Liberty Bank
Onlangs kreeg ik een vraag van een toezichthouder waarom we het gehuurde fee-belang in een meergezinswoning hebben getaxeerd terwijl het pand niet is bezwaard met langlopende huurovereenkomsten. Mijn eerste gedachte was om de vraag af te schrijven als een andere verkeerd geïnformeerde regelgever. Maar toen ik er verder over nadacht, denk ik dat de vraag niet zo verkeerd geïnformeerd is en dat het antwoord niet zo eenvoudig is.
Volgens de Dictionary of Real Estate Appraisal, is de definitie van fee simple: “Absolute eigendom onbezwaard door enig ander belang of landgoed, alleen onderworpen aan de beperkingen die worden opgelegd door de overheidsbevoegdheden van belastingheffing, eminent domain, politiemacht en escheat.”
De gehuurde fee-rente, die meestal wordt gebruikt in de industrie, is gelijk aan de fee simple rente van een onroerend goed dat wordt verhuurd aan anderen. Deze opvatting is gebaseerd op de vooronderstelling dat een fee simple verhuurd eigendom twee sets van eigendomsrechtcomponenten bevat, waarvan de ene het onroerend goedbelang is (de fee simple interest) en de andere een persoonlijk eigendomsbelang (de huurovereenkomst).
Wanneer een verhuurd eigendom een huurovereenkomst heeft die gelijk is aan de algemene markttarieven van soortgelijke verhuurde eigendommen, is de waarde van het leasehold-belang in het eigendom nul. De nettobijdragende waarde van de huurovereenkomst aan de eigenaar van het goed is ook nul, en dit leidt er rechtstreeks toe dat de marktwaarde van het gehuurde eigendomsrecht gelijk is aan de marktwaarde van het eenvoudige eigendomsrecht. De volledige bundel eigendomsrechten van een onroerend goed, ongeacht of het goed is verhuurd of door de eigenaar wordt bewoond, kan identiek zijn omdat de volledige bundel wordt overgedragen van de cedent op de cessionaris door het verlijden van de eigendomsakte en de overdracht van de huurovereenkomst voor onroerend goed. Het is slechts wanneer de huidige contracthuren van het te taxeren goed ofwel onder ofwel boven de markttarieven liggen dat het traditionele gehuurde fee interest wordt getaxeerd.
Een huurovereenkomst ontneemt geen rechten aan de rechtenbundel van de fee simple estate, maar is veeleer een toevoeging aan de fee simple estate. De rechtenbundel is in overeenstemming met de algemeen aanvaarde taxatiepraktijk, waarbij van verhuurde onroerende zaken, waarvan de contractuele huurvoorwaarden marktconform zijn, wordt gezegd dat zij een waarde hebben die “marktconform” is, of numeriek gelijkwaardig is aan de waarde van de fee simple van het onroerend goed. Dit betekent dat dezelfde reeks reële eigendomsrechten kan bestaan in alle overgedragen eigendommen, ongeacht of ze worden geleased of door de eigenaar worden bewoond, en als het doel van de taxatieopdracht is om alleen het onroerend goed te waarderen, moet de taxateur eenvoudig de incrementele waarde van de persoonlijke eigendomscomponent (de lease) verwijderen.
Het Appraisal Institute heeft onlangs een symposium over eigendomsrechten gehouden om de meningsverschillen met betrekking tot de waardering van eigendommen in eigendom te bespreken. Volgens een oude waarderingsleer worden de belangen of rechten in onroerend goed gewaardeerd en niet de fysieke grond en gebouwen zelf. Volgens de taxatienormen moeten de belangen of rechten worden geïdentificeerd en vermeld in het taxatierapport. Taxateurs hebben deze taak traditioneel uitgevoerd met behulp van termen als “fee simple”, “leased fee” of “leasehold”. Wanneer een onroerend goed wordt verhuurd en de waarde van een huurbelang wordt nagestreefd, wordt in het taxatieproces rekening gehouden met de huur en met eventuele verliezen of voordelen als gevolg van een huurprijs die boven of onder de marktprijs ligt of verliezen als gevolg van de tijd en kosten die nodig zijn om leegstaande ruimte te verhuren. Maar wanneer de opdracht bestaat in het waarderen van de “fee simple estate” in onroerend goed dat gewoonlijk wordt verhuurd en als verhuurd wordt verkocht, rijst de vraag of het moet worden gewaardeerd alsof het wordt bewoond of alsof het leeg staat.
Deze vraag is van cruciaal belang bij eminent domain en onroerendgoedbelasting, waar de wet of de regelgeving in het algemeen de waardering van de fee simple estate voorschrijft, zelfs als er een huurovereenkomst bestaat. Het is ook een belangrijke vraag bij hypothecaire leningen wanneer inkomsten uit lease nodig zijn om de lening terug te betalen, maar er een risico van onverwachte leegstand bestaat. In de afgelopen jaren zijn er talrijke beroepszaken geweest op het gebied van onroerendgoedbelasting waarin de juiste methodologie voor de waardering van de fee simple estate in het geding was; verschillende staten hebben wetgeving aangenomen of voorgesteld die de methodologie voor beoordelingsdoeleinden dicteert.
Als de definitie wordt herzien, zouden taxateurs moeten bepalen, en in de taxaties duidelijk moeten vermelden, welke boedel (fee simple, leasehold of life estate) evenals de werkelijke of veronderstelde belangen in verband met de onroerende zaak die in de taxatie worden weerspiegeld. Afhankelijk van de vraag waarop de taxatie een antwoord moet geven (d.w.z. het probleem dat moet worden opgelost) voor een onroerend goed dat is verhuurd of waarschijnlijk zal worden verhuurd, kan de taxatie worden verricht onder voorbehoud van de bestaande huurovereenkomst, onder voorbehoud van verhuring tegen markttarieven en -voorwaarden, of alsof het leeg stond en beschikbaar was om tegen markttarieven en -voorwaarden te worden verhuurd. De vraag was dus niet zo gemakkelijk te beantwoorden als ik dacht. Welke richting de taxatiewereld ook uitgaat, één ding is duidelijk: de taxateur en de cliënt moeten duidelijk weten welke belangen moeten worden getaxeerd. Vermelden dat eigendomsrechten worden getaxeerd als “Fee Simple interest of a property that is encumbered by a lease” is misschien niet voldoende.
Steve Hurlbut is hoofdtaxateur en vice-president bij Liberty Bank, Hartford, Conn.