopties in dit dure gebied te behouden. Veel van de eenheden in dit programma zijn gecreëerd via de Inclusionary Zoning Ordinance van de county, die voor het eerst werd aangenomen in 1973 en meer dan 12.000 eenheden heeft opgeleverd.
- HelloHousing beheert akte-beperkte huiseigenaarschap programma’s voor meerdere gemeenten in de Bay Area van Californië. Elk programma heeft zijn eigen regels en beperkingen. Het programma van de stad Novato plaatst bijvoorbeeld akte-beperkingen die verkopers in staat stellen een deel van de waardestijging te ontvangen dat is gebaseerd op de verandering in het gebiedsmediane inkomen, evenals de afgeschreven waarde van goedgekeurde kapitaalverbeteringen.
Gerelateerde bronnen
- Dit HUD-rapport bespreekt meerdere programma’s voor gedeeld eigenwoningbezit en hoe ze een bredere toegang tot betaalbare huisvesting vergemakkelijken. Het rapport belicht San Francisco’s Below Market Rate Ownership Program met aktebeperkingen om de betaalbaarheid voor toekomstige kopers te behouden en een bescheiden vermogensvorming voor kopers mogelijk te maken.
- Dit rapport van het National Housing Institute bevat een bespreking van programma’s voor huiseigendom met aktebeperkingen, samen met andere modellen van gedeeld eigenwoningbezit. De sectie bespreekt hoe betaalbaarheid wordt gehandhaafd in dit model en wat de regelgeving is rond deze contractuele beperking, terwijl ook de geschiedenis en de prevalentie van akte-beperkte woningen worden beschreven.
- Grounded Solutions, een fusie van het National Community Land Trust Network en het Cornerstone Partnership, biedt technische ondersteuning en middelen voor het ontwikkelen van permanent betaalbare huisvesting. De akte-beperkingen sectie van hun website presenteert veel artikelen en hulpmiddelen over verschillende aspecten van akte-beperkte huiseigenaarschap programma’s. De bibliotheek met voorbeelddocumenten biedt voorbeeldconvenanten uit vele staten.
- Fannie Mae heeft deze flyer ontwikkeld met meer informatie voor kredietverstrekkers over het verstrekken van een lening wanneer een huis doorverkoopbeperkingen heeft.
- “Implementing Restrictions on Ownership,” 2011.
Zie ook:
Kapitaalcoöperaties
Gebruik van overheidsbezit voor betaalbare huisvesting
Community land trusts